הטבת מס הרכישה לעולה: תקנה 12א, התקופה והתקרה
28 באוגוסט 2026 · מיסוי מקרקעין
הטבת מס הרכישה לעולה: תקנה 12א, התקופה והתקרה
מי שעולה לישראל ורוכש כאן דירה עשוי לשלם מס רכישה בשיעורים מופחתים. ההטבה אינה אוטומטית ואינה פתוחה בזמן: היא רצה על תקופה מוגדרת, מותנית בכך שהרכישה היא של דירה יחידה, ונשללת לחלוטין מעל תקרת שווי.
התקופה, שנמדדת מהכניסה הראשונה לארץ
ההטבה רצה על תקופה שנפתחת שנה לפני הכניסה הראשונה לישראל ונסגרת שבע שנים אחריה, וניתן לנצלה פעם אחת. הכניסה הראשונה היא האירוע הקובע, ולא התאריך המודפס על תעודת העולה. שנים שנעשו בישראל באשרת תושב ארעי מסוג A/1 נמצאות אפוא כבר בתוך התקופה, ומי שחי כאן באשרה כזו והשלים את העלייה שנים אחדות לאחר מכן עשוי לגלות שנותר לו ממנה הרבה פחות משמרמזת התעודה. שירות סדיר בצבא או שירות לאומי שנעשה בתוך התקופה אינו נמנה בה ודוחה את מועד סגירתה.
כאשר רכישה מתוכננת בסמוך לאחד מקצות התקופה, יש למדוד מה נותר ממנה לפני שנחתם החוזה. ההטבה אינה עומדת יום אחד אחרי שנסגרה.
תנאי הדירה היחידה
מאז התיקון מאוגוסט 2024 ההטבה לדירת מגורים יושבת בתקנה 12א לתקנות מיסוי מקרקעין, והיא מותנית בכך שהרוכש עומד בחלופות הדירה היחידה שבסעיף 9(ג1ג)(2) לחוק מיסוי מקרקעין. הרכישה נבחנת אפוא כרכישת דירה יחידה.
מה נספר לצורך מבחן הדירה היחידה
דירותיהם של בן הזוג ושל ילדים מתחת לגיל שמונה עשרה נספרות יחד עם אלה של הרוכש עצמו. דירה המוחזקת בחו"ל אינה נכנסת למניין הזה, ודירה בישראל כן. הרוכש גם מצהיר שהדירה תשמש למגורים בפועל, וההצהרה הזו נבדקת בדיעבד ולא במועד הרכישה. כאשר למשפחה כבר יש נכס בארץ, או כאשר נשקלת רכישה שנייה, הסדר שבו נחתמות שתי העסקאות הוא שקובע את השיעור בשתיהן.
השיעורים
הסכומים נכונים לאוגוסט 2026. המדרגות מתעדכנות מעת לעת, ולכן יש לאמת אותן מול השווי במועד שבו נחתמת העסקה.
| חלק משווי הרכישה | השיעור לעולה הרוכש דירה יחידה |
|---|---|
| עד 1,978,745 ש"ח | אין מס רכישה |
| מ-1,978,745 ש"ח עד 6,055,070 ש"ח | 0.5% |
| מעל 6,055,070 ש"ח | מדרגות הדירה היחידה הרגילות, העולות עד 8% |
התקרה
ההטבה חלה רק כאשר שווי הדירה אינו עולה על 20,183,565 ש"ח. מעל הסכום הזה היא אינה מצטמצמת, היא אינה ניתנת כלל.
מה שינה התיקון משנת 2024
לפניו שילם עולה 0.5% על החלק שעד המדרגה הראשונה ו-5% מעליה, בין שהרכישה הייתה של דירה ראשונה ובין שהייתה של דירה נוספת. התוצאה הייתה מעוותת: ההטבה כמעט לא סייעה לעולה שרכש דירה למגורים, וסייעה מאוד לעולה שרכש דירה להשקעה. התיקון העביר את ההטבה לתקנה 12א וקשר אותה למבחן הדירה היחידה, כך שהיא הולכת עתה אחרי אותה מדיניות החלה על שאר מס הרכישה. עולה הרוכש דירה נוספת משלם את השיעורים החלים על משקיעים.
שלושת המועדים שאינם אותו מועד
תיק שנפתח סביב עלייה נשלט בשלושה מועדים נפרדים. הכניסה הראשונה לישראל פותחת את תקופת מס הרכישה. היום שבו מרכז חייו של אדם עובר לכאן קובע את התושבות לצורכי מס הכנסה. התאריך שעל תעודת העולה קובע את זכויות סל הקליטה ומעט מלבד זאת. חוזה יכול ליפול בתוך אחת מהתקופות האלה ומחוץ לאחרת, והמרחק ביניהן נמדד במאות אלפי שקלים.
להמשך
עודכן לאחרונה: 28 באוגוסט 2026
האמור לעיל הוא סקירה כללית בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי או ייעוץ מס. הדין, השיעורים והסכומים משתנים מעת לעת.