Le cabinet David Melnik exerce à Tel Aviv depuis 1996 dans les transactions immobilières et dans ce qui les entoure : fiscalité immobilière, urbanisme et construction, successions, contentieux. Nous représentons des personnes qui s'installent en Israël et des personnes qui y reviennent après des années à l'étranger, et nous suivons le dossier du premier calcul jusqu'à l'enregistrement.

Plusieurs dates gouvernent un achat réalisé autour de l'alya, et ce ne sont pas les mêmes dates. La première entrée en Israël ouvre la période de la taxe d'acquisition. Le jour où le centre de vie d'une personne se déplace ici décide de la résidence pour l'impôt sur le revenu. La date imprimée sur la teoudat olé gouverne les droits à l'intégration et guère plus. Un contrat peut tomber à l'intérieur de l'une de ces périodes et en dehors d'une autre, et l'écart entre elles se mesure en centaines de milliers de shekels.

Ce qui décide du coût de l'achat

Le moment, mesuré à partir de la première entrée en Israël

L'allègement de taxe d'acquisition pour un olé court sur une période qui s'ouvre un an avant la première entrée en Israël et se ferme sept ans après, et il ne peut être utilisé qu'une fois. La première entrée est l'événement opérant : des années passées ici sous un visa de résident temporaire A/1 sont déjà à l'intérieur de la période. Une personne qui a vécu en Israël sous A/1 et a accompli son alya plusieurs années plus tard peut disposer de bien moins de temps que ne le suggère la date du certificat. Le service militaire ou national obligatoire accompli pendant la période est exclu du décompte et repousse la date de clôture. Lorsqu'un achat est envisagé près de l'une ou l'autre extrémité, nous mesurons ce qui reste de la période avant la signature, car l'allègement n'est pas disponible un jour après sa clôture.

La condition du logement unique

Depuis l'amendement d'août 2024, l'allègement pour un appartement d'habitation figure au règlement 12A, subordonné à ce que l'acheteur remplisse les conditions du logement unique de l'article 9(c1c)(2) de la loi sur la fiscalité immobilière. L'achat est donc examiné comme celui d'un logement unique, et les appartements du conjoint et des enfants de moins de dix-huit ans sont comptés avec ceux de l'acheteur. Un logement détenu à l'étranger n'entre pas dans ce décompte ; un logement détenu en Israël y entre. L'acheteur déclare également que l'appartement sera effectivement habité, et cette déclaration est vérifiée a posteriori plutôt qu'au moment de l'achat. Lorsque la famille possède déjà quelque chose ici, ou qu'un second achat est envisagé, l'ordre dans lequel les deux transactions sont signées décide du taux applicable à chacune.

Le statut de résidence dans les années précédant le déménagement

Qu'une personne arrive comme olé, comme résident de retour ou comme résident de retour de longue date dépend de ce qu'elle a été dans les années précédentes, et cette qualification gouverne tous les allègements qui en découlent. Elle tient à la durée de l'absence et aux jours enregistrés, et un redressement notifié des années plus tard se discute sur le même dossier. Une personne qui a étudié ici, y a travaillé un temps, ou y a conservé un logement tout en vivant à l'étranger, peut découvrir que des années qu'elle tenait pour des visites sont comptées autrement par l'inspecteur des impôts. La preuve est le relevé des entrées et sorties pour toute la période, obtenu pour l'intéressé et pour son conjoint, et sa place est dans le dossier avant que l'on s'appuie sur la qualification, non après qu'elle a été contestée.

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Les guides détaillés sont en anglais, sauf mention contraire.

Les questions qui accompagnent l'achat et que le cabinet traite dans le même dossier : comment les fonds arrivent en Israël et ce que demandera la banque réceptrice, si un prêt hypothécaire israélien est accessible à l'acheteur au moment de la demande, ce qui doit être signé en personne et ce qui peut l'être par procuration notariée, et comment sont traités les revenus et les biens laissés à l'étranger une fois la résidence commencée. Des réunions peuvent aussi être tenues au lieu de résidence du client, où une procuration pour la signature de la transaction peut être signée.

Transactions immobilières en Israël pour des clients à l'étranger

Téléphone : +972-3-620-6444

Courriel : david@melnik.org.il

Cabinet : Tel Aviv, Israël. Les entretiens se déroulent en anglais ou en hébreu ; vous pouvez nous écrire en français.

Dernière mise à jour : 5 septembre 2026

Le contenu de cette page est une information générale. Il ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal et ne doit pas fonder une décision. La loi, les montants et les tranches changent de temps à autre. Chaque situation appelle un conseil individuel.