החלפת הצמדה בבית משותף

קיימים מצבים בבית משותף בהם בעלי דירות מעוניינם לבצע שינוי בהצמדות הקיימות בינם לבין עצמם  כגון בעלי דירות שמעוניינים להחליף ביניהם את החנייה או המחסן הצמודים לדירתם, בעל עסק שעסקו מתרחב וזקוק למחסן נוסף שבבעלות שכן אחר בבניין ועוד.

סעיף 62(א1) לחוק המקרקעין התשכ"ט-1969 מאפשר העברת חלק מסוים מהרכוש המשותף המוצמד לחלקת-משנה אחת אל חלקת-משנה אחרת, ללא הסכמת יתר בעלי חלקות-המשנה שאינן משתתפות בתיקון ובלבד שאין מניעה בתקנון הבית המשותף, ונמסרו הודעות כדין בהתאם לסעיף 145 לחוק המקרקעין ולתקנה 59 לתקנות המקרקעין.

ההליך מתבצע במסגרת תיקון צו רישום בית משותף על פי סעיף 145 לחוק המקרקעין, ומוגש ללשכת המפקח שבתחום סמכותו מצויים המקרקעין.

מהות ההליך

הבקשה מוגשת על ידי הבעלים/החוכרים או עורך דין מטעמם, חתומה במקור על ידי כל בעלי חלקות-המשנה המשתתפות בתיקון. כאשר חלקת-משנה משועבדת או חכורה, נדרשות חתימות נוספות של בעלי המשכנתה או החוכרים. החתימות מאומתות על ידי עורך דין בדרך שמאמתים שטר עסקה. במקרה של תאגיד, נדרש פרוטוקול החלטת התאגיד לגבי הפעולות המבוקשות, חתום כדין ומאומת על ידי עורך דין או רואה חשבון.

הסכמות בעלי זכויות רשומים ומשלוח הודעות

בהתאם לסעיף 145 לחוק המקרקעין, יש למסור הודעה לכל בעל דירה ובעל זכות בדירה, אולם ככלל, בתיקון מסוג זה, ניתן להימנע ממשלוח הודעות פרטניות לבעלי הזכויות בחלקות-המשנה שאינן משתתפות בתיקון ע"י הגשת בקשה מנומקת לתחליף המצאה בדרך ובתנאים שיורה המפקח. דרכי ההמצאה יקבעו על ידי המפקח בשים לב למבנה הבית, גודלו והוראות התקנון הקיים בבית.

כמו כן נדרשות הסכמות מפורשות ומפורטות של: בעלי משכנתאות – כאשר התיקון מתייחס לחלקת-משנה ממושכנת; כונסי נכסים – במקרה של צו כינוס נכסים, נדרשות הסכמת כונס הנכסים ואישור בית המשפט או לשכת ההוצאה לפועל; צווי עיקול – נדרש היתר של בית המשפט או לשכת ההוצאה לפועל המאשר את התיקון; בעלי הערות אזהרה – הסכמה מאומתת בידי עורך דין.

משלוח הודעות

על פי סעיף 145 לחוק המקרקעין, יש למסור הודעה לכל בעל דירה ובעל זכות בדירה. במקרים רבים ניתן להגיש בקשה מנומקת לתחליף המצאה, שיקבע על ידי המפקח בהתאם למבנה הבית וגודלו. לחלופין, משלוח הודעות בהתאם לתקנה 59 לתקנות המקרקעין.

אישור ועדה לתכנון ובנייה

בהעברת חניה, כאשר לאחר ההעברה לחלקת-המשנה המקבלת יהיו יותר משתי חניות, נדרש אישור הועדה המקומית לתכנון ובנייה על פי סעיף 158א1 לחוק התכנון והבניה. האישור ניתן על גבי מסמך המפרט את השינוי המבוקש. ייתכנו מקרים נוספים בהם יידרש אישור הועדה, בהתאם לרישום הערות תכנוניות רלוונטיות או לשיקול דעת המפקח.

אישורי מיסים

כאשר חלקות-המשנה רשומות בבעלויות או בחכירות שונות, או רשומות בהן הערות אזהרה עם מוטבים שונים, נדרשים: אישור הרשות המקומית – לעניין ארנונה והיטל השבחה, על הסכמתם לתיקון ועל היעדר חובות לתשלום; אישור משרד מיסוי מקרקעין – על הסכמתם לתיקון ועל היעדר חובות לתשלום; חריג: בתיקון טעות סופר כאשר שטח ההצמדות זהה בקירוב, לא נדרשים אישורי מיסים.

תקנון מוסכם ותשריט

ככלל, אין צורך בהגשת תקנון מוסכם מתוקן המפרט את העברת ההצמדה. במקרים שבהם ההעברה מובילה לשינוי בשיעור החלקים ברכוש המשותף, יידרש תקנון מתוקן.

בהעברת הצמדה בלבד, ככלל אין צורך בהגשת תשריט המדגים את השינוי.