כל מה שרצית לדעת על הליך של פירוק שיתוף במקרקעין

פירוק שיתוף במקרקעין 

פירוק שיתוף במקרקעין הוא תהליך משפטי וכלכלי  המאפשר לבעלים משותפים של נכס מקרקעין לסיים את השותפות ביניהם. במאמר זה נסקור את הדרכים העיקריות לפירוק שיתוף ונבחן את ההליכים המשפטיים הכרוכים בכך.

פירוק שיתוף במקרקעין הוא הליך מורכב שדורש תשומת לב רבה לפרטים ולזכויות כל הצדדים המעורבים. בין אם מדובר בהסכמה הדדית, חלוקה בעין או מכירה, חשוב להבין את ההשלכות המשפטיות, הכלכליות והמיסויות  של כל אפשרות.

תוכן העניינים
1. מבוא לפירוק שיתוף במקרקעין
2. שלוש דרכים עיקריות לפירוק שיתוף
– פירוק על פי הסכם בין השותפים
– פירוק בדרך של חלוקה בעין
– פירוק בדרך של מכירה
3. הליך פירוק השיתוף בבית המשפט
4. היבטי מס בפירוק שיתוף במקרקעין

1. מבוא  

פירוק שיתוף במקרקעין הוא תהליך שבו מסתיימת הבעלות המשותפת בנכס מקרקעין. מצב זה יכול להתרחש מסיבות שונות, כגון סכסוך בין השותפים, רצון של אחד השותפים לממש את חלקו, או פשוט החלטה משותפת לסיים את השותפות. חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, מסדיר את האפשרויות העומדות בפני השותפים לפירוק השיתוף.

חשוב לזכור כי ככלל כל צד רשאי לפנות  לבית המשפט בתביעה  לפירוק שיתוף והשותפים האחרים בנכס לא יכולו למנוע את פירוק השיתוף ולא עומדת להם כל טענת הגנה, למעט בנסיבות חריגות או כאשר הצדדים הגבילו את האפשרות לפרק השיתוף (בכפוף למגבלות הזמן בחוק המקרקעין). משכך, העובדה שאחד הצדדים מחזיק  רק אחוז מהמקרקעין לא מונע ממנו להגיש תביעה לפירוק שיתוף, ובהעדר אפשרות לחלוקה בעין, הוא יכול להביא את הצדדים למכירת המקרקעין לצדדים שלישיים במסגרת התמחרות חיצונית. מובן כי בעלי הרוב וכלו במקרים רבים לרכוש את זכויות המיעוט במסגרת התמחרות שכן יהיה להם יתרון יחסי על פני רוכשים פוטנציאליים שכן הם נדרשים לרכוש רק חלק קטן מהמקרקעין.

2. שלוש דרכים עיקריות לפירוק שיתוף במקרקעין:

א. פירוק על פי הסכם בין השותפים

סעיף 38(א) לחוק המקרקעין מאפשר לשותפים לפרק את השיתוף על פי הסכם ביניהם. אם ההסכם כולל חלוקה בעין של המקרקעין, נדרש אישור המפקח על רישום המקרקעין כי החלוקה תואמת את דיני התכנון והבניה. בפסיקה נקבע כי גם הסכם שיתוף המגביל את הזכות לפירוק השיתוף יכול להיות מבוטל על ידי בית המשפט אם ראה זאת לנכון בנסיבות העניין (רע"א 1017/97 רידלביץ נ' מודעי).

פירוק שיתוף על פי הסכם בין השותפים מציע גמישות מרבית ומאפשר לצדדים להתאים את הפתרון לצרכיהם הספציפיים. שיטה זו מאפשרת לשותפים לשלוט בתהליך ולהגיע להסכמות המיטיבות עם כולם, תוך התחשבות ביחסים ביניהם ובשיקולים אישיים. היא גם חוסכת זמן ועלויות משפטיות ניכרות בהשוואה להליכים משפטיים, ומאפשרת לשמור על יחסים תקינים בין הצדדים. בנוסף, הסכם מאפשר לשותפים לקבוע הסדרים מורכבים או יצירתיים שבית המשפט עשוי להתקשות לקבוע, כמו חלוקה לא שוויונית אם זו רצון הצדדים, או קביעת מנגנונים לשיתוף פעולה עתידי.

 ב. פירוק בדרך של חלוקה בעין על פי צו בית המשפט

סעיף 39(א) לחוק קובע כי במקרקעין הניתנים לחלוקה, פירוק השיתוף יהיה בדרך של חלוקה בעין כאשר בפסיקה נקבע כי חלוקה בעין הינה דרך המלך לפירוק השיתוף ורק בהעדר אפשרות תבוצע חלוקה על דרך של מכירה.  מקרקעין נחשבים ניתנים לחלוקה אם אפשר לפצלם למספר חלקים שכל אחד מהם מסוגל לשמש נושא נפרד לבעלות, בהתאם לתשריט חלוקה מאושר על ידי רשויות התכנון והבניה (ע"א 587/78 רוטשילד נ' פרנק). במסגרת ההליך בית המשפט ימנה שמאי מקרקעין לצורך קביעת  גובה תשלומי איזון בין השותפים להשוואת חלקיהם (סעיף 39(ב)).

חלוקה בעין מאפשרת לכל שותף לקבל חלק פיזי מהנכס, דבר המשמר את זכות הקניין של כל אחד מהם. שיטה זו יעילה במיוחד כאשר הנכס גדול מספיק וניתן לחלוקה משמעותית, ומאפשרת לכל שותף להמשיך ליהנות מהבעלות על חלק מהנכס המקורי. היא מונעת את הצורך במכירה כפויה, שעלולה להיות לא רצויה לחלק מהשותפים, ומאפשרת לכל צד להחליט באופן עצמאי על עתיד חלקו בנכס. בנוסף, חלוקה בעין עשויה להיות יעילה מבחינת מיסוי, שכן במקרים רבים היא אינה נחשבת כאירוע מס משמעותי, ובכך חוסכת בעלויות מס לשותפים.

קיימות שתי דרכים עיקריות לביצוע חלוקה בעין: 

חלוקה פיזית של הקרקע

בשיטה זו, הקרקע מחולקת לחלקות נפרדות, כאשר כל אחת מהן עוברת לבעלות אחד השותפים. חלוקה זו מתאימה כאשר הקרקע מספיק גדולה לחלוקה משמעותית, קיימת אפשרות לגישה נפרדת לכל חלקה, והחלוקה עומדת בדרישות התכנון והבנייה. ההליך כולל הכנת תכנית חלוקה על ידי מודד מוסמך, אישור התכנית על ידי ועדות התכנון והבנייה, ולבסוף רישום החלקות החדשות בטאבו. היתרון המרכזי של שיטה זו הוא שמירה על עצמאות מלאה של כל שותף בחלקו, אך היא לא תמיד אפשרית בשל מגבלות פיזיות או תכנוניות.

רישום כבית משותף

כאשר מדובר במבנה או מבנים הניתנים לחלוקה ליחידות נפרדות, ניתן לרשום את הנכס כבית משותף. בשיטה זו, כל שותף מקבל יחידה או יחידות נפרדות בבית המשותף. התנאי המרכזי הוא שכל יחידה ניתנת לשימוש נפרד. ההליך כולל הכנת תשריט ותקנון בית משותף, קבלת אישור המפקח על רישום המקרקעין, ולבסוף רישום הבית המשותף בטאבו. היתרון של שיטה זו הוא שהיא מאפשרת חלוקה גם במבנים קיימים או במגרשים קטנים יחסית, אך היא דורשת ניהול משותף של הרכוש המשותף.

שיקולים בבחירת שיטת החלוקה

בבחירת שיטת החלוקה יש להתחשב במספר גורמים. גודל ואופי הנכס משפיעים מאוד – קרקע גדולה מתאימה יותר לחלוקה פיזית, בעוד מבנה קיים מתאים לרישום כבית משותף. מספר השותפים גם הוא גורם משמעותי, כאשר ריבוי שותפים עשוי להפוך את הרישום כבית משותף למעשי יותר. חשוב לוודא שהחלוקה עומדת בדרישות התכנון והבנייה המקומיות ולשקול את העלויות הכרוכות בכל שיטה, כולל מדידה, תכנון ורישום. לבסוף, יחסי השותפים יכולים להשפיע על ההחלטה – אם היחסים מתוחים, חלוקה פיזית עשויה להיות עדיפה על פני בית משותף.

תפקיד בית המשפט

בהתאם לסעיף 39 לחוק המקרקעין, לבית המשפט תפקיד מרכזי בתהליך החלוקה בעין. הוא רשאי לקבוע את אופן החלוקה, להורות על תשלומי איזון בין השותפים ולקבוע זיקות הנאה בין החלקים המפוצלים. חשוב לציין כי החלטת בית המשפט תתבסס על חוות דעת של המפקח על רישום המקרקעין, כפי שנקבע בסעיף 39(א) לחוק ועל שיקולים נוספים.

 ג. פירוק בדרך של מכירה על פי צו בית המשפט

סעיף 40(א) לחוק קובע כי במקרקעין שאינם ניתנים לחלוקה, או כאשר חלוקה בעין תגרום הפסד ניכר לשותפים, פירוק השיתוף יהיה בדרך של מכירת המקרקעין וחלוקת הפדיון. נטל ההוכחה: הטוען שחלוקה בעין תגרום הפסד ניכר נושא בנטל להוכיח זאת (רע"א 1017/97 רידלביץ נ' מודעי). ככלל, המכירה תתבצע בדרך שבה נמכרים מקרקעין מעוקלים בהוצאה לפועל, אלא אם בית המשפט יורה אחרת (סעיף 40(ב)).

פירוק שיתוף בדרך של מכירה מציע פתרון יעיל ופשוט יחסית, במיוחד כאשר הנכס אינו ניתן לחלוקה בעין או כאשר חלוקה כזו תגרום להפסד ניכר לשותפים. שיטה זו מאפשרת לכל השותפים לקבל את חלקם בכסף, מה שמעניק להם גמישות להשקיע בנכסים אחרים או להשתמש בכספם כראות עיניהם. היא גם מבטיחה חלוקה שוויונית של ערך הנכס בין השותפים, ומונעת סכסוכים הנוגעים לאיכות או ערך החלקים השונים. בנוסף, מכירה בשוק החופשי עשויה להניב את המחיר הגבוה ביותר עבור הנכס, מה שמקסם את התמורה לכל השותפים. שיטה זו גם מסיימת באופן מוחלט את הקשר הקנייני בין השותפים, מה שיכול להיות יתרון במקרים של יחסים מתוחים או סכסוכים מתמשכים.

 3. הליך פירוק השיתוף בבית המשפט

א. כאשר פירוק השיתוף מתבצע באמצעות בית המשפט, ההליך כולל מספר שלבים עיקריים:

1. חוות דעת המפקח: על פי סעיף 39(א) לחוק המקרקעין, לצורך החלטה האם ניתן לפרק את השיתוף בדרך של חלוקה בעין, נדרשת חוות דעת של המפקח על הבתים המשותפים. המפקח בוחן האם החלוקה המבוקשת תואמת את דיני התכנון והבניה ואת הוראות חוק המקרקעין.
2. מינוי מומחה (אופציונלי): בית המשפט עשוי למנות מומחה נוסף (כגון שמאי מקרקעין) להערכת שווי המקרקעין או לבחינת היבטים נוספים של החלוקה המוצעת.
3. בחינת אפשרויות החלוקה: בית המשפט בוחן את חוות דעת המפקח (ואם מונה, גם את חוות דעת המומחה הנוסף) ומכריע האם חלוקה בעין אפשרית ורצויה.
4. הוראה על אופן הפירוק: אם חלוקה בעין אינה אפשרית או תגרום הפסד ניכר, בית המשפט יורה על מכירת המקרקעין.
5. מינוי כונס נכסים: במקרה של מכירה, בית המשפט ממנה כונס נכסים לביצוע המכירה וחלוקת התמורה בין השותפים.
6. ביצוע הפירוק: הכונס מבצע את המכירה ומחלק את התמורה בין השותפים בהתאם לחלקיהם.

 ב . שיקולים בפירוק שיתוף

בעת פירוק שיתוף, בית המשפט מתחשב במגוון שיקולים ובכללם:

• זכויות השותפים: זכותו של כל שותף לפרק את השיתוף היא זכות בסיסית ומשמעותית.
• טובת כלל השותפים: בית המשפט ישאף לפתרון שמיטיב עם כלל השותפים ולא רק עם חלקם.
• שיקולים כלכליים: יש לבחון את ההשלכות הכלכליות של כל אפשרות פירוק על השותפים.
• שיקולי תכנון ובנייה: יש להתחשב במגבלות התכנון והבנייה החלות על הנכס.
• קשרים משפחתיים או אישיים: במקרים מסוימים, בית המשפט עשוי להתחשב ביחסים בין השותפים, במיוחד במקרים של קרובי משפחה.

  4. היבטי מס בפירוק שיתוף במקרקעין

פירוק שיתוף במקרקעין מעורר מגוון היבטי מס הדורשים בחינה והתייחסות, כגון חבות במס שבח ומס רכישה, תשלומי איזון, ומעמד מס של הסכם השיתוף עצמו. יש להביא בחשבון את ההשלכות המיסויות בכל שלב של הליך פירוק השיתוף.

מס שבח

ככלל, פירוק שיתוף נחשב כ"מכירה" לצורכי מס שבח. עם זאת, סעיף 67 לחוק מיסוי מקרקעין מעניק פטור ממס שבח בתנאים מסוימים. התנאי המרכזי לפטור הוא שהחלוקה נעשית ללא תמורה נוספת מעבר לזכויות הקיימות. בנוסף, הנכס צריך להיות בבעלות משותפת במשך שנתיים לפחות לפני הפירוק, והחלוקה צריכה לתאום את היחס של הזכויות המקוריות. אם ניתנה תמורה נוספת, המס יחול רק על חלק זה.

מס רכישה

פירוק שיתוף עשוי להיחשב גם כ"רכישה" לצורכי מס רכישה. תקנה 27 לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) מעניקה פטור בתנאים דומים לפטור ממס שבח. במקרה שניתנה תמורה נוספת, מס הרכישה יחול רק על חלק זה.

היטל השבחה

היטל השבחה חל על עליית שווי המקרקעין כתוצאה משינוי תכנוני. פירוק שיתוף כשלעצמו אינו אירוע מס לעניין היטל השבחה, אך אם במסגרת הפירוק מתבצעת פעולה תכנונית (כגון חלוקה מחדש), עשוי לחול היטל השבחה. בדרך כלל, החיוב בהיטל השבחה חל במועד מימוש הזכויות, כגון מכירה או קבלת היתר בנייה.

שיקולים נוספים

בתכנון המס, יש לשקול את אופן ביצוע פירוק השיתוף כדי למזער חבויות מס. לעתים, ביצוע הפירוק בשלבים עשוי להיות יעיל יותר מבחינת מס.