המדריך השלם למכירת דירה – דוד מלניק משרד עורכי דין

בטרם מכירת דירה יש לבחון היטב את סוגיות המיסוי וזאת על מנת לצמצם למינימום את החיוב במס שבח ואף להימנע מתשלום מס השבח. בפרק זה של המדריך נתייחס לסוגיות המיסוי במכירת דירת מגורים.

זכרו !  מרבית תביעות הרשלנות כנגד עורכי דין קשורות לענייני מיסוי!!!

שיקולי מס כחלק ממכלול שיקולים בקבלת החלטה
קבלת החלטה למכור דירת מגורים ו/או דירות מגורים מחייבת בחינת היבטי מס רבים ומגוונים. שיקולי מס אינם בהכרח השיקולים היחידים וקיימים שיקולים אישיים  הקשורים בקבלת ההחלטה. לעיתים ניתן לבחור בין מספר אלטרנטיבות תוך מתן עדיפות לשיקולי מס ולעיתים השיקולים הנוספים מהווים אילוץ שמגביל את היכולת לשקול שיקולי מס ו/או מצמצם את יכולת התמרון.

שיקוליים אישיים בקבלת החלטה  למכירת דירה

1. מכירה לצורך שדרוג דירת המגורים  לדירה גדולה יותר (משפרי דיור).
2. מכירה לצורך מעבר לאזור אחר.
3. מכירת דירה בשל סיבות כלכליות, מצוקה כלכלית, עזרה לילדים.
4. מכירת דירה בעקבות גירושין.
5. העברת דירות ללא תמורה לקרובים.

שיקולי מס בקבלת החלטה למכירת דירה

1. האם אני זכאי לפטור ממס שבח במכירת הדירה?
2. אלו מסלולי פטור באפשרותי לנצל ביחס לדירה?
3. מהן ההשלכות של מכירת הדירה בפטור ממס שבח ביחס לדירות אחרות בבעלותי ו/או בבעלות התא המשפחתי שלי?
4. במידה ואיני זכאי לפטור ממס שבח האם ניתן לנקוט בפעולות כלשהן לצורך קבלת פטור ממס שבח?
5. במידה ובבעלותי מספר דירות  – מהי הדירה שמכירתה תביא לחיסכון מקסימאלי במס ומהו סדר העדיפויות במכירתן באופן שיביא לחיסכון מירבי.
6. כמה מס שבח אני צפוי לשלם במכירת הדירה?

מי זכאי לפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים ?
פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים – עקרונות כלליים
ככלל, קיימים מספר מסלולי פטור המאפשרים מכירת דירה בפטור ממס שבח. כל אחד ממסלולי הפטור  קובע קריטריונים לזכאות לפטור.
יחד עם זאת, קיימים מספר קריטריונים שהינם משותפים לכל מסלולי הפטור –

הדירה הנמכרת הינה דירת מגורים מזכה.
תקופת השימוש כדירת מגורים
תנאי הכרחי לאפשרות ניצול פטור במכירת דירת מגורים הוא שהדירה הנמכרת הינה דירת מגורים מזכה, היינו שמדובר בדירת מגורים ששימשה בעיקרה למגורים במשך לפחות תקופה של ארבע שנים שקדמו למכירתה או במשך 80% מהתקופה בשלה מחושב השבח.
לדוגמה: אם הדירה הנמכרת נרכשה עשר שנים טרם מכירתה ושימשה במשך שלוש שנים  שקדמו למכירתה כמשרד אזי היא לא תחשב דירת מגורים מזכה והיא לא תהיה זכאית לפטור ממס שבח. ואולם אם היא שמשרד רק במשך שנתיים במהלך כל התקופה היא תחשב כדירת מגורים מזכה שבהתמלא תנאי הפטור הספציפיים היא תהיה זכאית לקבלת פטור ממס שבח.

המבחן לעניין השימוש הינו השימוש בפועל. ולא ייעוד הדירה על פי היתר הבנייה
כלומר, אם הנכס הינו מחסן על פי היתר הבנייה ונעשה בו שימוש לדירת מגורים (אפילו בניגוד לחוקי התכנון והבנייה) הרי שהנכס ייחשב כדירת מגורים מזכה אם נעשה בו שימוש למגורים לתקופה של ארבע שנים טרם המכירה או במשך 80% מהתקופה שבשלה מחושב השבח.

המוכר הינו יחיד
הפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים חל על יחידים ולא על חברות.

האם אני זכאי לפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה?
סוגי הפטורים במכירת דירת מגורים מזכה

1. פטור במכירת דירה יחידה.
2. פטור במכירת דירת ירושה.
3. פטור במכירת שתי דירות לשם רכישת דירה אחת גדולה (פטור של פעם בחיים)
4. פטור בעסקאות לפי תמא 38 ופינוי בינוי.
5. פטור במכירת אופציה.

• העברה ללא תמורה בין קרובים
• העברה אגב גירושין
• העברה בירושה

• המוכר הינו תושב ישראל או תושב חוץ שאין לו דירת מגורים במקום מושבו.
• הדירה הנמכרת הינה דירתו היחידה של המוכר בישראל ובאזור;
• המוכר לא מכר דירת מגורים בפטור לפי סעיף זה 18 חודשים לפני המכירה;
• המוכר הוא בעל הזכות בדירה הנמכרת 18 חודשים מסיום בנייתה – במשך 18 חודשים לפחות מיום שהייתה לדירת מגורים.
• הפטור מוגבל לתקרה של 4,500,000 ₪.

• דירה נוספת שחלקו של המוכר בה אינו עולה על שליש ממנה;
• דירה נוספת שהושכרה בשכירות מוגנת לפני יום 1.1.1997;
• דירה שנרכשה כתחליף לדירה הנמכרת ב – 18 חודשים שקדמו למכירה; בתם תקופת הוראת השעה (החל מיום 01.05.2021) יעמוד משך הזמן על 24 חודשים במקום 18 חודשים.
• דירה שהתקבלה בירושה והתקיימו בה תנאי סעיף 49ב(5) לחוק.
• בהתאם לתיקון 85 לחוק (הוראת שעה) החל מיום 6.4.2016 גם דירה שהתקבלה בירושה שחלקו של המוכר בה לא עולה על 50% לא תבוא במניין דירות המוכר. יש לשים לב כי אם נעשה שימוש בחזקה ביחס לדירה האמורה הרי שלא ניתן יהיה למכור אותה בפטור דירה יחידה בעתיד (בדומה למי שעשה שימוש בחזקה בנוגע לדירה ששליש בבעלותו או בדירה בדיירות מוגנת).