מהי הערת אזהרה?
הערת אזהרה הנה רישום בפנקסי המקרקעין בדבר התחייבות בכתב של בעל המקרקעין או בעל הזכות במקרקעין לעשות במקרקעין מסוימים עסקה או להימנע מלעשות בהם עסקה (עסקה במקרקעין הינה: עסקת בעלות, שכירות, משכנתא, זיקת הנאה או זכות קדימה)
תכלית
לרישום הערת אזהרה שתי מטרות:
- להזהיר ולהודיע לכל מי שמתעניין במקרקעין שלגביהם רשומה הערת אזהרה כי קיימת התחייבות מצד בעל המקרקעין לעשות בהם עסקה או להמנע מלעשות בהם עסקה וזאת באמצעות עיון בפנקסים הפתוחים לעיון הציבור הרחב
- למנוע מבעל מקרקעין שהתחייב לעשות עסקה עם קונה א' לעשות עיסקה סותרת עם אדם ב' באותם המקרקעין ללא הסכמתו של אדם א' אוללא קבלת צו מבית משפט
רישום הערת אזהרה
בקשה לרישום הערת אזהרה מוגשת על ידי בעל הזכות במקרקעין או בעל הזכות בהם או על ידי הזכאי (הקונה, השוכר, בעל המשכנתא) בצירוף מסמך בכתב שמכוחו נוצרה ההתחייבות, כגון הסכם, יפוי כוח או כל מסמך אחר ואין נפקאמינה אם ההתחייבות הייתה מוחלטת או מותנית. כלומר ובניגוד למה שסבורים רבים בטעות, ניתן לרשום הערת אזהרה גם אם מדובר בזיכרון דברים או בהסכם אופציה.
מי שנרשמה לטובתו הערת אזהרה אינו בעל זכות במקרקעין ולכן לא ניתן לרשום הערת אזהרה בגין התחייבותו כלפי צד ג'. כך למשל, אדם שרכש דירה וזו טרם נרשמה על שמו ומכר את דירתו לאחר – לא ניתן לרשום הערת אזהרה בדבר עסקת המכירה השנייה אלא אם נתקבלה הסכמת הבעלים הרשום. דוגמא נוספת הנה הצורך של רוכש דירה המממן את רכישת הדירה במשכנתא בקבלת חתימת הבעלים.
מהי עסקה סותרת?
החוק קובע כי במקרקעין שלגביהם נרשמה הערת אזהרה, לא ניתן לעשות עסקה סותרת. עסקה סותרת הנה כזו שיש בה כדי לשלול או לפגוע בזכותו שלמי שנרשמה הערת האזהרה לטובתו. כך למשל, אם נרשמה הערת אזהרה בגין מכירת דירה לקונה א' הרי שלא ניתן לרשום זכות בעלות לטובת קונה ב', לא ניתן לרשום משכנתא לטובת קונה ב' ואף לא ניתן לרשום זכות שכירות לטובת קונה ב' שכן יהיה בכך כדי לפגוע בזכות הבעלות של קונה א'. לעומת זאת, מקום בו הושכר נכס לפלוני וזה רשם הערת אזהרה לטובתו בגין השכירות אין מניעה למכור את הדירה ולהעביר את הבעלות בטאבו שכן העברת זכות הבעלות אינה פוגמת בזכות השכירות של פלוני (אלא אם כן הוסכם אחרת בין הצדדים.(
בנוסף, אין מניעה לרשום הערות אזהרה הסותרות הערות אזהרה קודמות שנרשמו שכן הערת אזהרה אינה בגדר עסקה ורשם המקרקעין אינו מוסמך להכריע בשאלת זכותו של מי עדיפה והדבר יוכרע על ידי בית המשפט. כך, ניתן לרשום עיקול לאחר רישום הערת אזהרה ואף ניתן לרשום הערת אזהרה לאחר עיקול. כמו כן, עסקה המקנה חלק במקרקעין בבעלות או בחכירה לדורות לרשות מקומית למטרת דרכים או מדרכותה מתחייבת מתוכנית שאושרה אינה בגדר עסקה סותרת אך חלה חובה לתת הודעה לזכאי על פי הערת האזהרה 30 יום לפני הרישום.
עסקאות נוגדות
סעיף 9 לחוק המקרקעין עוסק בעסקאות נוגדות וקובע כי אם התחייב אדם לעשות עסקה במקרקעין ובטרם הושלמה העסקה ברשום, הוא התחייב כלפי אדם אחר לעסקה נוגדת -הרי שזכותו של הראשון עדיפה, אלא אם כן פעל הקונה השני בתום לב ובתמורה, והעסקה לטובתו נרשמה בעודו תם לב. לפיכך אם הקונה הראשון רשם לטובתו הערת אזהרה לא יוכל הקונה השני לטעון כי היה תם לב.
לעומת זאת, כאשר הקונה הראשון לא רשם לטובתו הערת אזהרה, ולאחר מכן נחתם הסכם שני עם רוכש אחר, וזה רשם לטובתו הערת אזהרה, השאלה מי עדיף מוכרעת בשים לב לזמן שחלף ממועד העסקה הראשונה למועד העסקה השניה. בפסקי דין שנתנו לאחרונה נפסק כי עדיפותו של קונה ראשון, שלא רשם לטובתו הערת אזהרה, אינה יכולה לעמוד אלא לתקופה של מספר חודשים, שכן אי רישום הערת אזהרה במשך תקופה של 10חודשים, על ידי הקונה הראשון, מגיעה לכדי רשלנות וחוסר תם לב..
הטלת עיקול לאחר רישום הערת אזהרה
בהתאם לסעיף 127 (ב) לחוק המקרקעין מי שנרשמה לטובתו הערת אזהרה מוגן מפני עיקול, שהוטל לאחר רישום הערת האזהרה בגין חובות שלהמוכר, ואף מפני הליכי פשיטת רגל או כינוס נכסי המוכר. מכאן החשיבות הגדולה שלרישום הערת אזהרה. ומכאן כאשר אין אפשרות לרשום הערת אזהרה הרי שיש לדרוש בטחונות אחרים מהמוכר כגון ערבות בנקאית.
לאחרונה, פסק בית המשפט העליון (פס"ד בנק אוצר החייל) ולאחריו בית המשפט המחוזי (פס"ד קירת ייזום פרויקטים בע"מ), כי אף אם לא נרשמה הערת אזהרה לטובת הקונה הרי שזכותו של הקונה עדיפה על פניו של נושה שהטיל עיקול לאחר הרכישה בגין חוב של המוכר. בכך למעשה הכיר בית המשפט בזכויות שביושר במשפט הישראלי (שכן דיני היושר האנגליים בוטלו עם חקיקת חוק המקרקעין).
