שיעור מס רכישה ברכישת דירת מגורים המהווה תחליף לדירת מגורים יחידה בקבוצת רכישה שבנייתה טרם הסתיימה (חוזר מיסוי מקרקעין 2/2019)
שיעור המס לבעלי דירה יחידה נמוכים משמעותית משיעורי המס למי שמחזיק ביותר מדירת מגורים אחת. החוק מאפשר למי שבבעלותו דירת מגורים אחת ומעוניין ברכישת דירת מגורים נוספת להינות משיעורי מס של דירה יחידה אם הוא ימכור את דירתו הישנה במסגרת הזמן הקבוע בחוק.
הגדרת דירת מגורים יחידה תחול גם על יחיד שבמועד הרכישה יש בבעלותו דירת מגורים שנרכשה מקבלן או במסגרת קבוצת רכישה על אף שלא תמיד ניתן להתגורר בדירה שכן בנייתה בפועל טרם הסתיימה. במצבים כאלו ובמיוחד במסגרת של קבוצות רכישה התעורר קושי בלתי צפוי שלעיתים מביא לעיכובים ממושכים בהשלמת הבנייה המשותפת למשך זמן חריג ובלתי מקובל ולעיתים מתעורר צורך של מי מחברי הקבוצה לרכוש דירה למגוריהם ואולם הם אינם יכולים למכור את הדירה הישנה בקבוצת הרכישה שכן בנייתה טרם הסתיימה ומאידך הם אינם זכאים להטבות הקבועות בחוק לבעלי דירה יחידה אם יחפצו לקנות דירה נוספת למגוריהם.
בשל הקושי שנוצר תוקן החוק (תיקון 93) באופן המאפשר למי שמחזיק דירה בקבוצת רכישה שהשלמת בנייתה מתעכבת לרכוש דירת מגורים נוספת כאילו הייתה זו דירתו היחידה וליהנות משיעורי המס של דירה יחידה בהתמלא התנאים שבחוק.
לקריאת חוזר מיסוי מקרקעין 2/2019- רשות המסים
שיעור מס הרכישה ברכישת דירה חילופית ביחס לדירות יד שנייה ודירות מקבלן
סעיף 9 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג- 1963 (להלן: "החוק") מטיל מס רכישה בשיעורים פרוגרסיביים על רכישת דירת מגורים, תוך מתן הקלה בשיעורי המס החלים על רכישת דירת מגורים שהיא "דירה יחידה". על פי הסעיף, חישוב מס הרכישה בשיעורים של דירת מגורים יחידה יחול גם על יחיד שבמועד הרכישה יש בבעלותו דירת מגורים אחרת מלבד זו הנרכשת (להלן: "הדירה הישנה"), שהייתה דירת המגורים היחידה שבבעלותו עד למועד הרכישה, ורכש דירה אחרת (להלן: "הדירה החדשה") לדירה הישנה זאת אם מכר את הדירה הישנה בהתאם לשני מסלולים שקבועים בחוק.
אופציה ראשונה – החלפת דירת מגורים ישנה בדירת מגורים חדשה שבנייתה הסתיימה. במקרה זה נקבע בסעיף, כי הרוכש יהיה זכאי לשיעורי המס המוטבים ברכישת הדירה החדשה ובלבד שהדירה הישנה נמכרה בתוך 24 חודשים מיום רכישת הדירה החדשה (בתקופת הוראת השעה – לרכישות בין התאריכים 1.5.16 ליום 30.4.21 , בתוך 18 חודשים מהמועד).
אופציה שנייה – החלפת דירת מגורים ישנה בדירת מגורים חדשה שנרכשה מקבלן ובנייתה טרם הסתיימה. במקרה זה נקבע בסעיף, כי הרוכש יהיה זכאי לשיעורי מס רכישה מוטבים ובלבד שהדירה הישנה נמכרה בתוך 12 חודשים מהמועד שנקבע בחוזה עם הקבלן למסירת הדירה החדשה, או בתוך 12 חודשים מהמועד שנמסרה לו בפועל, ככל שנסיבות האיחור במסירה לא היו תלויות ברוכש.
הקושי שנוצר בקבוצות רכישה
הצורך בהקלה במקרים חריגים מתעורר בין השאר כאשר דירת המגורים הישנה נרכשה במסגרת קבוצת רכישה. כעקרון, אדם שרוכש דירת מגורים שבנייתה טרם הסתיימה מקבלן או במסגרת קבוצת רכישה, שהיא דירתו היחידה, איננו מסדיר את מגורי התא המשפחתי עד לקבלת הדירה הבנויה באמצעות רכישת דירת מגורים חדשה, כיוון שהסדרה כזו דורשת משאבים כלכליים לשתי דירות מגורים. בדרך כלל, במקרה כזה ישתמש התא המשפחתי במגורים זמניים, כגון שכירות, כדי לתת את אותו מענה מגורים זמני הנדרש. אדם כאמור יפנה וירכוש דירת מגורים אחרת, נוסף על דירת המגורים שרכש ובנייתה טרם הסתיימה, כאשר מתגלעים קשיים משמעותיים המעיבים על האפשרות לקבל דירת מגורים שבנייתה הסתיימה או שמרחיקים באופן ניכר אפשרות זו. לדוגמה: כאשר קבוצת רכישה אינה מתקדמת בשל קשיים מהותיים משפטיים או בירוקרטיים וכדומה. בעוד ברכישה מקבלן, עומדת האפשרות לרוכש לבטל את העסקה לרכישת הדירה שלא מבשילה, הליך הכרוך בזמן ובמשאבים, ביטול הרכישה אינה אלטרנטיבה ממשית במקרה של קבוצת רכישה, כיוון שדורשת ביטול רב צדדי של כל חברי קבוצת הרכישה אל מול בעלי הקרקע.
תיקון 93 לחוק – מתן מענה למחזיקי דירות בקבוצות רכישה
מתוך מטרה לתת מענה לרוכש דירה יחידה בקבוצת רכישה שנקלעה לקשיים בלתי צפויים, הוסף לחוק במסגרת התיקון מסלול החלפה נוסף (להלן: "מסלול ההחלפה החדש"). על פי מסלול ההחלפה החדש, יחיד שרכש דירה יחידה במסגרת קבוצת רכישה, יהיה זכאי לשיעורי מס הרכישה המוטבים (שיעורי מס רכישה לדירה יחידה) ברכישת דירת מגורים חדשה, אם מכר את זכויותיו בדירת המגורים הישנה (שבקבוצת הרכישה) תוך 18 חודשים ממועד השלמת בנייתה, במקרים הבאים:
- כאשר דירת המגורים החדשה נרכשה לאחר חלוף 4 שנים מיום רכישת הדירה הישנה בקבוצת רכישה – ובלבד שבניית הדירה הישנה בקבוצת הרכישה לא החלה, או שהחלה הבנייה בתקופה זו והמנהל שוכנע כי קיים עיכוב מהותי אחר בהשלמת בנייתה של הדירה הישנה בקבוצת הרכישה, בנסיבות שאינן בשליטתו של הרוכש ולא היו ידועות במועד רכישת הדירה בקבוצת הרכישה. לעניין זה- "עיכוב מהותי"- כל עיכוב בבנייה או אירוע שאינם מקובלים ברכישת דירה במסגרת קבוצת רכישה ואינו חלק מהמהלך הרגיל של הבנייה במסגרת הקבוצה ומעיב על האפשרות להשלים את בניית הדירה בטווח הנראה לעין, לדוגמה: פשיטת רגל של הגורם המארגן, או של קבלן מבצע או בעל מקצוע משמעותי אחר שהתקשרו עם חברי הקבוצה, סכסוך משפטי בין החברים, או מול המארגן, כל תקלה או אירוע בלתי צפוי בקרקע כגון, ממצאים אשר אינם מאפשרים המשך ביצוע עבודות, וכדומה. יובהר, כי העיכוב צריך להיות כתוצאה מקושי אובייקטיבי וקולקטיבי שאינו תלוי בחברי הקבוצה. כמו כן יובהר, כי ככל שדירת המגורים החדשה נרכשה לפני שחלפו 4 שנים ממועד רכישת הדירה בקבוצת הרכישה, סעיף ההחלפה החדש לא יחול כלל )גם אם שוכנע המנהל שהיה עיכוב מהותי או שבניית הדירה טרם החלה).
- כאשר דירת המגורים החדשה נרכשה לאחר חלוף 6.5 שנים מיום רכישת הדירה הישנה בקבוצת רכישה – ובלבד, שלא נמסרה לרוכש החזקה בדירת המגורים הישנה שבקבוצת הרכישה עד למועד רכישת הדירה החדשה. במקרה זה, ברכישת הדירה החדשה יחול שיעור מס מוטב החל ברכישת דירת מגורים יחידה גם אם הוסרו המגבלות או הקושי שליוו את הפרויקט וכן גם אם לא ליוו את הפרויקט קשיים כלל.
בהוראת הביצוע מובהר כי סעיף ההחלפה החדש יחול בתנאים, כפי שפורטו לעיל, ובלבד שבעת רכישת הדירה הישנה בקבוצת הרכישה ובעת רכישת הדירה החדשה לא הייתה ברשותו של הרוכש דירה נוספת פרט להן. עוד הודגש כי הוראה זו דנה במעמד הרוכש- כבעלים של דירה יחידה או כמרובה דירות, לעניינים שדלעיל, ואין בה כדי לקבוע את זכאותו של הרוכש לפטור ממס שבח במועד מכירת הדירה הישנה. זכאות המוכר לפטור ממס שבח תיבחן בהתאם לעמידתו בתנאים המקדמיים לפטור וכן בתנאי מסלול הפטור במועד המכירה, לרבות התנאי בדבר תקופת ההחזקה הנדרשת בדירת המגורים המזכה, כהגדרתה בסעיף 49 (א) לחוק- 18 חודשים.
הוראות מעבר
סעיף ההחלפה החדש הקבוע בתיקון יחול בתנאים, כמפורט לעיל, גם לגבי דירת מגורים חדשה שנרכשה כתחליף לדירה בקבוצת רכישה שנקלעה לקשיים, זאת אף אם נרכשה ערב התיקון (רכישות לפני 28.6.18) לפיכך, הוראות התיקון יחולו על דירת מגורים שנרכשה ערב התיקון, בתנאים הבאים:
א. מועד רכישת הדירה החדשה – "ערב התיקון"- בתקופה שניתן לתקנה לפי הוראות סעיף 85 לחוק.
ב. התקיימו כל התנאים לעמידה בסעיף ההחלפה החדש, למעט תנאי ה- 4 שנים.
ג. רכישת הדירה החדשה נעשתה על רקע קושי מהותי שהתגלה בקבוצה ולא היה ידוע במועד רכישת הדירה הישנה כך למשל, חלף זמן סביר מהרכישה ולא ניתן היתר בניה לפרויקט למרות שהתבקש )זמן סביר להוצאת היתר בניה כשנתיים מיום הגשת הבקשה( או שהחלה הבנייה וחל עיכוב מהותי, כאמור, בהשלמת בנייתה.
