המדריך למשכיר – בדיקות מקדימות טרם התקשרות בהסכם שכירות
השכרת נכס טומנת בחובה סיכון מסוים אבל אם עושים את זה נכון ובוחרים את השוכר הנכון ניתן להפחית את הסיכון בצורה דרמטית. באמצעות מספר פעולות פשוטות, טרם החתימה על הסכם שכירות, ניתן לנבא בסבירות גבוהה האם השוכר המיועד יקיים את הסכם השכירות, ישלם את דמי השכירות במועדם, ישמור על הנכס ויחזיר לכם אותו באותו מצב כפי שקיבל אותו.
ברשימה להלן אציג לכם סדרת פעולות פשוטה אותה מומלץ לבצע טרם חתימה על הסכם שכירות ושתוכל לסייע לכם לברר את מצבו הכלכלי של השוכר, את הפרופיל הכלכלי וההתנהגותי שלו ואת היכולת שלו לקיים את התחייבויותיו ובכך להפחית את הסיכון בהתקשרות עם שוכר בעייתי.
הרשימה מבוססת על ניסיון אישי של למעלה משלושים שנים בהשכרת נכסים במהלכם נפגשתי עם מאות בעלי נכסים ושוכרים ועל ניסיון רב בייצוג בעלי נכסים בתביעות פינוי ותביעות כספיות כנגד שוכרים.ברשימה תוכלו גם למצוא מספר מאגרי אינטרנט חינמיים שכל בעל נכס חייב להיכנס אליהם ולבצע בדיקה ביחס לשוכר ו/או הערבים לפני שהוא בכלל שוקל להתקשר עמו בהסכם.
אתם לא חייבים לבצע את כל הפעולות שציינתי וכל אחד יכול לבחור לעצמו את הפעולות שנראות לו בהתאם לנסיבות ולשכל הישר. אבל חשוב להבין את העיקרון ולהיות מודעים יותר לחשיבות בביצוע בדיקות מקדימות לשוכרים פוטנציאליים. תשקיעו מעט זמן עכשיו ותחסכו לכם הרבה כאבי ראש בעתיד. סוף מעשה במחשבה תחילה.
חכם לא נכנס למצבים שפיקח יודע לצאת מהם
חשוב להבהיר כי חתימה על הסכם שכירות טוב, המעגן את זכויותיכם, וכן קבלת בטוחות טובות מהשוכר בהתאם לנסיבות, הינה חיונית, ועשויה להבטיח ברוב המקרים כי במקרה של הפרת הסכם השכירות על ידי השוכר תוכלו לקבל את כספכם ו/או לקבל פיצוי עקב נזקים שנגרמו לנכס על ידי השוכר ואולם במרבית המקרים הדבר יצריך נקיטת הליכים משפטיים, העשויים לקחת זמן רב, היא כרוכה בעלויות כספיות לא מבוטלות ותגרום לכם לבזבוז זמן מיותר, עצבים ועוגמת נפש רבה. חבל!
הבדיקות המקדימות, שמניסיוני, רבים לא טורחים כלל לבצע, עשויות לחסוך לכם במקרים רבים, את עוגמת הנפש הכרוכה בניהול הליכים משפטיים ובמקרה שבכל זאת תידרשו לנהל הליך משפטי הדבר יגדיל את סיכויי הצלחתכם ויביא להקטנת הנזק למינימום.
לעיתים מגיע אלי משכיר לצורך הגשת תביעת פינוי כנגד שוכר. הוא מציג לי הסכם שכירות שהוריד באינטרנט. ההסכם מולא בכתב יד מרושל. תעודת הזהות לא ברורה או שגויה, חלק מהפרטים לא מולאו, בערבות השוכר חתם במקום של הערב ואני שואל את עצמי למה ככה? מישהו רדף אחריו? מה החיפזון? הוא משכיר נכס ששווה מליוני ש"ח לכמה שנים והוא לא מקפיד למלא את ההסכם כמו שצריך? ניתן רק לשער כמה זמן הוא הקדיש כדי לברר מי השוכר שהוא עומד להשכיר לו את הנכס?
יתרון נוסף, בביצוע בדיקות מקדימות, הינו שהוא מאפשר לכם להעריך את רמת הסיכון ובהתאם לכך לקבוע בין היתר את סוג הערבות (ערבות בנקאית ו/או פיקדון ו/או ערבים) ואת גובה הערבות.
סוגי המידע ביחס לשוכר
המידע ביחס לשוכר יכול להתקבל ממספר מקורות: מידע עובדתי שמסר השוכר, התרשמות בלתי אמצעית בפגישה או שיחה, מסמכים לאימות המידע (כגון תלושי שכר, דפי חשבון בנק, נסח טאבו להוכחת בעלות בנכס אחר), בדיקה חקירתית באמצעות מאגרי מידע בחינם או בתשלום ו/או בדיקה כלכלית באמצעות חוקרים פרטיים וכן המלצות ממשכירים.
כמובן שהיקף הבדיקות הנדרשות עשויה להשתנות בהתאם לסוג הנכס בו מדובר: שכירות למגורים או שכירות עסקית; שווי הנכס, גודלו, רמת הגימור, המיטלטלין ותקופת השכירות ובמקרים מסוימים בהחלט רצוי להעמיק את הבדיקה ואף לבצע בדיקה כלכלית מקיפה.
קיום שיחת היכרות ראשונית בטלפון ופגישה עם השוכר הפונציאלי
שיחת היכרות בטלפון משמשת כאמצעי סינון במהלכה אתם יכולים לקבל רושם ראשוני בנוגע לשוכר הפוטנציאלי ולקבל מידע רלוונטי שעשוי לעניין אתכם. שיחת היכרות בטלפון אינה יכולה לשמש תחליף לפגישה פנים אל פנים ואולם ניתן בהחלט לקבל את מרבית המידע הדרוש לכם ולהחליט אם אתם מעוניינים להתקדם עם אותו שוכר פוטנציאלי.
חשוב לזכור שהמטרה שלכם היא להבטיח שהשוכר הפוטנציאלי הינו בעל יכולת כלכלית שתאפשר לו לעמוד בהתחייבויותיו ושהוא ישמור לכם על הנכס. לשם כך אתם רוצים לדלות כמה שיותר מידע עובדתי רלוונטי לגביו, להתרשם מאופיו, לזהות סימני אזהרה לגביו ("אורות אדומים") ובכלל זה לזהות את הפער בין הסיפור שהשוכר מספר למציאות, בין הנתונים שמסר לכם בשיחה בינכם לבין הנתונים הכלכליים היבשים מהמסמכים שתקבלו, את הפער בין המסרים המילוליים לבין שפת הגוף.
נהלו עם השוכר הפוטנציאלי שלכם שיחת חולין (small talk) ולא ראיון עבודה. במהלך שיחה קלילה על החיים. בשיחה לא פורמלית ניתן ללמוד הרבה יותר על האדם שלפניכם מאשר לשאול שאלות ישירות כמו מה אתה עושה וכמה אתה מרוויח. אתם בהחלט תשאלו גם את השאלות האלה אבל לא בצורה ישירה. השיחה יכולה לכלול שאלות רבות ומגוונות: מצבו המשפחתי (נשוי, גרוש או רווק), כמה ילדים יש לו, במה הוא עובד, היכן אשתו עובדת, כמה הוא מרוויח, מה ההיסטוריה האישית והכלכלית שלו, אם הוא בעל דירה ו/או נכסים אחרים, אם יש לו רכב, כלב או נחש, מה רמת החיים שלו ושל משפחתו, נסיעות לחו"ל, מה ההורים שלו עושים והיכן הם גרים, מה האחים שלו עושים, מה התחביבים שלו, האם יש אירועים שעשויים לסכן אתו כלכלית כגון הליך גירושים, חובות, הוצאה לפועל, היכן הוא גר לפני כן ולפני לפני כן וכמה זמן הוא גר בכל מקום.
זה נראה המון מידע ואולי זה נראה מיותר אבל תנסו פשוט לנהל שיחה נעימה וקלילה ולזרום איתה. בשיחה נינוחה ומחויכת של חצי שעה אפשר לקבל את כל המידע שתרצו. המידע יאפשר לכם להתרשם מהאדם שלפניכם ויעזור לכם להחליט באופן אינטואיטיבי אם זה האדם שאתם רוצים שישכיר מכם את הנכס. מעבר לכך אתם תוכלו לקבל מידע מדויק לגבי אותו שוכר ואת המידע הזה אתם תצליבו עם המסמכים שהוא ימציא לכם ועם הנתונים שתמצאו עליו במאגרים החינמיים שתיכף אתייחס אליהם.
על אף שמראה חיצוני משפיע מאוד חשוב לא להתרשם ממנו יתר על המידה. היו מקרים ששוכרים הגיעו לפגישה במכונית מרצדס חדשה, לבושים בחליפת שלושה חלקים ועניבה ותיק עור אופנתי התגלו כפושטי רגל שהתברר בדיעבד שרכב שלהם בליסינג על שם הדודה שלהם.
דרך נוספת ללמוד על השוכר הינה באמצעות ההתייחסות שלו לתנאי ההסכם במהלך המשא ומתן. שוכר שמבקש להכניס שינויים בהוראות ההסכם ויורד לפרטים ודקויות הוא שוכר שמתייחס ברצינות להתחייבויות שלו. לעומת זאת, שוכר שמגיע אלי והשאלה היחידה שהוא שואל היא "איפה לחתום" בלי לקרוא את ההסכם, מדליקה אצלי נורות אדומות ביחס אליו: אולי ההסכם לא מעניין אותו שכן הוא ממילא לא מתכוון לקיים אותו.
לעיתים, ניתן גם ללמוד מהאופי של השוכר ולהחליט בהתאם אם הוא בכלל מתאים לכם. גם אם תחליטו להשכיר לו את הנכס אתם עשויים לשנות את ההסכם ולכלול סעיפים התפורים לאופי של אותו שוכר. למשל שוכר קפדן ופרפקציוניסט עשוי מצד אחד לשמור לכם על הנכס אבל באותה מידה הוא עשוי להיות טרחן ולפנות אליכם בנוגע לכל תקלה פעוטה ולדרוש לתקן אותה. במקרה כזה, כדאי לכלול בהסכם השכירות סעיף שיקבע שתיקונים עד לסכום מסוים יתוקנו על ידי השוכר.
גם אם יתברר לכם שמצבו הכלכלי של השוכר הוא לא טוב במיוחד עדיין אתם יכולים לשקול להשכיר לו אם ערבים טובים אם יכולות כלכליות מוכחות.
בסופה של אותה שיחה, בקשו לקבל נתונים בסיסיים הנוגעים לשוכר ו/או השוכרים הפוטנציאליים לרבות שם, מספר זהות / מספר חברה (במקרה של שוכר שהוא חברה), כתובת ומספר טלפון וכן צילומי תעודת זהות. המידע הזה ישמש אתכם לאימות הנתונים שאספתם. אם מדובר בחברה בקשו גם לקבל את פרטי בעלי המניות והמנהלים ובאותה הזדמנות בקשו גם נתונים על הערבים.
בדיקה במאגרי מידע חינמיים באינטרנט
קיימים מספר מאגרי מידע חינמיים שבאמצעותם ניתן לקבל מידע חיוני ביחס לשוכר וחובה לבצע בדיקה באמצעותם לפני שמתקדמים הלאה (ניתן ללחוץ על הקישור למאגר):
חיפוש בגוגל
באמצעות חיפוש שם השוכר הפוטנציאלי בגוגל ניתן לגלות מידע רב הנוגע לשוכר, משפחתו ועסקיו של השוכר וכן למצוא הליכים משפטיים ו/או פסקי דין בהם השוכר היה צד. לא תמיד המידע רלוונטי ואולם אם תגלו כי הוגשה נגדו בעבר תביעת פינוי ו/או שהוגשה נגדו תביעת פיצויים ביחס לנזקים שגרם למושכר או שכנגד העסק שבבעלותו מתנהל הליך משפטי שעשוי להביא לקריסה כלכלית – זה בהחלט מידע חשוב ורלוונטי.
חיפוש בפייסבוק
פייסבוק הוא מקור בלתי נדלה לקבלת מידע רב ביחס לשוכר, משפחתו ועסקיו וכן על אורח חייו, מצבו הפיננסי, ההיסטוריה שלו, התחביבים שלו, אופיו ואפילו על יחסו לזולת. אולי תגלו בשיטוט בפייסבוק שיש לו ארבע כלבים, חתול ותוכי למרות שאמרתם לו במפורש שאתם לא מסכימים להכניס בעלי חיים לדירה והוא אמר לכם שהוא אלרגי לחתולים ושונא חיות.
מאגר חייב מוגבל באמצעים
המאגר מאפשר לבדוק האם אדם הוכרז על ידי רשם הוצאה לפועל כחייב מוגבל באמצעים ואת מועד ההכרזה.
המאגר מאפשר לבדוק האם אדם הוכרז על ידי רשם הוצאה לפועל כחייב מוגבל באמצעים ואת מועד ההכרזה.
מאגר חשבונות מוגבלים
המאגר מאפשר לקבל מידע ואישורים בנושא הגבלת חשבונות אמצעות הזנת פרטי חשבון הבנק של השוכר הפוטנציאלי / הערב.
המאגר מאפשר לקבל מידע ואישורים בנושא הגבלת חשבונות אמצעות הזנת פרטי חשבון הבנק של השוכר הפוטנציאלי / הערב.
מאגר מידע אישור חשבונות מוגבלים ולקוחות
המאגר מאפשר לקבל מידע על לקוחות מוגבלים באמצעות הזנת פרטי חשבון הבנק של השוכר הפוטנציאלי / הערב והזנת מספר הזהות, תאריך הנפקת תעודת הזהות ותאריך הלידה.
המאגר מאפשר לקבל מידע על לקוחות מוגבלים באמצעות הזנת פרטי חשבון הבנק של השוכר הפוטנציאלי / הערב והזנת מספר הזהות, תאריך הנפקת תעודת הזהות ותאריך הלידה.
מאגר פושטי רגל
המאגר מאפשר לקבל מידע על פושטי רגל וחברות בפירוק באמצעות הזנת מספר הזהות / מספר החברה שלהם.
המאגר מאפשר לקבל מידע על פושטי רגל וחברות בפירוק באמצעות הזנת מספר הזהות / מספר החברה שלהם.
קבלת מסמכים רלוונטיים
ניתן לבקש מהשוכר הפוטנציאלי מסמכים שונים. שוב גם כאן מומלץ להפעיל שכל ישר וכל דבר צריך להיות הגיוני. אנשים לא ששים לחשוף מידע אישי לגבי עצמם ואולם למשל כאשר מדובר בהסכם שכירות ביחס לנכס שההתחייבות של השוכר הינה משמעותית במונחי דמי שכירות ו/או תקופה ו/או שווי הנכס אזי יש בהחלט מקום לשקול דרישה של קבלת המסמכים הנ"ל ו/או חלק מהם. כאשר אדם ניגש לקבל הלוואה בבנק הוא נדרש לחשוף נתונים כלכליים אישיים כתנאי לקבלת ההלוואה. אין כל הבדל בין הגשת בקשה לקבלת הלוואה לבין חתימה על הסכם השכירות. ההתחייבות לתשלום דמי השכירות עשויה לעיתים להגיע לסכומים של מאות אלפי ש"ח ובירור מצבו הפיננסי של השוכר הוא עניין מהותי שזכותכם לדעת אותו טרם ההתקשרות בהסכם שכירות.
אז אלו מסמכים אפשר לדרוש:
- צילום תעודות זהות של השוכר הפוטנציאלי ו/או הערבים – חשוב לזהות את האנשים ולוודא שמספר הזהות שלהם נכון (גם לצורך הכנת ההסכם במקרה של תביעה עתידית). היו גם מקרים שמשכירים השכירות דירות לאנשים שהתחזו לאחרים.
- תלושי שכר – לאמת מידע בנוגע להכנסות השוכר הפוטנציאלי, מקום העבודה שלו ותקופת העסקתו.
- שומת מס הכנסה – לאמת המידע בנוגע להכנסותיו.
- דפי חשבון בנק – לבדיקת מצבו הפיננסי.
- נסח טאבו – במידה והשוכר הפוטנציאלי טען שיש בבעלותו נכסים אחרים.
- תדפיס מרשם החברות – במידה ומדובר בחברה לצורך קבלת מידע על החברה, בעלי המניות והמנהלים.
- אישור זכויות חתימה מעו"ד או רואה חשבון – על מנת לוודא מי מוסמך לחתום בשם החברה.
קבלו רשימת ממליצים ושוחחו עמם!!!
כלי נוסף שבאמצעותו ניתן לקבל מידע על השוכר הינו רשימת ממליצים כגון משכירים שהשכירו לשוכר נכס בהווה או בעבר (ממש כמו רשימת ממליצים של מעסיקים לצורך קבלה לעבודה). אל תתביישו להרים טלפון לאותם משכירים על מנת שיספרו לכם על החוויה שלהם עם אותו שוכר. האם שילם בזמן? האם פינה בזמן? באיזה מצב הוא השאיר את הדירה? האם היו בעיות מיוחדות במהלך השכירות? האם הוא הטריד את המשכיר בדרישות לא לגיטימיות?
לאחר שעיבדתם את כל המידע והחלטתם כי השוכר הפוטנציאלי מתאים לכם ניתן להתקדם לחתימה על הסכם שכירות. המידע שאספתם עשוי לסייע לכם גם בניסוח הסכם השכירות ובדרישות שלכם בנוגע לבטוחות ונושאים אחרים.
שיהיה בהצלחה ושנה טובה !
עו"ד דוד מלניק
Your Personal Lawyer
