מבוא

ביום 16.4.2019 פורסם תיקון לתקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (סייג לתשלומים על חשבון מחיר דירה), התשל"ה-1975 שתחולתו מיום 16.05.2019.  במסגרת התיקון הוגדר לוח תשלומים חדש לרוכשי דירות חדשות בפרויקט בניה חדשה וכן נקבע לוח תשלומים נפרד לרוכשי דירות חדשות בפרויקט תמ"א 38 הכולל תוספת בנייה בבניין קיים.
בהתאם לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974, כספי רוכשי דירה חדשה מוגנים באמצעות אחת הבטוחות המפורטות בחוק ובכלל זה: ערבות בנקאית, פוליסת ביטוח והערת אזהרה.

חוק המכר (דירות) הינו חוק צרכני שנועד לתת הגנה לכספים אותם משלם רוכש דירה חדשה למוכר הדירה. בעסקת רכישת דירה היקף הכספים אותם משלם הרוכש הוא גדול מאוד, במקרים רבים מדובר אף בעסקה היקרה ביותר שיבצע האדם בחייו. לאור זאת, ולאור פערי הכוחות והמידע בין רוכש הדירה למוכר הדירה, החליט המחוקק כי על רשויות המדינה להעניק הגנה נוספת לרוכש, וזאת על מנת להבטיח כי במקרה והעסקה לא תצא בסופו של דבר לפועל לא ירד כספו של הרוכש לטמיון.

החוק קובע כי לא יקבל מוכר מקונה, על חשבון מחיר הדירה, סכום העולה על שבעה אחוזים מהמחיר, אלא אם נתן בטוחה בגין כספי רוכשי דירה חדשה מקבלן. לצד הבטוחות של ערבות בנקאית, פוליסת ביטוח, שעבוד דירה למשכנתא ראשונה והעברת בעלות, מאפשר החוק – במצבים מסוימים – גם מתן בטוחה מסוג הערת אזהרה (סייג לתשלומים על חשבון מחיר דירה). לפי תקנה זו, נקבע לוח תשלומים על פיו ניתן לגבות כספים מרוכש דירה חדשה והוא יקבל בטוחה בדמות הערת אזהרה. לוח התשלומים קבוע לכל הדירות בארץ ואינו משתנה לפי סוגי הפרוייקטים השונים.
בתקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (סייג לתשלומים על חשבון מחיר דירה), התשל"ה-1975, נקבע כי כאשר הבטוחה שניתנה הינה הערת אזהרה אזי לוח התשלומים אותו יהיה הקבלן רשאי לגבות יהיה מותאם לשלבי התקדמות הבניה.
לוח התשלומים, טרם התיקון היה מבוסס על שלבי התקדמות הבניה כפי שהיו בשנת 1975 לפי קצב התקדמות הבניה באותה תקופה ולא שיקף את שיטות הבניה ועלויות הבניה כיום. וכן לא הייתה בו התייחסות לדירות הנמכרות במסגרת תמ"א 38 (תוספת לבנייה קיימת), וקצב התשלומים נקבע בהתאם לקצב התשלומים בבנייה חדשה, דבר שלא חפף את קצב ההתקדמות בפרויקטים מסוג תמ"א 38.
לוח התשלומים על פי התקנות החדשות משקף את קצב התקדמות הבניה עפ"י שיטות הבניה כיום ואת עלויות שלבי הבניה ה, תוך התייחסות ספציפית לדירות הנמכרות במסגרת פרויקטים של תמ"א 38, (תוספת בנייה).

לוח התשלומים בבנייה חדשה
לוח התשלומים שנקבע במסגרת התקנות החדשות לבנייה חדשה מרווח יותר מלוח התשלומים שנקבע במסגרת התקנות הישנות ומגדיר עוד מספר שלבים שלא היו קיימים בתקנות הישנות. התקנות הישנות הגדירו 5 שלבים, ואילו במסגרת התקנות החדשות נקבעו 8 שלבים.

להלן פירוט לוח התשלומים בבנייה חדשה:

(1) עם גמר יציקת רצפת מפלס תחתון כלל הבניין 31%
(2) עם גמר עבודות שלד, ובכלל זה עבודות חשמל ואינסטלציה בשלד, מחיצות פנים ומסגרות פתחים במרחב מוגן דירתי כלל הקומה שבה הדירה והקומות שמתחתיה 25%
(3) עם גמר עבודות שלד, ובכלל זה עבודות חשמל ואינסטלציה בשלד, מחיצות פנים ומסגרות פתחים במרחב מוגן דירתי כלל הבניין 5%
(4) עם גמר חיפוי חוץ כלל הבניין 6%
(5) עם גמר טיח וריצוף הדירה 10%
(6) עם גמר חיפוי פנימי, הרכבת חלונות ומעקות, דלתות כניסה ודלתות אש הדירה 13%
(7) עם גמר מערכות משותפות, לרבות מעליות וכיבוי אש, ופיתוח חצר ושטחים משותפים כנדרש לקבלת אישור אכלוס כלל הבניין 5%
(8) עם קבלת אישור אכלוס ומסירת הדירה בהתאם לחוזה המכר הדירה 5%

לוח התשלומים בבנייה תמ"א 38 (חיזוק):

עד לתיקון, לא היה קיים לוח תשלומים ייעודי, עבור רכישת דירה בפרויקט תמ"א 38. התשלומים נקבעו לפי לוח התשלומים הרגיל, המתאים לקצב ההתקדמות בבניה חדשה שאינו חופף לשלבים שקיימים בפועל בבניית פרויקט תמ"א 38.
במצב הקיים, טרם התיקון, קצב התשלומים התאים לבנייה סטנדרטית שהשלבים שבה אינה חופפים לשלבים שקיימים בפועל בבנייה של תמ"א 38. אי חפיפה זו גרמה לאי בהירות גבוהה ומחייבת לבצע אומדן לא מדויק על מנת לקבוע את זמני התשלום של הרוכש לקבלן. כמו כן, היצמדות לטבלה הסטנדרטית גורמת לכך שהרוכש משלם חלקים מהתשלום בזמנים מוקדמים יותר ובכך גדל הסיכון לרוכש ומצטמצמת ההגנה של החוק. צדו השני של המטבע הינו שהתשלום לקבלנים מגיע בשלב מוקדם יותר ובכך מתאפשר חופש מימוני גדול יותר בפרויקט.

בתיקון נקבעה טבלה ייעודית, המותאמת לשלבי הבנייה המתבצעים בתכנית תמ"א 38. במצב זה זמני התשלום של כל פעימה יהיו ברורים ומדוייקים ואי הבהירות הקיימת לגבי זמני התשלום של תמ"א 38 תתבהר. כמו כן, חלק מהתשלומים שהרוכש משלם לקבלן יעוברו בשלבים מאוחרים יותר ובכך פוחת הסיכון עבור הרוכשו גוברת ההגנה שהחוק מציע. עם זאת, ייתכן ואיחור התשלומים יפגע במימון הראשוני של הקבלנים.

להלן פירוט  לוח התשלומים בפרויקט תמ"א 38 (תוספת לבנייה קיימת):
(1) עם גמר עבודות חיזוק, ובכלל זה הוספת מרחבים מוגנים דירתיים, לרבות ביסוס, חפירה ודיפון למיתקן חניה קומה ראשונה של הבניין הקיים 13%
(2) עם גמר עבודות חיזוק, ובכלל זה תקרה עליונה והוספת מרחבים מוגנים דירתיים כלל הבניין הקיים 13%
(3) עם גמר עבודות שלד, ובכלל זה עבודות חשמל ואינסטלציה בשלד, מחיצות פנים ומסגרות פתחים במרחב מוגן דירתי כלל הקומות החדשות בבניין 20%
(4) עם גמר חיפוי חוץ כלל הבניין 6%
(5) עם גמר טיח וריצוף הדירה 22%
(6) עם גמר חיפוי פנימי, הרכבת חלונות ומעקות, דלתות כניסה ודלתות אש הדירה 10%
(7) עם גמר מערכות משותפות, לרבות מעליות וכיבוי אש, ופיתוח חצר ושטחים משותפים, כנדרש לקבלת אישור אכלוס כלל הבניין 10%
(8) עם קבלת אישור אכלוס ומסירת הדירה בהתאם לחוזה המכר הדירה 6%

x
סייען נגישות
הגדלת גופן
הקטנת גופן
גופן קריא
גווני אפור
גווני מונוכרום
איפוס צבעים
הקטנת תצוגה
הגדלת תצוגה
איפוס תצוגה

אתר מונגש

אנו רואים חשיבות עליונה בהנגשת אתר האינטרנט שלנו לאנשים עם מוגבלויות, וכך לאפשר לכלל האוכלוסיה להשתמש באתרנו בקלות ובנוחות. באתר זה בוצעו מגוון פעולות להנגשת האתר, הכוללות בין השאר התקנת רכיב נגישות ייעודי.

סייגי נגישות

למרות מאמצנו להנגיש את כלל הדפים באתר באופן מלא, יתכן ויתגלו חלקים באתר שאינם נגישים. במידה ואינם מסוגלים לגלוש באתר באופן אופטימלי, אנה צרו איתנו קשר

רכיב נגישות

באתר זה הותקן רכיב נגישות מתקדם, מבית all internet - בניית אתרים.רכיב זה מסייע בהנגשת האתר עבור אנשים בעלי מוגבלויות.