תביעת פינוי מושכר בהליך מזורז
כל מה שרצית לדעת על פינוי שוכר ולא העזת לשאול
הסיוט של כל בעל נכס הוא לעמוד בפני מצב שבו השוכר שלו מפסיק לשלם דמי שכירות או מסרב לפנות את הנכס בתם תקופת השכירות. במצבים כאלה עומדים בעלי הנכסים חסרי אונים. במקרה הטוב יש בידם בטוחות שיאפשרו להם להחזיר לעצמם חלק מהנזקים שייגרמו להם. במקרה הפחות טוב הם לא יראו שקל מהשוכר שכן השוכר חסר אמצעים והם לא דאגו לערבים טובים כנדרש.
חשוב לדעת!
- משך הזמן הממוצע הדרוש לפינוי שוכר בהליך משפטי נע בין מספר חודשים לשנה (במקרים מורכבים).
- מומלץ לפעול לפינוי שוכר בסמוך למועד בו הפסיק השוכר לשלם את דמי השכירות כסדרם.
- בהתאם לפסיקה לא ניתן לנתק את אספקת החשמל והמים ומי שעושה כן עשוי למצוא עצמו נתבע בנזיקין.
- "מלכודת הדבש" אליה נופלים בעלי נכסים רבים מתבססת על ההנחה שעדיף להמתין לתשלום שכר הדירה על יסוד הבטחות השוכר ולא לשלם עבור הליכים משפטיים. במקרים רבים מתברר בדיעבד כי ההפסד שנגרם לבעל הנכס (בשל אובדן שכר דירה) גדול מהעלויות המשפטיות ובחלוף מספר חודשים מתברר כי מדובר בהבטחות שווא.
- לאחר הגשת תביעת הפינוי תמיד ניתן יהיה להגיע להסדר עם השוכר במסגרתו יינתן פסק דין לפינוי שיעוכב כל עוד השוכר ישלם שכר דירה וכנגד תשלום הוצאות ואולם אז במקרה של אי תשלום נוסף ניתן לנקוט הליכי פינוי מידיים.
אז מה עושים?
מומלץ לפעול כנגד שוכר שאינו משלם דמי שכירות או שמסרב לפנות את הנכס במועד באופן מיידי ולא להמתין שהדברים יסתדרו. כי בדרך כלל הם לא מסתדרים. בסופו של דבר מדובר במירוץ נגד הזמן שתכליתו להביא לפינוי הנכס במהירות האפשרית באופן שיפחית למינימום את הנזק שייגרם מאובדן שכר דירה ויאפשר השכרת הנכס לשוכר אחר.
הליך לפינוי מושכר מורכב משני שלבים: בשלב הראשון, נדרש מבקש הפינוי להגיש תביעה לבימ"ש לפינוי המושכר. בשלב השני, בהנחה שהנתבע לא ביצע את פסה"ד במועד שקבע ביהמ"ש לביצועו, התובע רשאי לפנות לפתיחת תיק בהוצאה לפועל לשם ביצוע פסק הדין.
שלב ראשון – הגשת תביעה וקבלת פסק דין לפינוי מושכר
הגשת תביעה לפינוי מושכר, שחוק הגנת הדייר אינו חל עליו, מומלץ להגישה באחד משני סוכי הליכים: תביעה בסדר דין מקוצר או תביעה לפינוי מושכר.
תביעה לפינוי מושכר
תביעה לפינוי מושכר הינה תביעה בהליך מזורז שתכליתה לברר באופן מהיר (תוך כ-90 יום) תביעות פינוי בהיעדר מחלוקת עובדתית מורכבת. לכן ניתן לתבוע במסגרתה אך ורק סעד של פינוי בשל אי תשלום שכר דירה או בשל סירוב לפנות את המושכר בתם תקופת השכירות. לא ניתן להגיש תביעה בהליך זה בשל הפרות אחרות כגון ביצוע שינויים במושכר, שימוש החורג מהמטרה שנקבעה בהסכם השכירות או סכסוכים אחרים. כמו כן לא ניתן לכלול בתביעה מסוג זה סעד לתשלום דמי שכירות ותביעת דמי שכירות צריכה להיעשות במסגרת תביעה נפרדת.
כיצד מתנהל ההליך?
התובע מגיש כתב תביעה אליו מצורפים תצהירי עדות ראשית, חוות דעת, אסמכתאות משפטיות וכל המסמכים הרלוונטיים. הנתבע נדרש להגיש כתב הגנה בתוך 30 יום ממועד המצאת כתב התביעה. לכתב הגנה מצורפים תצהירי עדות ראשית, חוות דעת, אסמכתאות משפטיות וכל המסמכים הרלוונטיים הקשורים למקרה. הנתבע לא יהיה רשאי להגיש כתב תביעה שכנגד וכמו כן הודעות צד שלישי במסגרת הליך זה. כלומר, ביחד עם כתב התביעה וכתב ההגנה מוגשות הראיות, נעשה הליך של גילוי מסמכים מלא, ומוגשות כל האסמכתאות המשפטיות. הדיון בתיק ייקבע למועד שלא יהיה מאוחר מ-30 יום ממועד הגשת כתב ההגנה האחרון. כלומר בתוך 90 יום ממועד הגשת התביעה אמורה התביעה להתברר. החוק אינו קובע תוך כמה זמן יינתן פסק דין ואולם פסקי הדין בתביעות מסוג זה ניתנות בתוך זמן קצר.
כמה זמן נמשך ההליך ממועד הגשת התביעה ועד לקבלת פסק הדין לפינוי:
90-100 ימים. במידה והנתבע אינו מתגונן כנגד התביעה ניתן לקבל פסק דין לאחר 30-40 יום.
תביעה בסדר דין מקוצר
תביעה בסדר דין מקוצר הינה תביעה שהנתבע אינו זכאי להגיש כתב הגנה אלא לאחר שהגיש בקשת רשות להגן הנתמכת בתצהיר ובית המשפא נתן לנתבע רשות להתגונן כנגד התביעה. תביעת פינוי יכולה להיות מוגשת בסדר דין מקוצר אם היא מתבססת על הסכם שכירות שנערך בכתב. היתרון בהגשת תביעה בסדר דין מקוצר הינה שהיא אינה מוגבלת לתביעות פינוי הנובעות מאי תשלום דמי שכירות או היעדר פינוי במועד. בנוסף ניתן לכלול בתביעה כזו גם סעד של תשלום דמי שכירות. חסרונה של תביעה בסדר דין מקוצר היא שההליכים בדרך זו הינם ארוכים מאלו שבתביעה לפינוי מושכר וככל שניתנת לנתבע רשות להגן ההליכים עשויי להימשך זמן רב עוד יותר. לכן מומלץ להגיש תביעה לפינוי מושכר ובמקביל להגיש תביעה כספית בסדר דין מקוצר כנגד השוכר והערבים.
על מה חשוב להקפיד בעת מתן פסק הדין לפינוי?
מאחר ומדובר במירוץ נגד הזמן חשוב מאוד להקפיד על כל הפרטים עד האחרון שבהם. טעויות בפסק הדין מכל סוג שהוא עשויות לעכב בחודשים את הפינוי וחבל. הקפידו שפסק הדין יכלול את פרטי הנתבע לרבות מספר תעודת זהות מלאה, כתובת הנכס לרבות רחוב, גוש חלקה ותת חלקה ותיאור הנכס. הקפידו לקבוע בפסק הדין שהנכס יימסר כשהוא נקי מכל אדם וחפץ למעט מה ששיך לבעל הנכס. ככל שלא תציינו מועד לפינוי אז מועד הפינוי הינו מידי.
שלב שני – ביצוע פסק דין לפינוי בהוצאה לפועל
לאחר שניתן פסק דין לפינוי, וככל שהשוכר אינו מפנה את הנכס, יש לנקוט בהליכי הוצאה לפועל לצורך ביצוע הפינוי.
בחוק ההוצאה לפועל נקבע הליך פינוי מזורז (תיקון 35 לחוק) שנועד להבטיח כי המשכיר נכס בשכירות שחוק הגנת הדייר אינו חל עליה, יוכל לפנות דייר שהפר את תנאי השכירות בתוך זמן סביר.
מועד פתיחת תיק ההוצל"פ
1. אם לא נקבע בפסק הדין מועד לביצוע הפינוי, ניתן להגישו לביצוע בהוצאה לפועל לאחר שחלפו 15 ימים ממועד מתן פסק הדין או ממועד המצאתו לחייב אם פסק הדין ניתן, שלא במעמד החייב והזוכה או בא כוחו נדרש להמציאו לחייב.
2. אם נקבע בפסק הדין מועד –ניתן להגיש את פסק הדין לביצוע מיד לאחר שחלף המועד הקבוע בפסק הדין.
מסירת אזהרה מיוחדת במסירה אישית
בתיקים לביצוע פסק דין לפינוי מושכר, מונפקת אזהרה בהדפסה מקומית לב"כ הזוכה (בעל הנכס) על מנת שיבצע מסירה אישית של האזהרה. האזהרה הנה אזהרה ייעודית וכוללת בתוכה הודעה בדבר פינוי הנכס.
באזהרה מוזהר החייב (הושכר הסרבן) כי עליו לפנות את הנכס תוך 20 ימים מיום המצאת האזהרה ואם לא יעשה כן, ניתן יהיה להיכנס למקרקעין ולפנותו בכל אחד מ- 14 הימים שלאחר תום תקופת האזהרה. אם המקרקעין סגורים ולא ניתן למסור האזהרה לשוכר הסרבן, ניתן להדביק את האזהרה על המקרקעין (לאחר שלושה ביקורים במועדים שונים) ולערוך דו"ח על הפעולה.
כלומר ניתן לבצע הליך פינוי כנגד השוכר הסרבן בתוך 34 ימים ממועד המסירה של האזהרה. אפשר להגיש בקשה לרשם ההוצאה לפועל לקיצור תקופת האזהרה ואולם כאשר מדובר בדירת מגורים, לא ניתן לקבוע תקופת אזהרה קצרה מ-10 ימים.
הבקשה לפינוי
לאחר המצאת האזהרה, על הזוכה להגיש לרשם הוצל"פ בקשה לפינוי שתנקוב תאריך לפינוי באחד מ- 14 הימים שלאחר תום תקופת האזהרה. הרשם צריך לבחון אם האזהרה הומצאה כחוק ולאשר את הפינוי שיתרחש רק בתום ימי האזהרה ובהנחה שהחייב לא יפנה את הנכס מרצון עד אז.
ביצוע הפינוי
ביצוע הפינוי ביום שנקבע לפינוי נעשה על ידי עורך הדין בסיוע קבלני הוצאה לפועל, בליווי מובילים ובמקרה הצורך בסיוע משטרתי. כאשר נדרש ליווי משטרתי בשכר, חשוב לפנות למשטרה מיד לאחר קבלת החלטת הרשם לפינוי המקרקעין לתיאום מועד לפינוי שכן למשטר נדרש זמן הערכות של 20 ימים, לכל הפחות. תיאום מאוחר מול המשטרה יכול לעכב את הליכי הפינוי.
