קבוצות רכישה אינם זכאים לפטור היטל השבחה מכח חוק התכנון והבניה לדירה עד 140 מ"ר לשימוש עצמי

עובדות המקרה

מסתבר שלקנות 125 מ"ר של שדה תירס ולצפות לקבל פנטהאוז בקומה ה-23 ללא היטל השבחה, זה לא בדיוק מה שהמחוקק התכוון אליו.
ועדת הערר המחוזית לפיצויים והיטלי השבחה של מחוז מרכז, בראשות עו"ד מאיה אשכנזי, קבעה בהחלטה תקדימית כי חברי קבוצות רכישה אינם זכאים לפטור מהיטל השבחה מכח סעיף 19(ג)(1) לחוק התכנון והבניה המעניק פטור למי שבונה דירה עד 140 מ"ר לשימושו העצמי. נקבע כי כי סעיף זה לא נועד לחול על קבוצות רכישה בפרויקטים גדולים. הפטור נועד למטרות סוציאליות ולא ל"יזמות נדל"ן עממית".. החלטה זו עוסקת במקרה של קרקע שהייתה בעבר חקלאית והופשרה לבנייה, והיא צפויה להשפיע על מאות חברי קבוצות רכישה באזור.
המקרה עוסק בחברי קבוצת רכישה בהוד השרון. הקרקע המדוברת הייתה במקור קרקע חקלאית שעברה הליכי הפשרה לבנייה למגורים. על המקרקעין אושרה בניית בניין בן 23 קומות ו-136 דירות. הוועדה המקומית הוציאה שומת היטל השבחה בסך כ-42 מיליון ש"ח. החיוב נובע מההשבחה שנוצרה כתוצאה משינוי ייעוד הקרקע מחקלאי למגורים. התברר כי ב-1997 נרכשה הקרקע החקלאית על ידי שלוש חברות נדל"ן והחל מ-1998, החברות מכרו חלקים מהקרקע, רובם ביחידות של 125 מ"ר. ב-1999 הוגשה תוכנית 1302 לשינוי ייעוד הקרקע למגורים. ב-2018 נחתם הסכם שיתוף בין בעלי הזכויות לבניית הבניין.

ועדת הערר פסקה

• רוב העסקאות בוצעו לאחר הגשת התוכנית לשינוי ייעוד, מה שמעיד על כוונה יזמית.
• העסקאות בוצעו ביחידות אחידות של 125 מ"ר, שאינן מתאימות לשימוש חקלאי.
• מספר רב של בעלי זכויות מאפיין קבוצת רכישה 'מסחרית'.
• לא ניתן לנתק את רכישת הזכויות מהציפייה לשינוי ייעוד הקרקע.
• סעיף 19(ג)(1) לחוק התכנון והבניה מעניק פטור למי שבונה דירה עד 140 מ"ר לשימושו העצמי. נקבע כי כי סעיף זה לא נועד לחול על קבוצות רכישה בפרויקטים גדולים. הפטור נועד למטרות סוציאליות ולא ל"יזמות נדל"ן עממית".
• השפעה על הקופה הציבורית:  החלת הפטור על קבוצות רכישה גדולות עלולה לפגוע ביכולת הרשויות לממן פיתוח שכונות חדשות. במקרה זה, מדובר בשכונה חדשה המוקמת על קרקע חקלאית לשעבר, הדורשת השקעה רבה בתשתיות.
• השוואה לרכישה מקבלן:  נקבע כי אין הצדקה להבחין בין רוכשים בקבוצת רכישה לבין רוכשים מקבלן לעניין החיוב בהיטל השבחה. בשני המקרים, מהות הרכישה היא זהה – רכישת יחידות דיור.
• טענות הפחתת מחירי הדיור:  הוועדה דחתה את הטענה כי יש להעניק פטור כדי לעודד קבוצות רכישה המפחיתות את מחירי הדיור. נקבע כי קופת השלטון המקומי אינה אמורה לשאת בנטל הפחתת מחירי הדיור על חשבון היטלי השבחה. דוד מלניק משרד עורכי דין ונוטריונים.