מנסים לגנוב לכם את הנכס – קבלו התראה ב-SMS: סקירת עדכוני חקיקה, נוהל ושירותים מקוונים לסיכום שנת תש"פ

לקוחות וחברים יקרים,

לקראת סיום שנת תש"פ ולרגל השנה החדשה הבאה עלינו לטובה, תובא להלן סקירה קצרצרה ופרקטית של שירותים מקוונים ושינויי חקיקה ונוהל בתחומי המקרקעין, מיסוי מקרקעין, תכנון ובנייה וירושה.

מערכת ההזדהות הממשלתית
משבר הקורונה האיץ את תהליך הנגשת השירותים הממשלתיים באינטרנט, ללא צורך בהזדהות פיזית בפני פקיד, באמצעות מערכת ההזדהות הממשלתית. המערכת מאפשרת לכם לקבל שירותי ממשלה מקוונים לרבות ביצוע פעולות וקבלת מידע באמצעות הזדהות מקוונת ומאובטחת. באמצעות המערכת ניתן לבצע פעולות רבות ומגוונות כגון שינוי מען בתעודת זהות, הורדת ספח תעודת זהות דיגיטלי, תשלום והנפקת רישיון רכב, מעקב אחרי פעולות שבוצעו על ידכם במשרדי ממשלה השונים, ביצוע תשלומי מס, כניסה למערכת נט המשפט לצורך מעקב אחר תיקים המתנהלים בבית המשפט, כניסה למערכת כלים שלובים לצורך מעקב אחרי תיקי הוצל"פ, בדיקת עיכוב יציאה מהארץ, כניסה לאזור האישי באתר נתוני האשראי של בנק ישראל, גישה למערכות של משרדי הממשלה השונים כגון לשכת רישום מקרקעין, רשות המסים, רשות מקרקעי ישראל ועוד ואין ספק שהיקף השירותים ילך ויתרחב בזמן הקרוב.

מומלץ לכל מי שטרם נרשם למערכת ההזדהות הממשלתית של ממשל זמין להירשם. ההרשמה הינה פשוטה ולאחר הרישום ניתן להיכנס למערכת באמצעות שם משתמש וסיסמא או באמצעות כרטיס חכם ו/או תעודת זהות ביומטרית. להרשמה למערכת לחץ כאן.

מנסים לגנוב לכם את הנכס – קבלו התראה ב-SMS ובדואר אלקטרוני

לא אחת אירעו מקרים של גניבת זהות כאשר אנשים התחזו לבעלי נכס וביצעו עסקאות בשמם עם צדדים שלישיים. התמורה שולמה לאותם מתחזים, לעיתים הצדדים השלישיים נטלו משכנתא מבנק והנכס נרשם על שם צדדים שלישיים שכלל לא היו מודעים לתרמית. רק בשלב מאוחר יותר נודע לבעל הנכס האמיתי שהנכס נמכר, רשום על שם אדם אחר ונרשמה משכנתא לטובת הבנק. מצבים כאלה יוצרים תסבוכת משפטית מורכבת ותוצאותיה לפעמים קשות ביותר שכן לא תמיד ניתן להחזיר את הגלגל לאחור ולא בהכרח יש ממי להיפרע שכן המתחזה נעלם עם הכסף, הצד השלישי לא היה מודע למעשה המרמה, והטאבו, הבנק ועורכי הדין יטענו כי לא יכלו לדעת כי מדובר בהונאה אם כי ניתן לנקוט באמצעים שונים ומגוונים לגילוי מעשי ההונאה עוד בטרם ביצוע העסקה.
מערכת ניסיונית שהושקה ברשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין בלשכת רישום תל אביב, מאפשרת לבעלי זכויות (זכאים על פי הערת אזהרה, בעלי משכנתה, בעלים, חוכרים ואחרים) בנכסים הרשומים בלשכה בתל אביב, להירשם לשירות קבלת הודעות שוטפות באופן שבעל הנכס יקבל התראה ב-SMS ובדואר אלקטרוני על כל פעולה שתתבצע במרשם כגון רישום הערות, העברת זכויות, רישום משכנתאות וכדומה ביחס לנכסים שבבעלותם ובדרך זו יתאפשר מעקב אחר הרישומים המתבצעים בנכסים אלו, ובעל נכס יוכל להגיב באופן מידי ובזמן אמת במידה ויקבל התראה על ביצוע פעולה הנוגעת לנכס שבבעלותו.

ניתן להירשם לשירות באופן מקוון באמצעות מערכת ההזדהות הממשלתית. על המנויים להיות רשומים כבעלי זכות בנכס ונדרשת התאמה מלאה (מספר תעודת זהות מלא בן 9 ספרות) בין פרטי ההזדהות של מבקשי השירות לבין פרטיהם כרשומים בפנקסי המקרקעין. בשלב הזה לא ניתן לרשום לשירות נכסים שהינם בבעלות חברה כאשר לא ניתן לזהות את החברה באמצעות מערכת ההזדהות הממשלתית ו/או כאשר פרטי הזיהוי בפנקסי המקרקעין אינם מלאים. להרשמה לשירות לחץ כאן. 

אימות תצהיר מרחוק
עד למשבר הקורונה אימות חתימת עורך דין על תצהיר היה מחייב התייצבות אישית של המצהיר בפני עורך דין שיזהה אותו ויזהיר אותו בדבר חובתו לומר אמת ואולם בעקבות מצב החירום ניתן כיום לבצע אימות חתימה בהיוועדות חזותית בתנאים המצטברים הבאים: (א) ההופעה של המצהיר בפני עורך הדין בוצעה באמצעות היוועדות חזותית מתועדת אצל עורך הדין, כאשר המצהיר הציג תעודת זהות, המופיעה על גבי הצג, הוא מצהיר כי הוא מצוי במדינת-ישראל בזמן החתימה והאימות והוא מסכים לתיעוד החזותי ועשיית השימוש בו ועורך הדין הזהיר את המצהיר כי עליו לומר את האמת והמצהיר חתם על המסמך בפני עורך הדין בשיחת הוידאו; (ב) עורך הדין קיבל בדוא"ל אימות של זהות הלקוח ממערכת ההזדהות הממשלתית במסגרת שירות אימות דיגיטלי מקוון (אד"מ), המהווה חלופה לתהליך אימות הזהות האישי הנעשה מול עורך דין במסגרת עריכת תצהיר, במסגרתו נמסרים הפרטים האישיים והם מועברים לעורך הדין לצורך אימות זהות המצהיר לכתובת הדואר האלקטרוני של עורך הדין. במסגרת ביצוע אימות הזהות תיערך בדיקה מול מרשם ביקורת הגבולות ברשות האוכלוסין בדבר אימות הימצאותכם במדינה, כנדרש במסגרת עריכת תצהיר. בסיום התהליך עורך הדין יאמת את חתימתכם על גבי התצהיר.

הפקדת צוואות באופן מקוון
אדם העורך צוואה יכול להפקידה אצל הרשם לענייני ירושה ובכך להבטיח כי הצוואה תימצא עם מותו וכי היא תישמר מפני פגעי הזמן. עד לעת האחרונה הייתה חובת התייצבות אישית של עורך הצוואה במשרדי הרשם לענייני ירושה לצורך הפקדת הצוואה.
בהתאם לתיקון שהוכנס בתקנות הירושה, התשנ"ח-1998 ניתן לבצע הפקדה של צוואה באופן מקוון מרחוק באחת משתי דרכים:
הפקדת הצוואה שנחתמה בחתימה אלקטרונית מאושרת של רשות (ובכלל זה נוטריון) באמצעות אתר האינטרנט של האפוטרופוס הכללי בעצמו או באמצעות הנוטריון. במידה וההפקדה הינה באמצעות נוטריון יש לבצעה בתוך 30 יום.
הפקדה הצוואה מרחוק באמצעות שליחת מסמך אלקטרוני עם העתק צבעוני סרוק של הצוואה באופן מקוון באמצעות אתר האינטרנט של האפוטרופוס הכללי. המצווה או הרשות ימסרו את הצוואה המקורית להפקדה במשרדי הרשם לענייני בתוך 45 ימים מיום סיום הוראת השעה שבסעיף 2 לתקנות הירושה (מרץ 2021 בקירוב).

הפחתת שיעור מס הרכישה לבעלי יותר מדירת מגורים אחת
ביום 23.06.2015 הועלו מדרגות מס הרכישה לבעלי דירה שנייה ויותר באופן שבוטלה מדרגת מס הרכישה בשיעור של 5% ונקבעו מדרגות מס רכישה בשיעור של 8% ו-10%, דבר שהביא להגדלה משמעותית של מס הרכישה לבעלי יותר מדירת מגורים אחת, מתוך מחשבה מוטעית כי הדבר יביא להורדת מחירי הדיור באמצעות הקטנת הביקוש לדירות על ידי משקיעים.

ביום 29.07.2020 הופחתו מדרגות מס הרכישה לבעלי דירה שנייה או יותר כדלקמן:
על חלק השווי שעד 1,292,280 ש"ח – 5%.
על חלק השווי העולה על 1,292,280 ש"ח ועד 3,876,835 ש"ח – 6%.
על חלק השווי העולה על 3,876,835 ש"ח ועד 5,338,290 ש"ח – 7%.
על חלק השווי העולה על 5,338,290 ש"ח ועד 17,794,305 ש"ח – 8%.
על חלק השווי העולה על 17,794,305 ש"ח – 10%.

דחיית מועד מכירת דירה ישנה לעניין החבות במס שבח/רכישה
מי שרכש דירת מגורים נוספת והיה אמור למכור את דירתו הישנה, שהייתה דירתו היחידה עד לרכישת הדירה הנוספת) בתוך 18 החודשים מיום רכישת הדירה החדשה כדי לשלם מס רכישה בשיעור החָל על "דירה יחידה") והמועד האחרון למכירת הדירה הישנה הסתיים בתקופה המתחילה ביום 1.3.2020 והמסתיימת ביום 1.10.2020, אזי התקופה האמורה לא תילקח בחשבון במניין ה-18 חודשים.

כניסה לתוקף של התקנות לחוק המקרקעין ולתקנות התכנון והבנייה המסדירות רישום מגרש תלת מימדי
לפני כשנה תוקן חוק המקרקעין באופן המאפשר רישום מגרש תלת ממדי ועתה נכנסו לתוקף התקנות ליישום הרישום בהיבט הקנייני והתכנוני. עד לתיקון קבע חוק המקרקעין שהבעלות בשטח של קרקע מתפשטת בכל העומק שמתחת לשטח הקרקע ובכל הרום שמעליו על פני גובה ועומק לא מוגדרים ולכאורה הינם אינסופיים. במצב המשפטי שהיה קיים לפני התיקון לחוק, לא הייתה אפשרות להעביר ולרשום זכויות בעלות בשכבות קרקע שונות (מתחת ומעל פני הקרקע). למשל, במקרה של חפירת מנהרה מתחת לבניינים ו/או מגרשים בבעלות פרטית או הנחת מסילת רכבת או סלילת כביש, לא ניתן היה להפריד בין זכויות הבעלות ברובד הקרקע לרובד שמתחת או מעל לפני הקרקע ולרשום זכויות בעלות נפרדת ברבדים השונים, שכן הבעלות בקרקע משתרעת גם ביחס לשטח הנמצאים מתחת לפני הקרקע. כך גם בבניין שנבנה מעל כביש לא ניתן היה להקנות זכויות בעלות נפרדות בקרקע שכן הקרקע עליו נסלל הכביש היה בבעלות המדינה ומכך נבע שהמדינה הינה הבעלים גם בחלל הרום שמעל הכביש. כתוצאה מכך לא ניתן היה לבצע הפקעה בשטחים הנמצאים מעל ו/או מתחת לקרקע ובתי המשפט נדרשו לפתרונות יצירתיים לצורך הסדרת ההפקעה והפרדתה מהמקרקעין. התיקון לחוק מאפשר חלוקה גמישה יותר של המקרקעין באופן שיביא לניצול יעיל יותר של הקרקע ויאפשר לרשום זכויות ברבדי קרקע שונים בגובה ובעומק הקרקע כגון: בניית בנייני מגורים ומסחר מעל כביש מקורה, מנהרות תת קרקעיות, גשרים עיליים לתחבורה או לצורך הנחת תשתיות. יש לציין כי לא ניתן לרשום בית משותף כבית תלת מימדי אלא אם כן מדובר בבית משותף שנבנה מעל כביש או מנהרה למשל ואז ניתן להפריד את הבעלות בבית המשותף מהבעלות בקרקע מתחתיה.

הקלות בבניית פרגולה ללא צורך בקבלת היתר
תקנות התכנון והבנייה (עבודות ומבנים הפטורים מהיתר) המכונה "חוק הפרגולות" או "חוק המרפסות" קובעות סוגי בנייה (בתנאים הקבועים בתקנות) שלא נדרש לגביהם קבלת היתר בנייה כגון הקמת מחסן, גגון, גדר בין חלקות, התקנת שער חניה, התקנת פנאלים סולאריים, התקנת מזגן / דוד שמש, החלפת גג ואלמנטים נוספים ועוד.

לאחרונה במסגרת תיקון לתקנות הורחב הפטור הנוגע להתקנת פרגולה והיא הוגדרה מחדש ובין היתר נקבע כי ניתן להניח קירוי שקוף מעל לפרגולה וצמצם את החלקים האטומים בה. בהתאם לתיקון התקנת פרגולה תהא פטורה מהיתר אם היא מבנה בלא קירות, הבנוי מחומרים קלים, שתקרתו משטח הצללה, ובלבד שהמרווחים בין החלקים האטומים של משטח ההצללה מחולקים באופן שווה ומהווים 40 אחוזים ממנו לפחות; ניתן להצמיד לגג הפרגולה קירוי שקוף של יחרוג ממנה; שטח הפרגולה לא יעלה על 50 מ"ר או על ¼ משטח הקרקע הפנוי ממבנים או הגג (הגדול מביניהם) והיא תוקם על גבי הקרקע או גג המבנה, אלא אם כן נקבעה הוראה בהיתר, בהנחיות המרחביות או בתכנית. יש לזכור כי יש למסור הודעה על הקמת הפרגולה לרשות הרישוי בתוך 45 ימים ממועד ביצועה בצירוף אישור מהנדס.

ייצור חשמל בבית משותף – בעלי דירות בבית משותף יוכלו להרוויח כסף מייצור חשמל
בימים אלו פורסם תזכיר תיקון לחוק המקרקעין שעניינו קביעת הוראות בדבר התקנת מערכת לייצור חשמל מאנרגיה סולארית בבית משותף (מתקן פוטו-וולטאי), וזאת על-פי החלטת רוב של שני שלישים מבעלי הדירות בבית המשותף זאת, כחריג לכלל שלפיו נדרשת הסכמת כל בעלי הדירות לשם ביצוע פעולה מסוג זה ברכוש המשותף. התיקון נועד לעודד הקמת מערכות סולאריות לייצור חשמל בבתים משותפים, נוכח התועלת הכלכלית, החברתית והסביבתית שיש בהתקנתם ובהתחשב בפוטנציאל הכלכלי הטמון במערכת עבור כל בעלי הדירות בבית המשותף כשהמערכת עצמה צפויה לייצר הכנסה שתכסה באופן מובנה את עלויות התחזוקה השוטפת שלה. בחוק נכללים תנאים מקדימים שיש לעמוד בהם בטרם התקנת המערכת. לרבות מתן האפשרות לבעל דירה המתנגד להתקנת המערכת, או המבקש להסיר מערכת לאחר שהותקנה, להגיש תביעה למפקח על רישום מקרקעין שיוסמך להכריע במחלוקות בעניין זה. ההכנסות שיתקבלו מהמערכת יהיו חלק מהרכוש המשותף של כל בעלי הדירות (לרבות בעלי הדירות שלא תמכו בהחלטה על התקנת המערכת) אך הם ישמשו בראש ובראשונה לטובת כיסוי הוצאות התפעול והאחזקה השוטפות של המערכת.

בברכת שנה טובה,
עו"ד דוד מלניק
Your Personal Lawyer