מלכודת מס במכירת דירת מגורים - בעקבות הרפורמה במס שבח

זהירות מלכודת מס לפניך !!!
מלכודת "מס יסף" מלכודת "מס אינפלציוני" מלכודת "פחת רעיוני" ומלכודת "אי הכרה בהוצאות"
בעקבות ביטול הפטור ממס שבח על דירות מגורים
מוכרי דירות מתבקשים למכור דירתם בזהירות ובתבונה

עו"ד דוד מלניק

כללי

בעקבות הרפורמה במס שבח (החל מיום 1.1.2014) בוטל הפטור הכללי למכירת דירה אחת לארבע שנים בפטור ממס כשנותר הפטור במסלול דירה יחידה שמאפשר מכירת דירה יחידה אחת ל-18 חודשים בכפוף לעמידה בתנאי הסעיף. במסגרת הרפורמה יכול אדם מרובה דירות למכור דירות (דירות מגורים מזכות) ולשלם מס על הרווח הריאלי בשיעור מס לינארי שיחושב בהתאם ליחס השנים לפני שנת 2014 – 0% ולאחר שנת 2014 -25%. הזכאות למס הלינארי המיטיב החל משנת 2018 הינה ללא הגבלה ובין השנים 2014-2017 מוגבלת לעד שתי דירות כשמכירת הדירה השנייה מחייבת עמידה בתנאי לפיו לא נמכרה דירה בארבע שנים שקדמו לאותה מכירה (לרבות לפי הוראת שעה).
ואולם מוכרי דירות מתבקשים לשים ליבם לארבע מלכודות מס במורד הדרך שעשויות לגרום לתאונות מס ולגידול בתשלומי המס בשל המכירה.

"מס יסף" (מס עשירים)
בהתאם לסעיף 121ב לפקודת מס הכנסה יחיד אשר הכנסתו החייבת בשנת המס עלתה על 800,000 ₪ (811,560 לשנת 2014), יהיה חייב במס נוסף על חלק הכנסתו החייבת העולה על סכום זה בשיעור של 2%. הסעיף קובע כי הכנסה חייבת כוללת גם שבח ממכירת זכות במקרקעין אך ביחס למכירת דירת מגורים רק אם שווי הדירה עלה על 4 מיליון ₪ והמכירה אינה פטורה ממס.

המשמעות המעשית היא שמי שמוכר דירת מגורים, כשאין מדובר במכירת דירה יחידה או מכירת דירה בפטור אחר כגון דירת ירושה ושווי הדירה עולה על 4,000,000 ₪ עשוי למצוא את עצמו במצב שהשבח מהמכירה, המצטרף להכנסותיו האחרות, יביא אותו לגובה הכנסה העולה על 811,560 ₪ בשנה והוא יחויב בתשלום מס יסף בשיעור של 2% על כל הכנסותיו מעל סכום התקרה.

כמובן שעדיין עשויה להתעורר השאלה האם במקרה בו נעשה חישוב לינארי יש בכלל מקום לצרף להכנסה החייבת את חלק השבח שצמח ממכירת נכס וזאת בהתייחס לתקופה בה שיעור המס הינו 0%. נראה כי ביחס לחלק השבח ששיעור המס לגביו הינו 0% אין כל הצדקה לצרפו להכנסה החייבת לצורך חישוב מס היסף.
הפתרון יכול להימצא בהיערכות מראש באמצעות דחיית הכנסות לשנה הבאה או באמצעות פריסת השבח הריאלי באופן שימנע את החיוב במס יסף.

מס אינפלציוני בשיעור 10% – ביחס לדירות שנרכשו לפני שנת 1994

בהתאם לרפורמה בעלי דירות שנרכשו לפני שנים רבות אינם אמורים לשלם כמעט מס ביחס למכירת דירה במהלך השנים הקרובות שכן על פי החישוב הלינארי מרבית השבח ייוחס לתקופה שלפני שנת 2014 שלגביה שיעור המס הינו אפס.

ואולם בפועל יתכן ורבים יידרשו לשלם מס בשווי של עשרות ומאות אלפי ש"ח כתוצאה מטעות של המחוקק. מס אינפלציוני מוטל על הסכום האינפלציוני שנצבר עד 31 לדצמבר 1993. הסכום האינפלציוני משקף את המרכיב של עלייה אינפלציונית של יתרת שווי הרכישה והוא ממוסה בשיעור של 10%. מאחר ועד לביטול הפטור בשנת 2014 נהנו בעלי דירות מפטור מלא ממס שבח, הרי שהם מעולם לא שילמו מס על השבח האינפלציוני ואולם עתה עשויים למצוא עצמם בעלי דירות שעל פי החישוב הלינארי היו אמורים להימצא בשיעור מס השאופים ל-0% משלמים מס בשיעור של 10% על האינפלציה ממנה סבלו ממועד הרכישה ועד לשנת 1994.

אי הכרה בהוצאות ביחס למכירת דירה מושכרת

עם ביטול הפטור ממס שבח וקביעת שיעורי מס לינאריים הנעים בין 0% ל- 25% מהשבח הריאלי שצמח ממכירת הנכס הרי שניתן להפחית מהשבח גם הוצאות שהוצאו והמותרות לניכוי בהתאם לסעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין כגון הוצאות מס רכישה, היטל השבחה, השקעות בנכס, הוצאות מימון, דמי תיווך, הוצאות משפטיות וכו'.

ואולם כאשר מדובר במכירת דירת מגורים מזכה, שהושכרה למגורים והמוכר בחר במסלול המס המופחת (10% מס לפי סעיף 122 לפקודת מס הכנסה) או את מסלול הפטור המלא עד לגובה התקרה [לפי חוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירת מגורים), התש"ן-1990], לא יוכל המוכר לנכות מהשבח הוצאות שוטפות כגון הוצאות מימון, הוצאות השבחה שהוצאו במהלך השנים וזאת אפילו אם בפועל גם לא ניתן היה לתבוע אותן אצל פקיד השומה שכן המסלולים של פטור במסלול 10% ו/או פטור מלא אינם מאפשרים ניכוי הוצאות שכו מסלולים אלו מגלמים בתוכם הכרה של ההוצאות השוטפות ולכן רואים בהם כאילו כבר נוכו מבחינה רעיונית ואין מתירים לנכותם במסגרת ההוצאות המוכרות בניכוי לפי סעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין.
יחד עם זאת, כאשר מדובר במכירת דירת מגורים שאינה מושכרת כגון דירה לשימוש עצמי ו/או דירה שבחלק מהתקופה שימשה לשימוש עצמי הרי שאין מניעה להכיר בהוצאות. בנוסף הוצאות הקשורות במכירת הנכס כגון הוצאת משפטיות, דמי תיווך ומס רכישה אינם בגדר הוצאות שוטפות אלא הוצאות הנוגעות למכירת הנכס ו/או קנייתו ולכן הן מותרות בניכוי.חיוב בפחת רעיוני ביחס לדירה מושכרת

רבים אינם מודעים לכך ואולם כאשר מדובר בדירת מגורים, המושכרת למגורים, במסלול של פטור מלא או מסלול של 10%, הרי שבעת מכירתה, לצורך חישוב השבח ממכירת הדירה, מצרפים לשווי המכירה או מפחיתים משווי הרכישה סכום השווה לפחת שניתן היה לנכות מדי שנה בהתאם לחוק. המשמעות המעשית הינה שנעשה חישוב של פחת רעיוני שניתן היה לנכותו מדי שנה משווי הדירה (בשיעור של משוו הנכס בשנה) אך הוא לא נוכה בפועל מדמי השכירות שהתקבלו שכן לא ניתן לנכותו בפועל והוא מצטרף לשווי המכירה ו/או מופחת משווי הרכישה. המשמעות המעשית הינה שהשבח ממכירת הדירה כתוצאה מחישוב הפחת הרעיוני גדל.

האמור לעיל לא יחול כאשר מדובר בדירה המשמשת למגורים ואינה מושכרת או כאשר הדירה מושכרת ומשולמים בגינה דמי שכירות לפי שיעורי מס רגילים ולא במסלול פטור מלא או מסלול 10%.
לעניין זה ראה הוראות ביצוע 5/2007 תוספת 1

מלכודת מס במכירת דירת מגורים – בעקבות הרפורמה במס שבח

יכול לעניין אותך גם...

כל מה שרצית לדעת על הליך של פירוק שיתוף במקרקעין

תיקון מקיף לחוק המטרו (אוגוסט 2024) כולל אפשרות לפיצויים מוגדלים והפיכת בעלי הקרקע ליזמים

בית המשפט העליון הרחיב הפטור מהיטל השבחה לבניית דירות על גגות בניינים קיימים