רקע כללי
בעקבות החלטה של קבינט הדיור מיום 24 במרס 2014 הוקם צוות בין–משרדי בראשות המשנה ליועץ המשפטי לממשלה שהתבקש לבחון את השינויים הנדרשים להסדרת תחום השכירות למגורים וליצור מסגרת חוקית מתאימה להבטחת ההגינות, הסבירות והוודאות ביחסים המשפטיים בין הצדדים.
בהצעת החוק נכתב כי חוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971 (להלן – החוק) מסדיר בין היתר את ההיבטים החוזיים של זכות השכירות.החוק נחקק בשנת 1971 ומאז לא נעשה בו כל שינוי. ממועד חקיקתו של החוק התרחשו שינויים רבים בתחום השכירות למגורים אשר עוררו צורך לתקן את החוק ולהסדיר עניינים שונים הנוגעים לסוג מיוחד זה של חוזה שכירות, שהוא מהחוזים הנפוצים ביותר במשק. הסדרה כאמור נדרשת, בין השאר, לצורך הבטחת ההתנהלות התקינה של שוק השכירות למגורים, לצורך הגברת הוודאות בשוק האמור לעניין החיובים המוטלים על כל אחד מהצדדים לחוזה ולעניין הזכויות המוקנות להם ולצורך קביעת הסדרים הוגנים יותר כלפי השוכר, בעיקר כשמדובר בשוק שבו הביקוש גבוה ועולה על ההיצע. עם זאת, לצד ההסדרה המוצעת, מבקשת הצעת החוק להמשיך ולקיים את הגמישות של שוק השכירות למגורים במקומות המתאימים, מתוך הכרה בהיקפם הגדול של חוזי השכירות למגורים ובהטרוגניות של שוק זה מבחינת אופי השוכרים והמשכירים, מגוון הדירות העומדות לשכירות והביקוש המשתנה בין אזורי שכירות שונים בישראל.
הצעת החוק מבקשת לתקן את חוק השכירות והשאילה בכמה עניינים שיפורטו להלן.
להצעת החוק לחץ כאן
התיקון המרכזי בהצעת החוק הינו הוספת פרק שלם העוסק בחוזה שכירות למגורים (להלן: "פרק השכירות למגורים") שנועד להבטיח יחסים הוגנים יותר בין שני הצדדים לעסקה זו, לתת פתרונות הולמים המותאמים לשוק המתפתח של שכירות למגורים, ולהבטיח רמת איכות מינימלית לדירות המושכרות למגורים, מסדיר היבטים חוזיים שונים בין משכיר לשוכר בשכירות של דירה למגורים, וקובע מהי דירה שאינה מתאימה למגורים.
בנוסף מוצעים תיקונים להוראות הכלליות החלות לעניין שכירות, בין שהיא למגורים ובין שאינה כזו.
נקבע בחוק המוצע כי הוראות פרק השכירות למגורים יחול כאשר אין הוראות מיוחדות בדין לעניין הנדון ובאין כוונה אחרת המשתמעת מההסכם בין הצדדים לחוזה. כן נקבע אילו מהוראות החוק הן קוגנטיות ואינן ניתנות להתניה כלל, ואילו אינן ניתנות להתניה אלא לטובת השוכר.
נקבע כי ההוראות הבאות בחוק המוצע הינן הוראות שלא ניתן להתנות עליהן אלא לטובת השוכר:
התאמת דירה המתאימה למגורים. הוראה זו מבטיחה כי לא תימסר לשוכר דירה שאינה עומדת ברף המינימלי שנקבע בחוק להיותה דירה ראויה למגורים, אף אם השוכר מסכים לכך.
סעיפים הנוגעים לחלק הכללי:
- הוראות לעניין פגם ואי–התאמה.
- פטור מחובת תשלום דמי שכירות בזמן שהשימוש במושכר נמנע מהשוכר.
- סעיפים הנוגעים להמחאת זכותו של המשכיר לאחר
סעיפים הנוגעים לסימן "חוזה שכירות למגורים
- הוראות המסדירות את צורת החוזה ותוכנו.
- הוראות בדבר תיקון פגמים וליקויים.
- תשלומים ובטוחות
- הודעה על העברת זכויות בדירה.
- הארכת תקופת השכירות.
- הוראות בדבר תניית ביטול ללא עילה של הפרת חוזה
עם זאת סעיפים מסוימים נותרו כסעיפים שניתן להתנות עליהם, וזאת כדי להקנות לצדדים, במקומות המתאימים, גמישות המאפשרת להם להתנהל בהתאם לרצונם ולצרכיהם. כך למשל ביחס להוראות הנוגעות למסירת המושכר, החזרת המושכר, תחילת תקופת השכירות ועוד.
הוספת פרק לחוק, שעניינו "שכירות" הקובע הוראות מיוחדות לעניין חוזה שכירות למגורים
מהי דירה מושכרת למגורים?
נקבע כי "דירה" לעניין שכירות למגורים היא חדר או מערכת חדרים המשמשים בעיקרם למגורים וכי "הדירה המושכרת" כוללת גם את חלקי הרכוש המשותף הצמודים לה בהצמדה כמשמעותה בחוק המקרקעין, ככל שאלה הושכרו במסגרת חוזה השכירות;
על אלו דירות לא יחולו הוראות פרק השכירות?
נקבע כי הוראות פרק השכירות הקבועות בחוק המוצע לא יחולו על-
א. דירה בבית מלון או דירה אחרת המושכרת למטרת נופש.
ב. דירה במעון כהגדרתו בחוק הפיקוח על ; 6 מעונות, התשכ"ה-1965
ג. דירה בבית דיור מוגן כהגדרתו בחוק הדיור המוגן, התשע"ב-2012
ד. דירה במעונות לסטודנטים, לתלמידים או לעובדים
ה. דירה שחוק הגנת הדייר {נוסח משולב} התשל"ב-1972 חל עליה.
ו. חוזה שכירות למגורים שתקופת השכירות לפיו אינה עולה על שלושה חודשים, ואין לצדדים ברירה להאריכה
ז. חוזה שכירות למגורים שתקופת השכירות לפיו עולה על עשר שנים, ואין למשכיר ברירה לבטל את החוזה במועד מוקדם יותר
ח. חוזה שכירות למגורים שדמי השכירות לפיו, לחודש, עולים על 20,000 שקלים חדשים או על סכום אחר שקבע שר המשפטים;
הסכם שכירות חייב להיערך בכתב ולכלול פרטים מהותיים
החוק המוצע קובע כי חוזה שכירות למגורים ייערך בכתב וייחתם בידי המשכיר והשוכר וכי העתק חתום מהחוזה יימסר לכל אחד מהצדדים ויכלול את הפרטים הבאים:
א. כתובת הדירה המושכרת, וכן מספרי הגוש והחלקה שלה ככל שהיא רשומה בפנקסי המקרקעין;
ב. שמות הצדדים לחוזה, מספר תעודת זהות שלהם ומענם;
ג. תיאור הדירה המושכרת, הריהוט והאבזרים שבה, ובכלל זה תיאור חלקי הרכוש המשותף הצמודים לדירה שהושכרו;
ד. תקופת השכירות, קיומה של ברירה להארכת התקופה ותנאי הברירה כאמור, וקיומה של זכות לביטול החוזה ותנאי הביטול;
ה. דמי השכירות, מועד תשלומם ואופן התשלום;
ו. תשלומים נוספים החלים על השוכר שאינם דמי שכירות, אם ישנם, וגובהם;
ז. פגם, או ליקוי אחר בדירה המושכרת שאינו קל ערך הידוע למשכיר בעת כריתת החוזה, וכל דבר אחר בדירה המושכרת או בסביבתה או בנכס המשמש אותה הגורם או העלול לגרום הפרעה של ממש לשימוש בדירה המושכרת והידוע למשכיר בעת כריתת החוזה
ח. פרטים נוספים שקבע שר המשפטים.
כן נקבע כי שר המשפטים רשאי לקבוע בתקנות חוזה שכירות סטנדרטי (חוזה שכירות מצוי) אשר ישמש את הצדדים לחוזה אם לא נערך חוזה שכירות למגורים בהתאם לאמור לעיל. מוצע לקבוע כי אם נערך חוזה שכירות למגורים בין הצדדים אך לא נכללה בו הוראה שיש לכלול בחוזה כאמור לעיל יושלם חוזה השכירות בהתאם לסעיפים הרלוונטיים שבחוזה המצוי. הוראה זו באה להבטיח כי ההוראות המהותיות יהיו חלק מכל חוזה שכירות למגורים מקום שבו החוזה שנערך בפועל אינו עונה על הדרישות הצורניות או הדרישות לעניין תוכן.
חובת התאמת הדירה למגורים
החוק המוצע קובע כי המשכיר ימסור את הדירה המושכרת כשהיא מתאימה למגורים.
דירה אינה מתאימה למגורים אם מתקיים בה אחד מאלה:
א. היא אינה כוללת מערכת נקזים, לרבות מערכת לסילוק סדיר של שפכים ודלוחין;
ב. היא אינה כוללת מערכת חשמל או מערכת תאורה;
ג. אין בה פתחי אוורור ותאורה טבעית וכן דלתות וחלונות לסגירת פתחים אלה, לרבות דלת כניסה ראשית בעלת אמצעי נעילה.
ד. יש בה גורם סיכון בלתי סביר לבטיחות השוכר או לבריאותו.
מהן זכויות השוכר במקרה בו נמסרה לו דרישה שאינה מתאימה למגורים?
הצעת החוק קובעת כי על מסירת דירה שאינה מתאימה למגורים יחולו הוראות פרק א' החלות על אי–התאמת המושכר, ואולם אם מתקיים בדירה אחד מהתנאים שבתוספת, אשר הופכים אותה כאמור לעיל לדירה שאינה ראויה למגורים, יהיה רשאי השוכר להסתמך על אי–ההתאמה, ובכלל זה לבטל את החוזה בכל עת, וזאת גם אם ידע על אי–ההתאמה בעת כריתת החוזה, לא הודיע למשכיר על אי–ההתאמה לאחר שגילה או היה עליו לגלותה, או לא נתן למשכיר הזדמנות סבירה לבדוק ולתקן את אי–ההתאמה. בכך מאפשרת הוראה זו לגבור על הוראות החוק, אשר שוללות הסתמכות של השוכר על אי–התאמה כאשר הוא ידע עליה מראש.
מסירת הדירה
החוק המוצע קובע כי המשכיר ימסור את הדירה המושכרת לשוכר, והשוכר יקבל את הדירה להחזקתו בתחילת תקופת השכירות לפי חוזה השכירות למגורים וכי במועד מסירת הדירה, הדירה תהיה פנויה מכל אדם ונכס, למעט מה שהוסכם בין הצדדים. כן נקבע כי על המשכיר למסור לשוכר הוראות תחזוקה ושימוש לגבי הדירה, למתקניה ולמיטלטלין שבה, ככל שאלה נדרשים. הוראות אלה מטרתן ליידע את השוכר בדבר דרישות התחזוקה והוראות השימוש בדירה מצד המשכיר, ובכך לתאם ציפיות בין הצדדים באשר לאופן הטיפול במושכר, ולהבטיח שימוש ראוי בו על ידי השוכר.
תיקון ליקויים ופגמים במושכר
החוק המוצע מסדיר את חלוקת האחריות בתיקון ליקויים בדירה.
נקבע כי השוכר יתקן על חשבונו כל ליקוי בדירה המושכרת שהוא קל ערך וניתן לתקנו באופן סביר על ידי מי שאינו בעל מקצוע. הכוונה לפגמים שהם בגדר זוטי דברים, ואין הצדקה להטריד את המשכיר בדרישה לתיקונם. בנוסף, השוכר יתקן על חשבונו כל ליקוי אחר, לרבות פגם כשנגרם עקב שימוש בלתי סביר בדירה המושכרת.
למעט האמור לעיל המשכיר חב כלפי השוכר לתקן על חשבונו את הפגמים והליקויים בדירה, גם אם הוסכם בין הצדדים אחרת או היה מקובל אחרת באותן נסיבות.
המועד לתיקון הליקוי או הפגם
נקבע כי מועד התיקון יהיה בתוך זמין סביר ולא יאוחר מ–30 ימים מיום שקיבל דרישה לכך מהשוכר. לגבי פגם שתיקונו דחוף, קרי, פגם שאינו מאפשר מגורים באופן סביר, על המשכיר לתקן את הפגם בתוך זמן סביר ולא יאוחר משלושה ימים מיום שקיבל דרישה לכך. אם המשכיר לא תיקן המשכיר את הפגם או הליקוי בתקופה הקבועה יחולו הוראות סעיף 9 המוצע
מהם התשלומים החלים על השוכר?
החוק המוצע מסדיר את התשלומים שבהם יישא השוכר, זאת כדי להבטיח שהשוכר לא יישא בתשלומים שאינם קשורים באופן ישיר לשכירות בדירה, שהטלתם על השוכר אינה הוגנת או ראויה, ומתאפשרת רק בשל פערי הכוחות בין הצדדים
א. דמי השכירות לפי החוזה,
ב. מסים החלים על המחזיק בדירה (ארנונה)
ג. תשלומים בגין צריכה של שירותים שוטפים הניתנים לשוכר בדירה למגורים: מים, חשמל, גז, חימום ותשלומים לוועד בית משותף.
ד. תיקונים שחובת תשלומם חלה על השוכר
ה. מוצע להסמיך את שר המשפטים לקבוע תשלומים נוספים שבהם על השוכר לשאת.
מהם התשלומים שחלים על המשכיר?
החוק המוצע מפרט את סוגי התשלומים שבהם, בין השאר, יישא המשכיר:
- תשלום המיועד לרכישה או לשדרוג של מערכות או מיתקנים קבועים המשרתים את הדירה המושכרת, למעט התאמות מיוחדות או שיפורים שביקש השוכר. אין זה סביר להשית על השוכר עלויות לשדרוג מערכות או מיתקנים כאמור, שכן אלה משביחים את הנכס, השבחה שממנה נהנה בעיקר המשכיר. עם זאת, אם השוכר הוא שביקש התאמות מיוחדות או שיפורים, כדוגמת התקנת רשתות בפתחי הדירה, המשכיר רשאי לדרוש מהשוכר לשאת בעלויות אלה
- תשלום בעד דמי ביטוח הדירה המושכרת בביטוח מבנה שכן הנפגע הישיר והעיקרי מנזק שנגרם למבנה הדירה הוא הבעלים של הדירה, ובהתאם, הוא זה שייהנה מקיומו של ביטוח למבנה הדירה ומתגמולי הביטוח שישולמו בקרות האירוע הביטוחי, ולפיכך הוא זה שצריך לשאת בעלות דמי הביטוח
- תשלומים שהמשכיר חב בהם כלפי אדם שלישי, שאינם תשלומים המפורטים בסעיף קטן )א(. כך למשל תשלום שכר טרחה של עורך דין שערך את חוזה השכירות בעבור המשכיר, או תשלום בעד חלקו של המשכיר בדמי התיווך למתווך, שהמשכיר התקשר עמו לצורך השכרת הדירה.
אלו בטוחות רשאי המשכיר לדרוש מהשוכר?
החוק המוצע קובע הוראות לעניין בטוחות (ערובה, פיקדון או בטוחה אחרת) להגביל את גובה סכום הבטוחות שמשכיר רשאי לבקש, ולקבוע תנאים למימוש הבטוחות והוראות לעניין אופן מימושן.
גובה בטוחה מקסימלי
משכיר רשאי לבקש כבטוחה את הסכום הנמוך מבין סכומים אלה: סכום דמי השכירות בעד שליש מתקופת השכירות או סכום השווה לפי שישה מדמי השכירות לחודש. לעניין החלופה השנייה, ככל שמדובר בבטוחה הכרוכה בהוצאה כספית לשוכר, תעמוד החלופה על סכום השווה לפי שלושה מדמי השכירות לחודש. הוראה זו מטרתה לאזן בין הצורך הלגיטימי של משכיר בקבלת בטוחות אפקטיביות, בבואו להשכיר דירה לשוכרים, בשל הפוטנציאל לנזקים שייגרמו לדירה המושכרת העלול להיות גבוה מאוד מבחינתו, לבין מניעה של ניצול כוחם העודף של משכירים על שוכרים, והצבת דרישות מופרזות לשוכרים למתן בטוחות בסכומים גבוהים.
תנאי למימוש הבטוחות
החוק המוצע קובע את הנסיבות שרק בהתקיימן יהיה רשאי המשכיר לממש את הבטוחות שבידו, וכן לקבוע את גובה הסכומים שעד אליהם הוא יהיה רשאי לממשן כאמור, וזאת בלי לגרוע מהוראות חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970 כגון במקרה של הפרה יסודית של החוזה וכן במקרה שבו נגרמו למשכיר נזקים נוספים בעקבות אותה הפרה, החורגים בסכומם מסכום הכספים שאותם קיבל המשכיר עקב מימוש הבטוחות, המשכיר יהיה זכאי לתרופות לפי חוק החוזים, ובכלל זה ביטול, השבה, פיצויים, לרבות פיצויים מוסכמים, וקיזוז.
ואלו המקרים:
א. אי–תשלום של דמי השכירות במועד הקבוע לתשלומם
ב. אי–תשלום של התשלומים הנוספים שהשוכר חב בהם
ג. אי–פינוי הדירה המושכרת בתום תקופת השכירות
ד. אי–תיקון ליקויים שהשוכר אחראי לתיקונם.
החוק המוצע מסדיר את אופן מימוש הבטוחה וקובע כי על המשכיר להודיע לשוכר זמן סביר מראש על כוונתו לממש את הבטוחה, ולאפשר לו לתקן את הטעון תיקון בתוך זמן סביר.
השבת הבטוחות לאחר שהסתיימה תקופת השכירות.
החוק המוצע מבקש להגן על המשכיר כך שיוכל להחזיק בידיו את הבטוחות לתקופת זמן נוספת לאחר תום תקופת השכירות, שבמהלכה יוכל לפרוע את חובות השוכר ככל שנוצרו כאלה במהלך תקופת השכירות, או לוודא כי השוכר לא הותיר אחריו חובות כאמור או גרם לנזקים הדורשים את מימוש הבטוחה. מוצע כי התקופה הנוספת להחזקת הבטוחות בידי המשכיר תהיה תחומה בזמן, ולכל היותר עד 60 ימים ממועד השבת הדירה המושכרת או עד למועד שבו נפרעו חובות השוכר, ככל שהיו, לפי המאוחר. באופן זה יוצר הסעיף איזון הוגן בין צורכי המשכיר לבין צורכי השוכר. עוד מוצע להבהיר כי על המשכיר להשיב לשוכר את הבטוחה יחד עם פירותיה.
חובת הודעה לשוכר על מכירת הדירה לאחר
הצעת החוק קובעת כי אם הקנה המשכיר את זכויותיו בדירה המושכרת לאחר, עליו להודיע לשוכר על כך מראש ובכתב, לפני המועד שבו על המשכיר למסור את הדירה לרוכש הזכויות. בהודעה שימסור המשכיר לשוכר יפורטו פרטי רוכש הזכויות ודרכי ההתקשרות עמו.
הסעיף נועד להבטיח כי השוכר ידע את זהות המשכיר הנמחה, כך שיוכל להתנהל מולו בהתאם, לעניין הזכויות והחיובים של שני הצדדים, הנובעים מחוזה השכירות למגורים.
סיום תקופת השכירות
החוק המוצע מסדיר את סיום תקופת החוזה ואת האפשרות להאריכה:
הודעה על סיום תקופת השכירות ו/או הארכתה בהעדר קיומה של אופציה בחוזה השכירות
בשל פערי הכוחות ביחסים החוזיים שבין המשכיר לשוכר, בפרט לקראת סיום תקופת החוזה, קובע החוק המוצע כי המשכיר יודיע לשוכר בתוך זמן סביר לפני תום תקופת השכירות, אם ברצונו להאריך את תקופת החוזה ובאילו תנאים. הודעה כאמור, תאפשר לצדדים לנהל משא ומתן בתנאי שוויון יחסיים, וכן תיתן לשוכר, שנושא בעלויות המעבר, זמן התארגנות מספיק.
אופציית משכיר להארכה
נקבע כי אם הייתה למשכיר בלבד ברירה להארכת תקופת השכירות, לפי החוזה, יודיע המשכיר לשוכר אם ברצונו לקיים את הברירה לא יאוחר מ–90 ימים לפני תום תקופת השכירות ובלבד שתנאי החוזה לתקופת ההארכה נקבעו מראש, ועל פי אותם תנאים. במצב דברים זה, ככל שהמשכיר מעוניין לקיים את הברירה הנתונה לו, לשוכר אין אפשרות שלא להסכים להארכת החוזה, ועל כן ראוי כי תנאי החוזה בתקופת ההארכה ייקבעו מראש בחוזה השכירות.
אופציית שוכר להארכה
מקום שבו הייתה לשוכר ברירה להארכת תקופת החוזה, לפי החוזה, השוכר יודיע למשכיר אם ברצונו לקיים את הברירה לא יאוחר מ–60 ימים לפני תום תקופת השכירות. הטעם להבחנה בין מועדי ההודעה לצד השני על מימוש ברירת ההארכה, נובע מפערי הכוחות שבין הצדדים. היות שלשוכר נגרם הפסד כלכלי משמעותי יותר מפינויו, בשל עלויות המעבר, הוא נזקק לפרק זמן ארוך יותר טרם סיום תקופת השכירות כך שיוכל לכלכל את צעדיו.
זכות לביטול הסכם השכירות טרם עת שלא בשל הפרת ההסכם
החוק המוצע קובע כי תניה המאפשרת למשכיר לבטל את החוזה שלא בשל הפרתו – בטלה, אלא אם כן קיימת גם לשוכר זכות ביטול כאמור וזאת כדי לשמור על עקרון ההדדיות ולמנוע יתרון בלתי הוגן למשכיר. החוק המוצע קובע תקופות להודעה מוקדמת על ביטול החוזה מכוח תניית ביטול כאמור, כך שעל המשכיר להודיע לשוכר 90 ימים לפחות לפני ביטול החוזה, ואילו על השוכר להודיע למשכיר על ביטול החוזה כאמור 60 ימים לפחות לפני ביטולו לפי סעיף זה.
תיקונים להוראות הכלליות החלות לעניין שכירות (בין שהיא למגורים ובין שאינה כזו) בחוק
החלת החוק על יחסים בין שוכר לשוכר משנה
פרק א' לחוק קובע הוראות לעניין זכות השכירות ובין השאר לעניין חיובי המשכיר, חיובי השכירות ותקופת השכירות. סעיף 2 לחוק קובע את הוראות התחולה של הפרק. לפי סעיף קטן (ב) של הסעיף האמור הוראות הפרק יחולו בשינויים המחויבים גם על שכירות משנה. החוק המוצע קובע כי במקרה שבו השוכר הראשי השכיר את הנכס בשכירות משנה, ייחשב השוכר הראשי לעניין שכירות המשנה כמשכיר, ואילו שוכר המשנה ייחשב לשוכר. באופן זה, חיוביו של המשכיר לפי הפרק יהיו מוטלים על השוכר הראשי, וחיוביו של השוכר יהיו מוטלים על שוכר המשנה, והוא הדין גם לעניין זכויותיהם.
הסדרים חדשים לעניין אי התאמת המושכר
החוק המוצע מבקש ליצור הסדר הוגן ביחס לנטלים שיחולו על הצדדים לחוזה, שהוא הסדר מקיף יותר מההסדר הקיים:
- המשכיר ימסור את המושכר כשהוא מתאים למה שהוסכם בינו לבין השוכר.
- הרחבת ההגדרה של אי התאמה בהתאם להוראות חוק המכר, התשכ"ח-1968. ההסדר המוצע אינו מסתפק באי– התאמה למוסכם בין הצדדים, אלא דורש התאמה גם לייעודו של הנכס. כמו כן מוצע לקבוע כי גם אם מקור אי–ההתאמה הוא בסביבת המושכר, ולא במושכר עצמו, יחול עליו הסדר אי–ההתאמה הקבוע בסעיף.
- הרחבת אי ההתאמה ככוללת גם "אי–התאמה משפטית" ומטילה חובה על המשכיר למסור את הזכות בנכס כשהיא חופשית מכל זכות נוגדת של אדם שלישי, ככל שהיא נוגדת את זכויות השוכר. מכיוון שמדובר בחוזה מתמשך על המשכיר לשמור על הזכות בנכס חופשית במהלך כל תקופת השכירות.
- השוכר לא יוכל להסתמך על אי–ההתאמה במושכר בהתקיים אחד מאלה
- השוכר ידע על אי–ההתאמה בעת כריתת החוזה עם המשכיר – בדומה לקבוע בחוק הקיים
- השוכר לא הודיע על אי–ההתאמה למשכיר בתוך זמן סביר לאחר שגילה אותה או שהיה עליו לגלותה, תוך פירוט סביר של אי–ההתאמה. הפסקה לא תחול אם ידע המשכיר או היה עליו לדעת על אי–ההתאמה. הוראה זו מבהירה כי על השוכר מוטל הנטל להודיע למשכיר על אי–ההתאמה, תוך פירוט סביר על אודותיה, אם גילה אותה או היה עליו לגלותה באופן סביר. עם זאת, מוצע לקבוע, בדומה לקבוע כיום בחוק, כי לא תישלל זכותו של השוכר להסתמך על אי–ההתאמה, גם אם לא עמד בדרישת ההודעה, אם המשכיר ידע, או היה עליו לדעת על אי–ההתאמה.
- השוכר לא נתן למשכיר הזדמנות סבירה לבדוק את המושכר לאחר שהודיע לו על אי–ההתאמה, וכן לא נתן לו הזדמנות סבירה לתקן את אי–ההתאמה, ככל שהדבר סביר בנסיבות העניין. הוראה זו מטילה על השוכר את הנטל לאפשר למשכיר לבדוק את המושכר ולתקן את אי–ההתאמה, אם ברצונו להסתמך עליה.
פגמים במושכר
סעיף 7 לחוק השכירות והשאילה הקיים עוסק בחובת תיקון פגמים במושכר.
התיקון המוצע מבקש לשנות את ההגדרה של "פגם" לכל דבר הגורם הפרעה של ממש לשימוש במושכר לפי ההסכם או לפי המקובל בנסיבות, ובכך להרחיב את חובת התיקון של המשכיר כלפי השוכר. החוק המוצע מאמץ את עקרון הביצוע בקירוב מצדו של המשכיר, כך שהנכס הפגום יוחלף, ככל שהדבר סביר בנסיבות העניין. החוק המוצע מקנה לשוכר זכות, במקרה של פגם, אשר תיקונו כרוך בהפרעה בלתי סבירה לשימוש בנכס המושכר או בנכס המשמש את המושכר, לדרוש את החלפת המיטלטלין במקום את תיקונו וכי הוצאות החלפת המיטלטלין יוטלו על המשכיר.
החוק המוצע קובע דין שונה לעניין תיקון פגמים במושכר במקרה של חכירה לדורות. שוכר המחזיק בנכס לתקופה ממושכת הוא למעשה "מעין בעלים" של הנכס, ולכן מן הראוי שלעניין תיקון פגמים דינו יהיה שונה מדינו של שוכר לתקופה קצרה ודומה יותר למי שהוא בעלים של הנכס. לפיכך מוצע לקבוע כי האמור לעיל לא יחול על חוכר לדורות.
העלמה של אי–התאמה או פגם במושכר מצד המשכיר
בחוק המוצע נקבע כי תניה בחוזה השכירות הפוטרת או המגבילה את המשכיר מאחריות בשל פגם או אי–התאמה, תהיה בטלה, במקרה שהמשכיר אינו מגלה לשוכר את דבר הפגם או אי–ההתאמה במושכר, על אף שהוא ידע או היה צריך לדעת על כך בעת כריתת החוזה.
הצעדים שהשוכר רשאי לנקוט במקרה של אי התאמה
החוק המוצע מסדיר את הצעדים שרשאי שוכר לנקוט במקרה שבו המשכיר לא מתקן את אי–ההתאמה או הפגם בתוך זמן סביר לאחר שקיבל דרישה לכך מאת השוכר. לעניין זכות השוכר לתיקון עצמי, נקבע כי אין הבחנה בין פגם לאי–התאמה, שהיא מעין פגם שהיה בנכס מראשיתו ביחס למה שהוסכם עליו.
החוק המוצע מוותר על דרישת הכתב בהודעה של השוכר למשכיר על רצונו לתקן את הפגם שכן מדובר בהכבדה מיותרת, לאור דרכי התקשורת האפשריים הקיימים כיום.
כן נקבע כי לשוכר זכות לתקן בעצמו, בכל עת, פגם אשר תיקונו אינו מצוי באחריות המשכיר, ובלבד שנתן למשכיר הזדמנות סבירה לתקן את הפגם. הוראה זו חלה לגבי פגם בלבד, ולא על אי–התאמה, שכן אי–התאמה רחבה יותר מפגם, ואין לאפשר לשוכר לתקן אי–התאמה במושכר, שיכול לעלות כדי שינוי מהותי במושכר. כמו כן, טיבו של פגם לעניין זה הוא שהוא מהווה הפרעה של ממש לשימוש במושכר, כך שיש מקום לאפשר לשוכר לתקן בעצמו את הפגם.
בחוק המוצע נקבע כי הוראה זו גוברת על ההוראה לפיה השוכר אינו רשאי לבצע שינויים במושכר בלא הסכמת המשכיר.
שינויים במושכר
החוק המוצע קובע כי השוכר רשאי לבצע שינויים במושכר רק אם קיבל את הסכמת המשכיר לכך. ההוראה מבהירה כי ביצוע של שינויים בנכס המושכר הוא זכות בלעדית של הבעלים בנכס ומטרתה להגן על המשכיר כבעלים של הנכס מפני שינויים בנכס שאין הוא מעוניין בהם.
על אף האמור נקבע כי למרות הגבלת זכות השוכר יותר לחוכר לדורות כמשמעותו בסעיף 3 לחוק המקרקעין, לבצע שינויים אף בלא הסכמת המשכיר. ההנחה היא כי חוכר לדורות, שלא כשוכרים אחרים השוכרים את הנכס לתקופות קצרות יותר, יכול לנהוג בנכס כ"מעין בעלים" ועל כן הוא יכול לערוך שינויים בנכס. זכות זו של החוכר לדורות מוגבלת בכך שאין בשינויים שיערוך כדי להפחית את ערך הנכס ובכך שעליו להשיב את הנכס המוחכר כשהוא פנוי מכל אדם או נכס .
הודעה על סיום תקופת השכירות ומתן הודעה לצד השני
החוק המוצע קובע כי אם לא הוסכם על תקופת השכירות או שהצדדים המשיכו לקיימה לאחר תום תקופת השכירות שהוסכם עליה, בלי שהוסכם על תקופה חדשה, כל צד רשאי לסיים את השכירות על ידי מתן הודעה לצד השני בתוך זמן סביר. ההנחה היא כי צדדים שהתקשרו בחוזה שכירות לא התכוונו להתקשר לצמיתות, לפיכך בסעיף זה מוקנית לצדדים הזכות לסיים את החוזה, תוך הודעה על כך זמן סביר מראש.
החזרת המושכר
החוק המוצע קובע כי החובה להשיב את המושכר כשהוא פנוי אינה חלה לגבי נכס של המשכיר המשמש את המושכר. ההוראה המוצעת אינה קובעת כי על השוכר להשיב את המושכר במצב זהה למצב שבו קיבל אותו. עם זאת יובהר, כי השבת נכס שאינו כשיר לשימוש, בדומה למסירת נכס שאינו כשיר לשימוש, לא תיחשב "השבת נכס" בהתאם לעקרונות הקבועים בדיני החיובים הכלליים. לגבי השבת נכס פגום, לרבות נכס שאינו כשיר לשימוש או אי–השבה של הנכס כלל, יחולו ההוראות החלות לעניין שמירת נכס בחוק השומרים, התשכ"ז-1967. כך, אם השוכר אינו אחראי לנזק על פי דיני השמירה, הוא יוכל להשיב את הנכס במצבו הפגום או לא להשיבו כלל.
החוק המוצע קובע הוראה המסדירה את השבת המושכר לאחר שהשוכר ביצע בו שינויים. המבחן העיקרי בכל הנוגע לשינויים שנעשו במושכר ולהשלכותיהם על השבת המושכר, הוא הסכמת המשכיר. אם נעשו במושכר שינויים בהסכמת המשכיר, השוכר זכאי לבחור בין השבת המושכר עם השינויים, בלי לזכות בתמורה בעד השינויים שביצע, לבין השבת המושכר לאחר השבתו למצבו טרם השינויים. ההנחה היא כי המדובר, דרך כלל, בשינויים שנעשו בעלות שאינה גבוהה ועל כן ראוי לאפשר לצדדים חופש פעולה לעניין זה שאינו מטיל עליהם חיובים כפויים. כך, מחד גיסא, אין להטיל על המשכיר חובת שיפוי לשוכר רק משום שהסכים כי השוכר יכניס שינויים במושכר. ומאידך גיסא, אין לחייב את השוכר לסלק את השינוי על חשבונו מקום שניתנה הסכמת המשכיר לביצוע השינוי. לפיכך מוצע לאפשר לשוכר את הבחירה באיזה אופן ישיב את המושכר למשכיר, באופן שיאפשר משא ומתן בין הצדדים.
אם נעשו במושכר שינויים שלא בהסכמת המשכיר, שאינם בגדר בנייה ונטיעה כמשמעותם בפרק ד' לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 )להלן – חוק המקרקעין), ישיב השוכר את המושכר למצבו טרם השינויים. אם המשכיר לא דרש את השבת הנכס בלא השינוי, יכול השוכר להשיב את הנכס כמות שהוא, בלי להשיב את המצב לקדמותו. על שינויים שהם בגדר בנייה ונטיעה יחולו ההוראות המתאימות בפרק ד' לחוק המקרקעין, היינו תעמוד למשכיר ברירה לקיים את המחוברים או לדרוש את סילוק המחוברים שהקים השוכר.
אופייה הקנייני של זכות השכירות
החוק המוצע קובע הסדר ברור באשר לאופייה הקנייני של זכות השכירות, אשר לא ניתן להתנות עליה. מוצע להבהיר את ההשפעה של העברת זכויות המשכיר במושכר לאדם אחר על אופן קיום חיובי השכירות מצד השוכר וכלפיו. בדומה לסעיף 2 לחוק המחאת חיובים, התשכ"ט-1969. נקבע כי טענת הגנה שיש לשוכר בשל אי–קיומם של חיובים המוטלים על המשכיר לפני השלמת הרכישה בידי הרוכש, תעמוד לו גם כלפי הרוכש.
