הסכם רכישת דירה – ממה להיזהר לפני שחותמים על הסכם מכר?

הצהרות הצדדים

סעיף הצהרות הצדדים הינו סעיף בעל חשיבות רבה ויש להצטער כי עדיין במקרים רבים הסעיף מנוסח על ידי עורכי הדין של הצדדים באופן כללי ועמום. לא אחת מגלים רוכשי דירה קיומם של אי התאמות או פגמים בדירה שלא היו מודעים אליהם טרם רכישת הדירה ושלא גולו להם על ידי המוכר במהלך המשא ומתן. לכן קיימת חשיבות רבה לכלול בהסכם המכר סעיף מפורט של "הצהרות המוכר" במסגרתו יצהיר המוכר על מצבו המשפטי, התכנוני והפיזי של הנכס. בהסכמים רבים קיימת הצהרה כללית של המוכר ביחס לנכס אך מנגד קיימת הצהרה לפיה הקונה בדק את מצבו המשפטי, התכנוני והפיזי טרם התקשרותו בהסכם. במצב כזה, ככל שיתגלו פגמים או אי התאמות בנכס, יתקשה הקונה להתמודד עם טענה לפיה הוא ידע או כי היה עליו לדעת על קיום אי ההתאמה או הפגם. לכן, כאשר ההסכם כולל הצהרות מפורטות של המוכר הרי שככל שיתברר כי קיים פער בין הצהרותיו של המוכר למצב הנכס בפועל יהיה הקונה בעמדה טובה יותר לביסוס טענותיו נגד המוכר. הוספת הצהרה מפורטת של המוכר כבר בשלבים הראשונים של המשא ומתן וגיבוש ההסכם חושפת פעמים רבות אי התאמות וליקויים שכן היא מאלצת את המוכר להתייחס לאותן הצהרות. פעמים רבות המוכר יתנגד לסעיפי הצהרה מסוימים או יבקש לשנות אותם. התנהלות זו תביא לחשיפה של ליקויים ופגמים. במסגרת הצהרות המוכר ניתן למנות הצהרות הנוגעות למצב המשפטי כגון אופן רישום הזכויות, תיאור הנכס, העדר עיקולים, העדר חובות, העדר תביעות ביחס לנכס, קיומן של החלטות של ועד הבית לביצוע שיפוץ בעלות גבוהה ועוד. למצב התכנוני כגון היתרי בנייה , שימושים מותרים ועוד. מצב פיזי כגון מצב הדירה, תקינות מערכות הדירה, העדר רטיבויות ועוד.

סעיף הצהרות המוכר
בסעיף הצהרות המוכר מצהיר המוכר בכתב על מצבו הפיזי, המשפטי והתכנוני של הנכס, על העדרן של תביעות ו/או ליקויים, על זכאותו לפטור מתשלום מס שבח ועוד. בדרך כלל המוכר הינו בעל יתרון על פני הקונה בכל הנוגע למידע הקשור לנכס ולכן מצופה ממנו כי יגלה את כל המידע שברשותו לקונה. במידה ויתברר כי הצהרות המוכר לא היו נכונות הרי שהקונה יוכל לטעון כלפי הקונה להטעייה ו/או אי התאמה ובמקרים מסויימים יוכל לדרוש פיצויים ואף לבטל את ההסכם. בנוסף, סעיף הצהרות המוכר מגן על המוכר עצמו שכן ככל שבעתיד יטען הקונה כי הוטעה על ידי המוכר הרי שהמוכר יוכל להפנות את בית המשפט לסעיף ההצהרות ולהראות כי הקונה ידע על קיומו של הפגם ו/או הליקוי וכי למרות קיומו של הפגם ו/או הליקוי רכש את הנכס.

סעיף הצהרות הקונה
בסעיף הצהרות הקונה מצהיר הקונה כי בדק את מצבו הפיזי, המשפטי והתכנוני של הדירה. בדרך כלל הסעיף מפרט רשימה ארוכה של בדיקות אותן ערך הקונה. רבים מהקונים חותמים על ההסכם מבלי שהם או עורך הדין שלהם בדק את כל מה שהקונה הצהיר כי בדק. נתקלתי במקרים בהם עורך הדין של הקונה מחתים את הקונה (הלקוח שלו) על מסמך נפרד שבו הקונה מצהיר כי הוא יודע שעורך הדין לא בדק את המצב התכנוני של הנכס וכי הובהר לקונה כי הוא רשאי לבצע בדיקה באמצעות שמאי ו/או אדריכל מטעמו. מומלץ לברר עם עורך הדין אלו בדיקות בוצעו על ידו ולסרב לחתום על הצהרות שאינן נכונות. כמו כן יש לדרוש מעורך הדין לבצע בדיקה מקיפה בנוגע למצבו המשפטי והתכנוני של הנכס שכן זה חלק מאחריותו כמי שמייצג אתכם בעסקה.