המשכנתא | כל מה שרצית לדעת על משכנתה ברכישת דירה
בפרק זה של המדריך לרכישת דירה תוכל לקבל מידע בתחום המשכנתאות, טיפים והסברים הקשורים בלקיחת משכנתא למגורים, אלו סוגי משכנתא ניתן לקבל, אילו מסלולים קיימים, מה גובה ההלוואה שניתן לקבל, אלו מגבלות מוטלות, מהם השלבים לקבלת משכנתא, אלו מסמכים נדרשים, מהן העלויות בלקיחת משכנתא, ועוד..
מה במדריך ?
- מהי הלוואת משכנתא?
- לאיזו מטרה ניתן לקבל הלוואת משכנתא?
- מהי הלוואת זכאות?
- אלו סוגי הלוואות משכנתא ניתן לקבל?
- מהו גובה ההלוואה שניתן לקבל?
- אלו מגבלות מוטלות על קבלת משכנתא?
- מהם התנאים לקבלת הלוואת משכנתא?
- מהם השלבים בהליך קבלת הלוואת משכנתא?
- אלו מסמכים נדרשים לצורך ביצוע הלוואת המשכנתא וביצועה?
- אלו מסמכים נדרשים לצורך קבלת תעודת זכאות?
- האם צריך לרכוש ביטוח חיים?
- האם צריך לבטח את הדירה?
- מהן עלויות ביצוע הלוואת המשכנתא?
הוראות בנק ישראל
נהלים למתן הלוואות לדיור – בנק ישראל
מגבלות למתן הלוואות לדיור (הוראת ניהול בנקאי תקין מספר 329)
חוזר מיום 25.01.2015 מגבלות למתן הלוואת לדיורה ( הבהרות לעניין חוזר 329)
שאלות ותשובות – הנחיות המפקח על הבנקים – מגבלות למתן הלוואות לדיור
מהי הלוואת משכנתא?
משכנתה לדיור היא שעבוד נכס מקרקעין (דירת מגורים או רכישת מגרש לבנייה) כבטוחה להחזרת הלוואה. ההלוואה שבגינה ניתנת המשכנתא היא בדרך כלל הלוואה וארוכת טווח, שמטרתה על פי רוב לממן חלק מהרכישה כהשלמה להון העצמי של הלווה. משכנתא הינה זכות במקרקעין בהתאם לחוק המקרקעין.
לאיזו מטרה ניתן לקבל הלוואת משכנתא?
ניתן לקבל הלוואות משכנתא על ידי מוסד פיננסי (בנק או חברת ביטח) למטרות שונות:
א. רכישת דירת מגורים או נכס מקרקעין אחר כגון נכס מסחרי (משרד, חנות) או מגרש.
ב. רכישת קרקע לבניית בית מגורים.
ג. שיפוץ דירה או נכס מקרקעין.
ד. הלוואות למטרות שונות כנגד שעבוד דירת מגורים או נכס אחר.
מהי הלוואת זכאות?
הלוואת זכאות הינה הלוואה שהמדינה נותנת באמצעות הבנק או חברת ביטוח לאוכלוסיות מסוימות בהתאם לקריטריונים שנקבעים על ידי המדינה מעת לעת לצורך רכישה או בנייה של דירת מגורים. המדינה היא זו שקובעת את גובה הלוואת הזכאות ואת תנאי ההלוואה (שיעור הריבית, תקופת ההלווואה וההצמדה) וזאת בהתאם לקריטריונים של זטאטוס אישי של הזכאי, האזור בו מצויה הדירה ועוד. ככלל, אזר ישראלי, חסר דירה, העונה לקריטריונים שנקבעו על ידי משרד הבינוי והשיכון, ובמקרים מסוימים גם מי שהינו בעל דירה זכאי לקבל הלוואה מהמדינה לרכישה או בנייה של דירת מגורים. הסיוע לזכאיים נקבע על פי ניקוד המתבסס על מצב משפחתי, שירותי צבאי או שירות לאומי ועוד. ככל שהניקוד גבוה יותר כך גדל סכום ההלוואה. על מנת לקבל הלוואת זכאות יש להגיש בקשה לתעודת זכאות באחד מסניפי הבנק בצירוף מסמכים שונים (לרשימת המסמכים לחץ כאן). תעודת הזכאות מונפקת על ידי משרד הבינוי והשיכון ועלפיה ייקבעו סכום ההלוואה ותנאיה.
אלו סוגי הלוואות משכנתא ניתן לקבל?
ניתן לקבל הלוואות משכנתא במסלולים שונים:
א. הלוואות צמודות למדד המחירים לצרכן בריבית קבועה או משתנה.
ב. הלוואות לא צמודות בריבית קבועה או משתנה.
ג. הלוואות על בסיס ריבית הפריים.
ד. הלוואות צמודות ונקובות במטבע חוץ במטבעות שונים על בסיס ריבית הליבור.
מה ההבדל בין המסלולים השונים?
הלוואות צמודות למדד המחירים לצרכן בריבית קבועה
במסלול זה הריבית הינה קבועה לכל אורך חיי המשכנתא ואילו קרן המשכנתא צמודה למדד.
יתרונות- הבטח ריבית קבועה לאורך כל חיי ההלוואה.
חסרונות- במידה והמדדים יהיו גבוהים כתוצאה מאינפלציה ההלוואה תתייקר וכן חוסר גמישות בפירעון מוקדם ותשלום עמלת פרעון מוקדם..
הלוואות צמודות למדד המחירים לצרכן בריבית משתנה.
במסלול זה קרן המשכנתא צמודה למדד והריבית משתנה כל תקופה בהתאם למוסכם בין הלווה למלווה כאשר תדירות שינוי הריבית משתנה בין שנה ל-10 שנים.
יתרונות – גמישות מבחינת פירעון מוקדם וריבית התחלתית נמוכה.
חסרונות- סיכונים בעליית הריבית ועליית המדד. הגבלת בנק ישראל ביחס לאחוז המימון בריבית משתנה.
הלוואת פריים
במשכנתא זו הריבית מבוססת על ריבית הפריים כפי שנקבעת מעת לעת על ידי בנק ישראל פלוס 1.5%. כל בנק גורע או מוסיף מרווח המהווה את סכום הריבית אותו גובה הבנק. בהסכם ההלוואה עם הבנק נקבע גובה המרווח לעומת ריבית הפריים. מרווח זה לא ישתנה לאורך חיי ההלוואה. ואולם ריבית הפריים תשתנה במהלך תקופת ההלוואה בהתאם לקביעת בנק ישראל. ולכן פוטנציאל שינוי הריבית במסלול זה הינו חודשי. בדרך כלל הצעות הבנקים בהתייחס להלוואות לדיור מציעה ריבית של פריים מינוס 0.8-0.9 אחוז שמשמעותה שהריבית שתגבה תהיה ריבית הפריים פחות 0.8-0.9 אחוז. לעומת זאת הלוואות פריים לנכסים אחרים מבוססת על מרווחים של 0.75%-3% בהתאם לתקופה ורמת הסיכון.
יתרונות – גמישות גבוהה ביותר בפירעון מוקדם ללא עמלות, מסלול זה אינו צמוד למדד ולכן קרן המשכנתא אינה מושפעת משינויים במדד ונשחקת לאורך השנים. בשניםהאחרונות בשל הירידה החדה בריבית הרי שמדובר במסלול אטרקטיבי.
חסרונות – פוטנציאל שינוי ריבית בתדירות גבוהה, וכתוצאה מזה תנודתיות בהחזרים החודשיים. בשל מגבלות בנק ישראל קיימת הגבלה באחוז המימון במסלול זה.
ריבית קבועה לא צמודה
במסלול זה הריבית נשארת קבועה לאורך כל חיי ההלוואה והיא לא צמודה למדד המחירים לצרכן. ההחזרים החודשיים קבועים לכל אורך חיי המשכנתא וקרן המשכנתא פוחתת כל חודש בהתאם לתשלום החודשי.
יתרונות- החזרים חודשיים יציבים ללא שינוי, קרן המשכנתא פוחתת.
חסרונות – ריבית התחלתית גבוהה, משתלמת לתקופות ארוכות בלבד, עמלת פירעון מוקדם.
משתנה על בסיס מק"מ (עוגן מק"מ)
במסלול זה הריבית משתנה כל שנה ואינה צמודה למדד. הריבית נקבעת על פי תשואות עוגן מק"מ (איגרת חוב ממשלתית) בתוספת מרווח בנקאי. ישנו מיתאם גבוה מאוד בין התנהגות הריבית במסלול זה לבין התנהגות ריבית הפריים.
יתרונות – גמישות בפירעון מוקדם ללא עמלות, אינו צמוד למדד, סולידי יותר ממסלול הפריים.
חסרונות – חשיפה לשינוי ריבית.
הלוואות צמודות ונקובות במטבע חוץ במטבעות שונים על בסיס ריבית הליבור.
ריבית הבסיס במשכנתאות אלו מבוססת על ריבית הליבור שנקבעת על ידי ארגון הבנקים הבריטי ומייצגת את גובה הריבית במתן הל וואות בין הבנקים. הבנק גובה מהלקוח תוספת ריבית מעבר לשיעור הליבור. ריבית הליבור משתנה אחת למספר חודשים. קרן ההלוואה וההחזר החודשי מושפעים משינויים בשערי המטבע אליהם הם צמודים ולפיכך עליות או ירידות בשער המטבע יגדילו או יקטינו את ההחזר החודשי ויתרת המשכנתא.
יתרונות – גמישות גבוהה ביותר בפירעון מוקדם ללא עמלות, הקטנת קרן ההלוואה וההחזרים החודשיים במצב בו שערי המטבע יורדים מתחת לשער המטבע במועד לקיחת ההלוואה.
חסרונות- פוטנציאל שינוי ריבית בשל שינוי בריבית הליבור. חשיפה להגדלת קרן ההלוואה וההחזרים החודשיים בשל שינוי בשערי המטבע.
האם ניתן לקבל הלוואת משכנתא בכל מסלול?
בדרך כלל אין מניעה לקבל הלוואות משכנתא בכל אחד מהמסלולים או במספר מסלולים במשולב.
בכל אחד מהמסלולים ישנם יתרונות וחסרונות ומומלץ להתייעץ בבחירת המסלולים אם כי בסופו של דבר מדובר בעניין אישי המבוסס על בחינת היתרונות והחסרונות בכל מסלול, הערכות, אהבה ו/או שנאת סיכון ועוד. יחד עם זאת בהתאם להוראות בנק ישראל לא ניתן לקבל משכנתא בריבית משתנה בהיקף העולה על שליש מסך הלוואת המשכנתא לדיור. הסיבה לכך הינה הקטנת הסיכון בשינויים בריבית במהלך תקופת ההלוואה.
לכמה זמן ניתן ניתן לקבל הלוואת משכנתא?
תקופת המשכנתא תלויה ביכולת ההחזר של הלווה. ניתן לקבל משכנתא לתקופות קצרות או ארוכות. בהתאם להוראות בנק ישראל לא ניתן לקבל משכנתא לתקופה העולה על שלושים שנה.
האם ניתן להבטיח את הריבית שהובטחה לי על ידי הבנק?
שיעורי הריבית משתנים באופן תדיר ואולם כאשר ניתן לכם אישור עקרוני למשכנתא הרי שהריבית שהוצעה לכם תישמר לכם למשך תקופה של 12 ימים. אם לא תספיקו להשלים את המסמכים הדרושים לצורך קבלת ההלוואה בתוך תקופה זו הרי שקיימת אפשרות לשינוי בגובה הריבית. יש לשים לב כי התחייבות הבנק לשיעור ריבית מסוים אינה מבטיחה מפני שינויים בריבית העוגן כתוצאה משינוי בגובה הריבית כפי שנקבעת מעת לעת על ידי בנק ישראל בהתייחס לריבית משתנה והבטחת הבנק מתייחסת אך ורק למרווח אותו גובה הבנק מעל ריבית העוגן.
מהו סכום ההחזר החודשי ?
סכום ההחזר החודשי אותו משלם הלווה מחושב בהתאם לגובה ההלוואה והריבית ותקופת ההחזר בחודשים סכום ההחזר החודשי מורכב בסכום ההלוואה המקורי (קרן) והריבית על ההלוואה. אופן החזר ההלווואה מוצג באמצעות לוח סילוקין , שהינה טבלה המציגה את שלבי ההחזר של הלוואה הנפרעת בתשלומים. . לוח הסילוקין נגזר מהסכם ההלוואה, כך שבסיום תקופת ההלוואה יוחזרו במלואם הן הקרן (הסכום שניתן בהלוואה) והן הריבית שהצטברה על הלוואה זו לאורך תקופת החזרתה.
ניתן לבצע סימולציה של סכום ההחזר החודשי באמצעות מחשבוני משכנתא בהם מוזנים נתוני ההלוואה: סכום ההלוואה, סוג ההלוואה והתקופה.
מה ההבדל בין "שפיצר" ל-קרן שווה"?
קיימים שני סוגי הסכמים עיקריים לפירעון ההלוואה: האחד, לוח שפיצר בו הפירעון מחושב מראש כך שההחזר התקופתי יהיה אחיד בגובהו לאורך כל התקופה והשני הינו "קרן שווה" בו הפירעון הינו החזר קבוע על חשבון הקרן: כשהלווה פורע בכל פעם חלק קבוע מן הקרן ואת מלוא הריבית התקופתית. במקרה זה התשלומים החודשיים קטנים לאורך החזר ההלוואה, כיוון שהריבית פוחתת מחודש לחודש שכן היא מחושבת על סכום קטן יותר.
מהי הלוואת "בולט" / "הלוואת בלון" / הלוואת "גרייס" ?
בהלוואות מסוג "בוליט" או "בלון", משולמת מדי חודש הריבית בלבד, ובסוף התקופה משולמת הקרן בתשלום בודד. התשלום הכולל בסוג הלוואה זה הינו גבוה יותר מאשר במקרה של סילוק ההלוואה בתשלומים לאורך תקופת החזר ההלוואה שכן במקרה זה מחושבת הריבית התקופתית על הסכום המלא, ולא רק על הסכום שנותר לתשלום. הלוואות מסוג "גרייס" הן הלוואות בהן נדחה תשלום ההלוואה למועד מאוחר יותר (לרוב שנים בודדות), תוך שהוא ממשיך לצבור ריבית כרגיל, ולכן גם במקרה זה, התשלום הכולל גבוה יותר. בדרך כלל השימוש בהלוואות מסוג זה הינו במצבים בהם הלווה מתכוון למכור את הנכס בחלוף תקופה קצרה יחסית או במקרים בהם צפוי להתקבל כסף ממקור אחר לכיסוי ההלוואה והלווה אינו מעוניין או אינו מסוגל להחזיר את קרן ההלוואה.
מהי הלוואת "נון-ריקורס" NON-RECOURSE (ללא זכות חזרה ללווה) ?
הלוואת NON-RECOURSE הינה הלוואה בה הלווה משעבד נכס מסוים כנגד ההלוואה ואולם במקרה של אי-החזר הלווה, כל שהמלווה יכול לעשות הוא לקחת את הנכס, המשועבד ואולם אין באפשרותו לרדת לנכסיו האחרים של הלווה.
מהו גובה ההלוואה שניתן לקבל?
גובה הלוואת המשכנתא שתאושר לכם נגזרת משווי הדירה כפי שנקבע בהערכת השמאי ו/או מחיר הרכישה בהתאם להסכם המכר-הנמוך מביניהם (להלן: "שווי הדירה")..
בהתאם להוראות בנק ישראל אחוז המימון לרכישת דירה משתנה הינו כדלקמן:
רוכשי דירה ראשונה – עד 75% משווי הדירה.
משפרי דיור (מי שמוכר וקנה דירה במקום) – 70% משווי הדירה.
רוכשי דירה להשקעה – 50% משווי הדירה.
בנוסף יש לזכור כי אישור המשכנתא מותנה בנתונים האישיים של כל לווה בשים לב ליכולת ההחזר שלו המבוססת על רמת ההכנסה של המשפחה.
אלו מגבלות מוטלות על קבלת משכנתא?
- לא ניתן לקבל הלוואה לדיור שבה שיעור ההחזר החודשי מתוך ההכנסה החודשית עולה על 50%.
- לא ניתן לקבל הלוואה בריבית משתנה בשיעור העולה על 1/3 מסך הלוואת המשכנתא.
- לא ניתן לקבל הלוואת משכנתא לתקופה העולה על 30 שנה.
- גובה הלוואת המשכנתא לדיור מוגבלת בהתאם לאפיון הרכישה: רוכשי דירה ראשונה, משפרי דיור ומשקיעים.
מהם התנאים לקבלת הלוואת משכנתא?
לצורך קבלת משכנתא יש לעמוד בתנאים ובקריטריונים שנקבעו על ידי הבנק או חברת הביטוח אליהם אתם פונים לצורך קבלת הלוואה. באופן כללי הדרישות לקבלת הלוואת משכנתא הינן כדלקמן:
א. יכולת החזר של הלווה שתתאים להלוואה המבוקשת.
ב. בטוחה מספקת להבטחת ההלוואה בדרך של שיעבוד דירת המגורים הנרכשת.
ג. סכום ההלוואה לא יעלה על שיעור מסוים מערך הנכס.
ד. ערבים – במקרים מסויימים יידרש הלווה להביא ערבים מתאימים שיאושרו על ידי הבנק שיערבו להלוואה.
ה. היסטוריה פיננסית תקינה של הלווה בעמידה בהלוואות קודמות.
מהם השלבים בהליך קבלת הלוואת משכנתא?
השלבים לקבלת הלוואת משכנתא הינם כדלקמן:
קבלת מידע וגיבוש תוכנית מימון – זה הזמן לצאת למסע "שופינג"
בשלב הראשון מומלץ לפנות לבנקים וחברות ביטוח לשם קבלת מידע בנוגע לאפשרויות המימון העומדות לרשותכם, המסלולים, סוגי ההלוואות והריבית ויתר התנאים. מטרתכם הינה להשיג את התנאים הטובים ביותר עבורכם ולאסוף נתונים, ידע ומידע שיאפשרו לכם לקבל החלטה בנוגע למסלול המימון אותו תבחרו.
הגשת בקשת הלוואה
לאחר שתקבלו את המידע הדרוש לכם תגישו בקשה להלוואה. נתן להגיש בקשה למספר גופים במקביל. הבקשה תכלול מידע על הלווים, מטרת ההלוואה, פרטי הנכס וכיו"ב.
המצאת מסמכים
לצורך אישור ההלוואה תידרשו להמציא מסמכים שונים שיפורטו בהמשך.
בחינת הבקשה להלוואה ואישורה
לאחר הגשת המסמכים תיבחן הבקשה ובהתאם לנתונים יוחלט אם לאשר את ההלוואה ובאלו תנאים.
הכנת מסמכי הבנק והבטוחות
לאחר אישור ההלוואה תידרשו לחתום על מסמכי ההלוואה, להחתים את מוכר הדירה על מסמכים שונים ובכלל זה על בקשה לרישום הערת אזהרה לטובת הבנק (התחייבות לרישום משכנתא), אישור המוכר על התמורה שקיבל מכם עד לאותו מועד, פרטי חשבון של המוכר להעברת התשלום לחשבונו, של המוכר וכן הרשאה לחיוב חשבונכם בתשלומי ההלוואה.
העמדת ההלוואה ללווה
לאחר שתמציאו לבנק את המסמכים הדרושים ותרשמו הערת אזהרה לטובת הבנק יעמיד הבנק את ההלוואה ויבצע את העברת התשלום למוכר באמצעות העברה בנקאית או באמצעות המחאה בנקאית לפקודת המוכר. במידה ובמועד התשלום עדיין לא המציא המוכר אישור מס שבח ואישור עירייה לשם רישום בפנקסי המקרקעין, יועבר חלק מהסכום, בהתאם להוראות הסכם המכר, לחשבון הנאמנות של עורך הדין של המוכר.
אלו מסמכים נדרשים לצורך ביצוע הלוואת המשכנתא וביצועה?
סוגי המסמכים הנדרשים משתנים בהתאם למוסד הפיננסי ממנו בכוונתכם לקחת את ההלוואה ואולם בדרך כלל המסמכים הנדרשים הינם-
1. מסמכים המתייחסים ללווים:
א. צילומי תעודת זהות כולל ספח.
ב. תושב חוץ – דרכון + תעודה מזהה נוספת הכוללת תמונה ופרטי זיהוי.
2. אישור הכנסות:
א. שכירים – שלושה תלושי שכר אחרוניום.
ב. עצמאים – שומת מס אחרונה בצירוף אישור רואה החשבון על הכנסות נטו לשנה אחרונה.
ג. שכיר שהינו בעל עניין בתאגיד – תלשוי שכר ודו"חות כספיים מבוקרים של התאגיד.
ד. אישור הכנסה ממקורות אחרים – אישור בהתאם לסוג ההכנסה כגון: קצבת נכות – אישור הגוף המשלם, שכר דירה – הסכם שכירות, מזונות – העתק פסק הדין וכיו"ב.
ה. תושבי חוץ – בהתאם לדרישות המוסד הפיננסי.
3. דפי חשבון:
א. תדפיסי חשבונות הבנק של הלווים לשלושה חודשים אחרונים.
ב. צילום שיק מחשבון הבנק בו תיפרע ההלוואה.
4. הלוואות נוספות:
ככל שקיימות הלוואות נוספות יש להמציא תדפיסים של יתרת ההלוואות.
5. מחזור הלוואה מבנק אחר:
א. תדפיסים של תנועות המשכנתא במהלך השנתיים האחרונות.
ב. אסמכתא שההלוואה המקורית נלקחה למטרת דיור.
6. מסמכים המתייחסים לנכס הנרכש:
א. נסח מלשכת רישום מקרקעין.
ב. הסכם רכישה.
אלו מסמכים נדרשים לצורך קבלת תעודת זכאות?
לצורך קבלת תעודת זכאות נדרשים המסמכים המקוריים הבאים –
ותיקים חסרי דירה ועולים חדשים
- תעודת זהות כולל ספח עם פרטי הילדים וכתובתם.
- אישור על הריון – כאשר המבקשת מצויה בחודש חמישי או יותר ע"י רופא ממוסד רפואי מוכר.
- תעודת נישואין או אישור מהרבנות על הרשמה לנישואין בתוך שלושה חודשים או אישור ממשרד הפנים על הכרה בנישואים אזרחיים.
- לצורך הכרה בילדים מעל גיל 18 המתגוררים עם מגישי הבקשה יש לצרף תעודת זהות של הילדים הבגירים.
- אישור מקצין העיר על שירות סדיר או אישור על שירות לאומי מגוף שאושר או אישור על שירות אזרחי ממנהלת השירות אזרחי-לאומי.
- אישור משרת מילואים פעיל שש שנתי מקצין העיר (אם הזכאי שירת כחייל מילואים שש פעמים לפחות מתוך עשר ימי מילואים בשנה.
- פרטי אחרים ואחיות המתגוררים בארץ (מספר זהות, שנת לידה וכתבות).
- במקרים מסוימים יידרשו מסמכים נוספים בהתאם למעמד המבקשים והנחיות משרד הבינוי והשיכון.
- עולים חדשים – תעודת עולה.
האם צריך לרכוש ביטוח חיים?
כן. כל לווה נדרש לרכוש ביטוח חיים (ביטוחו ריזיקו) בגין ההלוואה והמיועדת להבטיח את פירעון יתרת ההלוואה במקרה של פטרית אחד הלווים. ניתן לרכוש את פוליסת הביטוח בכל אחת מחברות הביטוח. בדרך כלל כוללת הפוליסה מספר תנאים שנועד להבטחת זכויותיו של המוסד הפיננסי נותן ההלוואה ובכלל זה סעיף שיעבוד לטובת הבנק כמוטב יחיד ובלתי חוזר עד לגובה יתרת ההלוואה המשוערכת והבלתי מסולקת ליום מקרה הביטוח בתוספת עמלת פירעון מוקדם ככל שיהיו במקרים מסוימים; סעיף הודעה מוקדמת לבנק של 30 יום לפני ביטול או שינוי הפוליסה;
האם צריך לבטח את הדירה?
כן. כחלק מתהליך קבלת המשכנתא נדרש הלווה לבטח את דירת המגורים המשמשת כבטחון להלוואה בביטוח מבנה וזאת על מנת להבטיח את שלמותו ותקינותו של הנכס. חובת הביטוח חלה ממועד העמדת ההלוואה ובמקרה של דירה שנרכשה מקבלן הרי שחובת הביטוח חלה ממועדת מסירת החזקה בנכס לרוכש. בבנייה עצמית חלה חובת הביטוח ממועד קבלת טופס 4. מדי שנה נדרשים הלווים למסור לבנק העתק של פוליסת הביטוח. במידה ולא תומצא פוליסה הבנק רשאי לרכוש פוליסה על חשבונו ולחייב את הלווים. כאשר מדובר בהלוואה לנכס בבנייה עצמית יש לדאוג לפוליסת קבלנים במהלך תקופת הבנייה. פוליסת הביטוח צריכה לכלול מספר תנאים ובכלל זה סעיף כיסוי במקרה של רעידת אדמה, סעיף שיעבוד לטובת המוסד הפיננסי נותן ההלוואה, סעיף חובת מתקן הודעה מוקדמת בת 30 יום טרם שינוי ו/או ביטול פוליסת הביטוח. סכום הביטוח של הנכס יהיה בערך כינון (עלות בנייה מחדש) בהתאם לכללים לקביעת ביטוח בערך כינון החלים בחברות הביטוח. ניתן לבטח את הנכס בסכום חלקי בזיקה לסכום יתרת ההלוואה הבלתי מסולקת של כל ההלוואות המובטחות בשיעבוד אותו נכס, בניכוי ערך הקרקע המתייחס לדירה ובתוספת 20% מהיתרה שהתקבלה. ביטוח חלקי עשוי לחשוף את הלווים למצב של תת ביטוח במקרה של אירוע נזק באופן שתגמולי הביטוח יהיהו נמוכים ולפיכך לא מומלץ לבצע ביטוח חלקי.
מהן עלויות ביצוע הלוואת המשכנתא?
עלויות ביצוע ההלוואה כוללות בנוסף לתשלומי הריבית גם עלויות נלוות כדלקמן:
- דמי הנפקה או חידוש של תעודת זכאות (למי שמבקשת לקבלת תעודת זכאות).
- עמלת פתיחת תיק.
- שכר טרחת שמאי משולם ישירות לשמאי.
- אגרת רישום בטחונות – כגון רישום הערת אזהרה לטובת הבנק, רישום משכון ומשכנתא. הסכום משולם ישירות לגורם המבצע.
- עמלות בגין ביצוע פעולות במשך חיי ההלוואה כגון: גרירת משכנתא, פירעון מוקדם, הסכמות לשיעבודים נוספים, צילום מסמכים ועוד.
