המדריך להשכרת נכס – כיצד תימנע מהשכרת נכס לשוכר בעייתי
במדריך זה נסייע לכם לזהות את גורמי הסיכון בהשכרת נכס עוד בטרם השכרתו, נפרט אלו כלים משפטיים עומדים לרשותכם להקטנת הסיכונים ומהם הדרכים המשפטיות העומדות לרשותכם לצורך פינוי השוכר.
סקירת מנהלים
- משך הזמן הממוצע הדרוש לפינוי שוכר בהליך משפטי נע בין מספר חודשים לשנה.
- מומלץ לפעול לפינוי שוכר בסמוך למועד בו הפסיק השוכר לשלם את דמי השכירות כסדרם.
- "מלכודת הדבש" אליה נופלים בעלי נכסים רבים מתבססת על ההנחה שעדיף להמתין לתשלום שכר הדירה על יסוד הבטחות השוכר ולא לשלם עבור הליכים משפטיים. במקרים רבים מתברר בדיעבד כי ההפסד שנגרם לבעל הנכס (בשל אובדן שכר דירה) גדול מהעלויות המשפטיות ובחלוף מספר חודשים מתברר כי מדובר בהבטחות שווא ובעל הנכס איבד זמן רב ויקר בו השוכר לא שילם שכר דירה.
- לאחר הגשת תביעת הפינוי תמיד ניתן יהיה להגיע להסדר עם השוכר במסגרתו יינתן פסק דין לפינוי שיעוכב כל עוד השוכר ישלם שכר דירה וכנגד תשלום הוצאות ואולם אז במקרה של אי תשלום נוסף ניתן לנקוט הליכי פינוי מידיים.
- ביצוע בדיקות מקדמיות ביחס לשוכר וזיהוי שוכרים בעייתיים עשויה להביא להקטנת הסיכון ולחסוך הוצאות ועוגמת נפש בעתיד.
- עריכת הסכם שכירות ברור וממצה עשויה למנוע שימוש לרעה מצד השוכר באמצעות העלאת טענות שנועדו להצדיק את אי מילוי התחייבויותיו על פי ההסכם.
- בחירת הבטוחות הדרושות להבטחת חיוביו של השוכר (פיקדון, ערבות בנקאית, ערבות אישית ושטר חוב) תלויה בשקלול פרמטרים שונים ובכלל זה זהות השוכר, רמת הסיכון לגביו וסוג הנכס.
- לא תמיד הדרישה לערבות בנקאית כבטוחה עדיפה על פני ערבות אישית חתומה על ידי ערבים טובים. לעיתים ערבות אישית ללא הגבלה בסכום חתומה על ידי שני ערבים טובים עדיפה על ערבות בנקאית או פיקדון כספי בסכום נמוך.
- לעיתים העובדה ששוכר אינו מסוגל לספק בטוחה כספית אינה פוסלת אותו כמועמד ראוי להשכרת הנכס שלכם ובהחלט ניתן להציע בטוחה חליפית מספקת.
זיהוי שוכר בעייתי
- ראיינו את השוכר – אתם עומדים למסור נכס יקר שלכם לאדם זר. מן הראוי שתכירו אותו. מי הוא, מה ההיסטוריה התעסוקתית שלו, האם הוא בעל משפחה, האם יש לו ילדים, במה הוא עוסק, במה עבד בעבר, כמה הוא מרוויח (זכותכם לקבל תלושי שכר ו/או דו"ח שנתי ממס הכנסה), היכן הוא גר קודם לכן, היכן השכיר נכס קודם לכן, האם יש מי שיסכים לחתום לו ערבות (אם אין אדם שמוכן לתת לשוכר ערבות וסומך עליו מדוע שאתם תסמכו עליו).
- בקשו המלצות – אל תתביישו לבקש שמות של שוכרים קודמים על מנת ללמוד על דרך ההתנהלות של השוכר בנכסים אחרים ששכר. אל תתביישו לצלצל לאותם בעלי נכסים. ניתן ללמוד הרבה משיחות יזומות עם בעלי נכסים.
- תעשו "גוגל"– ניתן למצוא מידע רב באמצעות האינטרנט באמצעותו ניתן לאמת את המידע שמסר לכם השוכר וכן לגלות מידע נוסף: חיפוש חופשי בגוגל עשוי לחשוף מידע מפתיע ביחס לפסקי דין שניתנו ביחס לשוכר. האם הוגשו נגדו תביעות? בנוסף, ניתן לקבל מידע נוסף מהרשתות החברתיות. ניתן לבצע חיפוש ממוקד יותר במאגרי מידע משפטיים המצויים במשרדי עורכי דין. ניתן לבצע חיפוש באתר בנק ישראל ביחס לחשבונות מוגבלים על פי תעודת זהות. ניתן לבצע חיפוש באתר הכונס הרשמי ביחס לפושטי רגל על פי תעודת זהות. ניתן לבצע בדיקה ברשם המשכונות. אם מדובר בחברה מומלץ לבצע בדיקה גם ברשם החברות.
- אם השוכר הינו חברה בע"מ בדקו מיהם בעלי המניות והמנהלים ובצעו חיפוש כמפורט לעיל ביחס לכל אחד מהם.
- זהו את השוכר – בטרם החתימה על ההסכם דרשו שיציג בפניכם תעודת זהות ורישיון נהיגה עם תמונות עדכניות. צלמו אותם ושמרו עותק מהם ביחד עם ההסכם.
- וודאו כי השוכר מוסמך לחתום בשם החברה – דרשו קבלת אישור זכויות חתימה עדכני מאומת על ידי עורך דין וודאו עם הגורם המאשר כי אכן המסמך הוכן על ידו.
מהם הכלים המשפטיים העומדים בפני המשכיר?
הכלים המשפטיים שנועדו להבטיח את זכויות המשכיר בנכס שבבעלותו הינם הסכם השכירות ובטוחות שנועדו להבטחת קיום חיוביו של השוכר כלפי המשכיר.
הסכם השכירות
באופן כללי ניתן לומר כי הסכם שכירות טוב צריף להגדיר באופן ברור מהו הנכס המושכר, מהם גבולותיו ומה הציוד שנכלל בו, מהם השימושים המותרים, מהם חיוביו של השוכר לרבות חיובים כספיים (דמי שכירות, הוצאות תחזוקה שוטפת ומיסים לסוגיהם), חיובים הנוגעים לשמירת הנכס והציוד המצוי בו, מהי תקופת השכירות (לרבות תקופות הארכה), מהן התחייבויות השוכר בתם תקופת השכירות ועוד. ככל שמוטלים על המשכיר חיובים כלשהם הנוגעים למושכר כגון התחייבות להשגת רישיון ו/או היתר יש לבחון האם הדבר אפשרי והאם המשכיר יכול להתחייב להשגת אותם רישיונות והיתרים והאם חיוביו תלויים בשוכר ו/או בצדדים שלישיים
אלו בטוחות ניתן לדרוש בהסכמי שכירות?
ערבות בנקאית אוטונומית – הינה ערבות אשר ניתנת על ידי הבנק, במסגרתה מתחייב הבנק לשלם את הסכום הנקוב בה למשכיר מייד עם קבלת דרישה. מדובר בהתחייבות לתשלום, בה הבנק (הערב) מתחייב לשלם למשכיר כסף, ללא הוכחת נזק מצד השוכר. הערבות מוחזרת לשוכר בתם תקופת השכירות ובכפוף למילוי התחייבויות השוכר. יתרונות הערבות הבנקאית האוטונומית הינה היותה כלי משפטי המאפשר למשכיר קבלת הסכום הנקוב בה באופן מידי וללא הוכחת נזק מצד הושכר והינו דומה להפקדת כסף מזומן בידי המשכיר.
פיקדון כספי – הינו סכום כסף מזומן אותו מפקיד השוכר בידי המשכיר להבטחת חיוביו והמוחזר לשוכר בתם תקופת השכירות ובכפוף למילוי התחייבויות השוכר.
חסרונות הערבות הבנקאית והפיקדון הכספי – אין ספק כי בעולם אוטופי כדאי ורצוי לקבל ערבות בנקאית או פיקדון כספי ובסכום משמעותי. החיסרון נובע משיקולים פרקטיים כאשר במקרים רבים אין באפשרות השוכר להעמיד לרשות המשכיר ערבות בנקאית או תשלום במזומן ובוודאי שלא בסכומים שיבטיחו את כל הסיכונים והנזקים שיכולים להיגרם כתוצאה מהפרת ההסכם על ידי השוכר.
ערבות צד שלישי הינה התחייבות של צד שלישי לעמידה בתנאי ההסכם. ערבות זו מאפשרת למשכיר לפנות לערבים לשם מילוי התחייבויותיו של השוכר. ניתן לקבוע שהערבות תהיה מוגבלת בסכום או לקבוע כי הערבות תהיה ללא הגבלה בסכום. רצוי לקבוע כי הערבות של הערב תהא להבטחת כל התחייבויות השוכר וכי היא תעמוד בתוקפה עד לתם תקופת השכירות ו/או הארכה ו/או עד פינוי המושכר. כוחה של הערבות צד שלישי בטיב הערבים ועל מנת שיהיה מדובר בערבות אפקטיבית כדאי שהערבים יהיו בעלי יכולת כספית מוכחת, בעלי נכסים או בעלי משכורת קבועה. חוזקו של כלי זה גם נובע ממספר הערבים. ככל שמספרם רב יותר כך כוחו גדל.
להורדת דוגמה לערבות אישית >>
שטר חוב – הינו שטר בסכום נקוב בחתימת השוכר וערבים שניתן לממשו בהוצאה לפועל, ללא הגשת תביעה. מדובר בכלי משפטי שנועד לפשט הליכי הגבייה כנגד השוכר והערבים.
להורדת שטר חוב לחץ כאן >>דוגמה:מר סייפי בעל דירה במרכז תל אביב שאינה מרוהטת (למעט מקרר) מציע את דירתו להשכרה בתמורה ל-7000 ₪ לחודש. בעל הדירה מבקש ערבות בנקאית בסך 20,000 ₪. אלי ויפית סטודנטים לכלכלה מעוניינים לשכור את הדירה ואולם הם אינם מסוגלים להעמיד ערבות בנקאית. הם מציעים לסייפי ערבות אישית ללא הגבלה של הוריה של יפית, האב עובד בתעשייה האווירית והאם מורה.
סייפי דוחה את הצעתם בנימוס ומעדיף את דני, איש עסקים, בחור בגיל העמידה, חליפה, עניבה ווסט. וגם תיק עור נחש, דני מסכים מייד להעמיד ערבות בנקאית בסך 20,000 ₪ וכן מוסר לסייפי 12 שיקים חודשים עבור שנת השכירות הראשונה שמועד פירעונם ל-10לכל חודש. הצלצול מהבנק למר סייפי לא אחר לבוא כאשר נמסר לו כי השיק חזר א.כ.מ. דני הבטיח לטפל בעניין, ביקש מסייפי להתאזר בסבלנות, להמתין, מחר מחרתיים, סיפורים תירוצים. לאחר חודש חזר גם השיק השני. סייפי פנה לעורך דין וזה שלח לדני מכתב התראה. דני הבטיח שיהיה בסדר. חלף עוד חודש וסייפי הורה לעורך הדין להגיש תביעה. דני הגיש כתב הגנה בחלוף חודש. הדיון נקבע לדיון מהיר לאחר חודשיים. השופט היה חרוץ ופסק את הדין לאחר חודש וחצי נוספים. שבעה וחצי חודשים חלפו. סייפי פתח תיק הוצאה לפועל ובחלוף חודשיים נוספים ויום לפני שההוצאה לפועל עמדה לפנות את דני. דני נעלם. שסייפי הגיע לדירה חשכו עיניו. הוא גילה כי המקרר נעלם, הפרקט הרוס והאמבטיה מלאה חורים.
סייפי שלף את המחשבון מהכיס וגילה כי הפסיד תשעה חודשי שכירות בשווי של כ-63,000 ₪ וכי נגרמו לדירה נזקים בסכום של 17,000 ₪. הערבות הבנקאית בסכום של 20,000 ₪ לא ממש כיסתה את נזקיו.
הוא נזכר בעצב בזוג הסטודנטים החביב שרצה לשכור ממנו את הדירה. סביר להניח כי הם היו עומדים בתשלומי שכר הדירה ואם לא סביר להניח שמכתב אחד להוריה של יפית היו מסדרים את העניינים גם ללא צורך בתביעה. וגם אם היה צורך בהגשת תביעה אז סביר להניח שניתן היה לגבות את החוב מהוריה של יפית.
אז מהי הבטוחה הטובה ביותר בהסכם שכירות?
אלו בטוחות לדרוש משוכר שהינו חברה בע"מ?
כאשר מדובר בשוכר שהוא חברה בע"מ יש לדאוג כי בנוסף לחתימת החברה כשוכרת על הערבויות יחתמו גם בעלי המניות והמנהלים בערבות אישית בלתי מוגבלת בסכום על כל התחייבויות השוכרת. ביחס לכל אחד מבעלי המניות והמנהלים יש לבצע בדיקות מקדמיות.
מה לעשות אם השוכר מפר את ההסכם ומפסיק לשלם לי דמי שכירות?
אם למרות כל אמצעי הזהירות שנקטתם השוכר מפר את ההסכם ומספיק לשלם דמי שכירות הרי שיש לנקוט בהליכים מהירים לפינוי המושכר. רבים נמנעים לעשות זאת במשך תקופה ארוכה מתוך מחשבה מוטעית, בדרך כלל על יסוד הבטחות השוכר, שהדברים יסתדרו.
בדרך כלל הדברים לא מסתדרים והמשכיר מאבד זמן יקר בו הוא אינו מקבל שכר דירה ויושב באפס מעשה במקום לנצל את הזמן בנקיטת הליכים לפינוי השוכר. תביעת הפינוי תהווה אמצעי לחץ על השוכר לשלם את דמי השכירות ולחילופין לפנות את המושכר. גם אם השוכר ירצה להגיע להסדר עם המשכיר ולהישאר במושכר ניתן יהיה להגיע להסכמה שתקבל תוקף של פסק דין במסגרתו יינתן פסק דין לפינוי שיעוכב כל עוד השוכר משלם את דמי השכירות ובנוסף יחויב בתשלום הוצאות ההליך. במידה והשוכר יפר את ההסכם שב ניתן יהיה לפנותו ללא נקיטת הליך משפטי נוסף.
