בית משותף שנהרס – ביטול רישום בית משותף או שיקומו ושל מי הזכויות?
תארו לכם מצב שבו הבית המשותף בו הנכם מחזיקים דירת גג להשכרה נהרס ברובו בשל רעידת אדמה או שריפה. למעשה, חדל הבית המשותף להתקיים מבחינה פיזית והבניין הופך למגרש ובעלי הדירות הופכים להיות שותפים במושע במגרש.
במצב כזה עומדות בפני בעל הדירות שתי אפשרויות:
האחת, לשקם את הבית המשותף בדרך של בנייתו מחדש בהתאם לסעיף 60 לחוק המקרקעין.
השנייה, לבטל את רישומו של הבית כבית משותף בהתאם לסעיף 146 לחוק המקרקעין.
במצב הראשון אין צורך בביטול הרישום של הבית כבית משותף והוא נבנה מחדש. יצוין כי מבחינה פרקטית סביר להניח כי במקרים רבים בניית הבניין מחדש תעשה בשים לב לזכויות בנייה נוספות שנוספו במהלך השנים ולא נוצלו ואפשר שכחלק ממתן תמריץ לאפשר שיקום המבנה. לכן סביר להניח שהבניין החדש לא יהיה זהה לבניין שהיה וצו הבית המשותף הקיים לא ישקף את הבניין החדש שנוצר ויצריך תיקון הצו והתאמתו לבניין החדש.
במצב השני, ביטול רישום הבית המשותף יביא בעצם להפיכת בעלי הדירות לבעלים במשותף בקרקע כשחלוקת הזכויות בקרקע תעשה בהתאם לחלקם של הצדדים ברכוש המשותף. במצב כזה יכול כל אחד מבעלי הדירות בבניין להגיש בקשה לפירוק שיתוף ולכפות מכירה כפויה של המגרש לצד שלישי ללא כל יכולת לאלץ בניית הבניין מחדש.
פסק הדין בעניין מרכזים
לדעתנו התקנון המוסכם מהווה חלק בלתי נפרד מהזכויות הקנייניות של בעלי הזכויות במגרש. תקנון מוסכם של בית משותף הוא הסכם בין בעלי הדירות לבין עצמם, ומשנרשם בפנקס הבתים המשותפים הינו בעל מעמד קנייני: הוראותיו מחייבות את כל בעלי הדירות וחליפיהם החוקיים. התקנון מסדיר את "היחסים בין בעלי הדירות ואת זכויותיהם וחובותיהם בקשר לבית המשותף" (סעיף 61 לחוק). בין היתר, ניתן להסדיר במסגרתו הצמדה של חלק מסוים מן הרכוש המשותף לדירה (סעיף 55(ג) לחוק); הגדלת דירה באמצעות ניצול אחוזי בניה על-ידי בעל דירה מסוים ועו. לפיכך ובהתאם לכך יש להורות על רישום הערה בדבר קיומן של זכויות אלו כפי שהם באים לידי ביטוי בתקנון המוסכם. הדבר יילקח בחשבון בהערכת שווי הזכויות של בעלי הדירות בפירוק שיתוף, בין בדרך שלמכירתו ובין בדרך אחרת שייקבע בין הצדדים.שיקום בית משותף שנהרס
סעיף 60 לחוק המקרקעין קובע כי במצב בו נהרס בית משותף, כולו או מקצתו, מכל סיבה שהיא, ובעלי הדירות ששלושה רבעים לפחות מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם (להלן – המשקמים) החליטו להקים את הבית מחדש או לתקנו, יישא כל בעל דירה בהוצאות הכרוכות בכך לגבי דירתו, ובעלי כל הדירות ישתתפו בהוצאות הכרוכות בכך לגבי הרכוש המשותף, כל אחד לפי החלק ברכוש המשותף הצמוד לדירתו.
במקרה ובעל הדירה מסרב להשתתף בהקמת הרכוש המשותף או תיקונו, רשאי המפקח, על פי בקשת המשקמים ולאחר שנוכח שאין אפשרות מעשית להקים את הבית המשותף לגבי יתר הדירות בלבד, להורות על מכירת הזכויות בדירה לאחר בהתאם לשווי שייקבע בין הצדדים ובהעדר הסכמה יוכרע על ידי המפקח.
ביטול רישומו של בית משותף
סעיף 146 לחוק המקרקעין קובע:
(א) המפקח רשאי לצוות על ביטול רישומו של בית בפנקס, אם ביקשו זאת בעלי כל הדירות או אם נוכח שהבית אינו ראוי עוד לרישום בפנקס, ובלבד שנתן לכל בעל דירה, או לבעל זכות בדירה הודעה מוקדמת והזדמנות לטעון טענותיו.
(ב) צו הביטול יפרט את הפרטים שייכללו ברישום הנכס בפנקסי המקרקעין.
סעיף 146(א) מסמיך את המפקח על רישום המקרקעין ליתן צו המבטל את רישומו של בית משותף בהתקיים שני תנאים מצטברים: הראשון, שניתנה לכל בעל דירה או לבעל זכות בדירה הודעה מוקדמת בדבר הכוונה לבטל את הרישום, וכן שניתנה לו זכות לטעון טענותיו בעניין זה. התנאי השני דורש קיומה של אחת משתי חלופות: הראשונה, ש-100% מבעלי הדירות הסכימו לביטול הרישום; והשנייה, אם המפקח נוכח שהבית אינו ראוי עוד לרישום בפנקס. תקנה 47 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), התש"ל-1969, המתייחסת להגשת טענות למפקח במקרה של ביטול רישום, מציינת כי המפקח רשאי לבטל את הרישום מיוזמתו משנוכח כי הבית אינו ראוי עוד לרישום בפנקס.
מהן התוצאות של ביטול הרישום של בית משותף?
סעיף 147 לחוק המקרקעין קובע-
סעיף 147 קובע שבהעדר הוראה אחרת בתקנון, תוצאתו של ביטול הרישום היא הפיכת כל בעלי הדירות לבעלים במשותף בחלק בלתי-מסוים במקרקעין בשיעור זהה לשיעור חלקם ברכוש המשותף עובר להריסת הבית. לאור האמור, מקום שבית משותף נהרס כולו, מוסמך המפקח להפעיל את סמכותו ולהורות על ביטול הרישום. כפי שציינו בראשית הדברים, ונדמה כי יש לכך עיגון בדעת הרוב בעניין מרכזים, יש לקחת בחשבון את הזכויות הצמודות לדירה כפי שאלו נקבעו בתקנון ובצו הבית המשותף ובהתאם לכך יש להורות על רישום הערה בדבר קיומן של זכויות אלו . זכויות אלו יילקחו בחשבון בהערכת שווי הזכויות של בעלי הדירות בפירוק שיתוף, בין בדרך שלמכירתו ובין בדרך אחרת שייקבע בין הצדדים.
האם חובה על המפקח להפעיל את הסמכות ולהורות על ביטול הרישום?
הסכמת שלושה רבעים מבעלי הדירות לשיקום הבית
המפקח לא יורה על ביטול הרישום במקרה שבעלי דירות ששלושה רבעים מהרכוש המשותף היה צמוד לדירותיהם יחליטו להקים את הבית מחדש או לתקנו. במקרה כזה יפעל המפקח בהתאם למסלול שמתווה סעיף 60 לחוק המקרקעין לשיקום בית משותף שנהרס. בהעדר הסכמה לא ניתן להורות על שיקום הבית.
מתן זכות טיעון
במצב בו שוכנע המפקח, לאחר שנתן זכות טיעון לבעלי הדירות, שהבית אינו ראוי עוד לרישום כבית חלה עליו חובה לעשות שימוש בסמכותו ולהורות על ביטול הרישום שכן ביטול הרישום נועד לשרת את אמיתות המרשם.
