תיקון מקיף לחוק המטרו (אוגוסט 2024) כולל אפשרות לפיצויים מוגדלים והפיכת בעלי הקרקע ליזמים
תיקון מקיף לחוק המטרו אושר לאחרונה ע"י הכנסת והינו צעד שצפוי להשפיע רבות על פיתוח מטרופולין גוש דן ועל זכויותיהם של בעלי קרקעות בתוואי.
פרויקט המטרו
הוא ללא ספק אחד המיזמים התחבורתיים הגדולים והמשמעותיים ביותר בתולדות המדינה. הוא צפוי לשנות את פני התחבורה הציבורית בגוש דן ולהביא לשיפור דרמטי באיכות החיים של מיליוני תושבים. אולם, כמו בכל פרויקט בסדר גודל כזה, היו לא מעט אתגרים משפטיים וכלכליים שדרשו פתרון. אחד האתגרים המרכזיים נגע לזכויות הבנייה הנוצרות בסביבת תחנות המטרו ומתחמי התפעול (הידועים כ"דיפו"). התיקון החדש לחוק מספק מענה מקיף לסוגיה זו, תוך איזון בין האינטרסים של המדינה לבין אלה של בעלי הקרקעות.
הוא ללא ספק אחד המיזמים התחבורתיים הגדולים והמשמעותיים ביותר בתולדות המדינה. הוא צפוי לשנות את פני התחבורה הציבורית בגוש דן ולהביא לשיפור דרמטי באיכות החיים של מיליוני תושבים. אולם, כמו בכל פרויקט בסדר גודל כזה, היו לא מעט אתגרים משפטיים וכלכליים שדרשו פתרון. אחד האתגרים המרכזיים נגע לזכויות הבנייה הנוצרות בסביבת תחנות המטרו ומתחמי התפעול (הידועים כ"דיפו"). התיקון החדש לחוק מספק מענה מקיף לסוגיה זו, תוך איזון בין האינטרסים של המדינה לבין אלה של בעלי הקרקעות.הבשורה המשמעותית ביותר עבור בעלי הקרקעות היא האפשרות לבחור בין שתי חלופות:
1. קבלת פיצוי נוסף בשיעור של 70% מהתמורה שתתקבל ממכירת הזכויות הסחירות שנוצרו במקרקעין (בניכוי פיצויי ההפקעה המקוריים ועלויות נוספות).
2. מימוש עצמי של הזכויות, בכפוף לתנאים מסוימים.
האפשרות השנייה היא חידוש משמעותי, שכן היא מאפשרת לבעלי הקרקעות המקוריים להישאר מעורבים בפיתוח העתידי של האזור. עם זאת, יש לשים לב ללוחות הזמנים הצפופים – בעלי הקרקעות נדרשים להתארגן תוך שלושה חודשים מרגע קבלת ההודעה משר האוצר. התארגנות זו כוללת יצירת התאגדות של לפחות 50% מבעלי המקרקעין, בצורת חברה או שותפות.
דוגמה מרתקת ליישום העתידי של חוק זה היא דיפו ראשונים בדרום ראשון לציון. במקום זה מתוכנן לקום מתחם משולב של מגורים, מסחר ותעסוקה מעל החלק המקורה של תחנת המטרו. זהו פרויקט שמזכיר מיזמים דומים בערים גדולות בעולם, כמו מרכז העסקים "הדסון יארד'ס" במנהטן (השכונה כולה נבנתה על פלטפורמה מעל למתחם החניה של רכבת לונג איילנד והיא כוללת בתי עסק, מסעדות, מרכז קניות, פארק עירוני, בנייני מגורים, מלון, מוזיאון ועוד. היא נפתחה באופן רישמי באמצע 2019 כאשר הבניה החלה ב2012. כיום היא מתהווה כ׳ה׳שכונה ׳ה׳יקרה ביותר במנהטן ונמצאת בסמיכות לצ׳לסי).
מעבר לכך, התיקון לחוק כולל מספר הוראות חשובות נוספות:
– הקמת מועצה מאסדרת ברשות המטרו, שתהיה אחראית על היבטים שונים של אסדרת עניינים הנוגעים לקידום מיזם המטרו ועל תיאום תשתיות.
– קביעת היטל מימון מטרו, שיסייע במימון הפרויקט. חשוב לציין כי היטל זה לא יחול על בעלי נכסים שסך גודל הנכסים בבעלותם נמוך מ-100 מ"ר.
– הקצאת 30% מיחידות הדיור בקרקע שהיא מקרקעי ישראל לדיור בהישג יד, כולל השכרה לטווח ארוך, השכרה במחיר מופחת, מעונות סטודנטים ודיור מוגן.
– הקלות במיסוי למי שיגיש בקשה להיתר בנייה עד סוף שנת 2030. במקרים אלה, שיעור היטל ההשבחה ומס המטרו יחד יהיה 60% מההשבחה בלבד.
– מנגנון סיוע לעסקים הסמוכים לתוואי העבודות, בהיקף שלא יפחת מ-500 מיליון ש"ח.
חשוב לציין כי התיקון לחוק נועד לא רק להסדיר את זכויות בעלי הקרקעות, אלא גם לזרז ולייעל את תהליך הקמת המטרו. הוא מעניק סמכויות נרחבות לגוף המבצע של הפרויקט, מפשט תהליכי תיאום עם גופי רגולציה שונים, ומספק מסגרת משפטית ברורה להתמודדות עם אתגרים כמו רעש ומטרדים אחרים הכרוכים בעבודות בניה מסוג זה.
