מהו חלקו של בעל דירה בהוצאות הרכוש המשותף וכיצד נקבע גובהן?

בהתאם לחוק המקרקעין בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחויבים על פי הדין או המקובלים על פי נוהג וזאת בהתאם ליחס בין שטח דירתו לשטח כלל בעלי הדירות בבניין.

להלן נסקור באלו הוצאות נדרש בעל דירה להשתתף בבית המשותף, כיצד מחושבים ההוצאות, האם מראש על פי תקציב מוערך או בדיעבד על פי ההוצאות בפועל, וכיצד מתחלקים ההוצאות בין כל בעלי הדירות.

באלו הוצאות נדרש בעל דירה להשתתף בבית המשותף?
חובת בעל דירה לשאת בהוצאות הבית המשותף  מעוגנת בסעיף 58 לחוק המקרקעין, התשכ"ט 1969, הקובע כי –
"בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחוייבים על דין או על פי הנוהג, לפי יחס שטח רצפתו אל שטח הרצפה של כל הדירות בבית המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור – השתתפות אחר, לעניין זה "החזקה תקינה" – שמירה על מצבו של הרכוש המשותף כפי שהיה בעת גמר הבניה, לרבות שיפורים שבוצעו לאחר מכן בהסכמת בעלי הדירות".

החזקה תקינה משמעה בדרך כלל תחזוקה שוטפת כגון ניקיון, חשמל, תחזוקת מעליות, זיפות הגג,  תיקונים שוטפים וכל הוצאה אחרת הנדרשת לצורך שמירת הבית במצב תקין. יש להבחין בין תחזוקה שוטפת שיכולה לכלול צביעת חדר המדרגות, החלפת רצפות שבורות, החלפת מערכת הביוב, החלפת גדר חלודה וכיוצא באלה  לעומת ביצוע עבודות השבחה כגון החלפת הריצוף הקיים בשיש, חיפוי חיצוני של הבניין באבן וכיוצא באלה הנחשבות לעבודות השבחה הדורשות הסכמה של כלל בעלי הדירות בבניין. יחד עם בפסיקה  קיים נטייה לאשר גם עבודות השבחה שהינן סבירות כגון החלפת ריצוף ישן בריצוף חדש כשמדובר בבניין ישן ועוד.

מי חייב בתשלום ועד הבית ?
יש לשים לב שהחובה לתשלום ועד הבית  לנציגות  חלה על בעל הדירה ולא על השוכר. העובדה שבהסכם השכירות חלה חובה על השוכר לשלם ועד בית או דמי ניהול חלה ביחסים שבין השוכר למשכיר והמשכיר יחול להגיש תביעה כנגד השוכר לתשלום ועד הבית ואולם ככל שהשוכר אינו משלם את ועד הבית על בעל הדירה (המשכיר) לשלם את דמי הועד במקומו וככל שלא יעשה זאת רשאית הנציגות לתבוע אותו. במקרה כזה לא תהיה לו הגנה לפיה השכיר את הנכס לאחר והוא גם לא יוכל לשלוח הודעת צד שלישי כנגד השוכר בתביעה בלשכת המפקח ויהיה עליו לנקוט בהליך נפרד.

חוסר שביעות רצון מתפקוד הנציגות אינה מהווה הגנה כנגד תביעה על ידי הנציגות
בתי המשפט קבעו כי יש חשיבות רבה לקיום סעיף 58 לחוק על ידי בעלי הדירות, על מנת שהבית המשותף יוכל להתנהל כראוי ולכסות באופן שוטף את הוצאותיו ואף נקבע כי חובה על בעל דירה להשתתף בהוצאות החזקתו של הרכוש המשותף גם אם הוא סבור שהנציגות אינה ממלאת את חובותיה כלפיו. בעל דירה אינו רשאי להימנע מתשלום לועד הבית משום שלטענתו דו"ח ההכנסות וההוצאות אינו מתנהל כשורה או משום שהוא אינו שבע רצון מהשירותים שניתנים על ידי ועד הבית. הדבר פוגע בניהול השוטף של הבית ובבעלי הדירות האחרים שמשלמים את חלקם.
כמו כן נקבע כי בעל דירה אינו רשאי לבצע קיזוז של חובות שלטענתו נשא בהם לצורך החזקה שוטפת של הרכוש המשותף שכן הדין המהותי אינו מתיר קיזוז של חובות מתשלומי ועד הבית שכן תכלית חוק המקרקעין הינו לפשט ולהקל על ניהול הבית המשותף.

גביית דמי ועד בית מתבצעת על בסיס תקציב ולא על פי ההוצאות בפועל
השאלה האם הנציגות רשאית לבסס את תביעתה לתשלום ועד בית על תקציב ההוצאות ולא על ההוצאות בפועל הינה שאלה שמתעוררת לא אחת שעה שהנציגות מגישה תביעה על יסוד תקציב שנקבע בתחילת השנה על יסוד הערכה והנתבע טוען כי החיוב צריך להיות על פי ההוצאות שהוצאו בפועל על ידי הנציגות והוכחו על ידה.
בהתאם לפסיקה שאושרה בבית המשפט העליון נקבע כי על פי התקנון המצוי ניתן ללמוד כי זכותה של האסיפה הכללית לקבוע את הוצאות הצריכות לניהול הרכוש המשותף בהתבסס על תקציב, צופה פנה עתיד, ומתוך הכספים הנגבים משולמים ההוצאות הדרושות לניהול הבית המשותף. נפסק כי מצב בו יחויב בעל דירה על פי הוצאות בפועל תקפח את בעל הדירות ששילמו במהלך השנה השוטפת על פי תקציב. ככל שההוצאות בפועל יהיה נמוכות מהתקציב הרי שהנציגות רשאית לעשות בהן שימוש לצורכי הבניין בשנה הבאה להוצאות חריגות או לשם הפחת דמי הועד בשנה השוטפת או כהחזר לבעלי הדירות באופן שוויוני.

כיצד מתחלקים ההוצאות בין כל בעלי הדירות בבית המשותף?
עד לשנת 2005 קבע חוק המקרקעין כי בעל דירה יישא בתשלום הוצאות החזקת הבית לפי החלקים הרשומים על שמו ברכוש המשותף, שקביעתם נעשתה כיחס שטח דירתו והשטחים הצמודים לשטח כלל הדירות, ואולם בשנת 2005 תוקן סעיף 58(א) לחוק המקרקעין ונקבע כי

"בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחויבים על פי דין או המקובלים על פי הנוהג, לפי יחס שטח רצפת דירתו לשטח רצפה של כל הדירות בבית המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור השתתפות אחר".

משמעות התיקון הינה כי חיוב בעל הדירות בהוצאות הבית המשותף לא יעשה בהתאם לחלקו של בעל הדירה כפי שהוא רשום בנסח הטאבו אלא בהתאם ליחס בין שטח רצפת דירתו לשטח כל הדירות בבית המשותף, אך לא הגדיר שטח מהו. בסעיף 58(א) בנוסחו הקודם, נקבע כי ההוצאות ישולמו לפי החלק הרשום על שמו של בעל דירה כשטח המשותף.
בהתאם לפסיקה (עא (ת"א) 1581/09 נציגות הבית המשותף מרחוב י.ל. גורדון 14, תל אביב נ' נירית ויסנביק דהן) נקבע כי יש לפרש את סעיף 58 לחוק המקרקעין לאחר התיקון ככזו הקובעת שיטת חיוב לפיה חיובו של בעל דירה יעשה בהתאם ליחס בין שטחים בהם משתמשים בעלי הדירות בפועל ולפיכך יש לחשב את שיעור ההשתתפות עפ"י היחס בין שטח כל דירה לשטח כלל הדירות בבית.
תכלית התיקון הייתה לתקן את השיטה שהייתה קיימת שקבעה את שיעור ההשתתפות של בעל דירה על פי הרישום של חלק הרכוש המשותף הצמוד לדירה. שיטה זו לא תמיד שיקפה את יחסי השטחים בפועל ובמקרים רבים לא לקחה בחשבון שטחים נוספים שהתווספו לדירה בשל הרחבה במהלך השנים מבלי שתוקן שטח הדירה בצו הבתים המשותפים. לפיכך המחוקק ביקש לבטל את הדרך בה חושב תשלום ההוצאות לפני התיקון ולהעמידו על יחס שבין שטחים בהם משתמשים בעלי הדירות בפועל.
בית המשפט אף הציע כי אופן חישוב שטחי הדירות יתבסס על קביעת שטח לחיוב בארנונה שכן המדידה נעשית בשיטה אחידה וזהה לגבי כל דירה ודירה. יצוין כי אף כי יש הגיון רב בקביעה זו של בית המשפט הרי שהתבססות על שיטה זו לא בהכרח תביא לתוצאה נכונה שכן לעיתים המדידות במחלקת הארנונה אינן מעודכנות ולעיתים המדידות נעשו בתקופות שונות, בשיטות מדידה לא אחידות או שלא נעשתה מדידה כלל והחיוב נעשה לפי השטחים על פי היתר הבנייה. לפיכך ניתן תמיד לדרוש כי תוזמן מדידה על ידי מודד מוסמך על מנת שיקבע את יחס השטחים בפועל.

ראוי לציין כי יש בסמכותה של אסיפת הדיירים להחליט, ברוב קולות, בהתאם לסעיף 62 לחוק המקרקעין, על קריטריון מוסכם לקביעת שטח רצפה בבית המשותף.