(כמעט) כל מה שרציתם לדעת על מיסוי והשכרת דירות למגורים

על השכרת דירות מגורים חלים דיני מס מיוחדים במספר מסלולים נפרדים. להלן הסבר מפורט למסלולי הפטור מעודכנים לשנת 2014:

מסלול פטור
הכנסות יחיד מהשכרת דירת מגורים ו/או דירות מגורים בישראל עד לסכום של 5080 ש"ח לחודש (בשנת 2014)  ו- 4980 ש"ח לחודש (בשנת 2013) –  פטורות ממס אם התמלאו התנאים הבאים:

1. הדירה משמשת למגורים לפי טיבה.
2. הדירה אינה מלאי עסקי.
3. השוכר מצהיר כי הדירה משמשת למגורים בלבד.
4. הדירה מושכרת לשוכר שהוא יחיד או לגוף שנקבע.

מסלול פטור חלקי
הכנסות מהשכרת דירת מגורים ו/או דירות מגורים בישראל מעל התקרה ועד לפעמיים התקרה (כלומר 4,680 ש"ח עד לסכום של 9,360 ש"ח בחודש) פטורה ממס ואולם לאחר ביצוע תאום. משמעותו של התיאום הוא שהפטור ניתן עד לגובה כפל התקרה אבל סכום ההכנסה החודשית מעל לתקרה מקטין את התקרה בהפרש בין שכר הדירה החודשי לתקרה.

על ההפרש החייב במס ישולם מס בגובה שיעור המס השולי של היחיד אך לא פחות משיעור של 31% נכון לשנת המס 2014  ואולם, אם בשנת המס מלאו ליחיד 60 שנים אזי שיעור המס על הכנסות אלו יהיה שיעור המס השולי של היחיד (ללא מגבלת מינימום) גם אם הוא נמוך יותר משיעור של 31%. כלומר  ניתן "לנצל" את מדרגות המס הנמוכות יותר, בשיעור של 10%, 14% ו- 21% , נכון לשנת המס 2014.

למשל – הכנסות משכר דירה הינן 5,860 ש"ח בחודש, (1180 ש"ח מעל התקרה) הפטור המתואם הוא 4680 ש"ח פחות 1180 ש"ח בחודש כלומר יחול פטור על סכום של 3,140 ש"ח ויחול חיוב במס השולי על סכום של 2,720 ש"ח שלא יפחת מ-31%.

מסלול 10%
יחיד שהכנסתו מהשכרת דירה ו/או דירות המשמשות למגורים בישראל ואין מדובר בהכנסה מעסק יכול לבחור במסלול של חיוב במס בשיעור 10% על ההכנסה הצומחת לו מדמי השכירות.
מי שבוחר במסלול זה אינו רשאי לנכות הוצאות הכרוכות בייצור ההכנסה לרבות פחת ו/או כל הוצאה אחרת.
בחירה במסלול זה מותנית בתשלום מקדמה בשיעור של 10 בתום 30 יום מסוף שנת המס.

מסלול רגיל
דמי השכירות יחשבו כחלק מההכנסה החייבת ויחויבו במס בהתאם למס השולי.
במסלול זה ניתן לנכות הוצאות ופחת.

פחת רעיוני
מי שמוכר דירת מגורים שלא שימשה למגוריו ואשר אותה הוא השכיר בפטור ובוחר שלא לממש את הפטור מתוך הנחה שאין חיוב במס במכירה ו/או המס נמוך עשוי למצוא עצמו במצב בו הוא מחוייב ב"פחת רעיוני" בגין התקופה שהחזיק בדירה באופן שתיצור חיוב במס נוסף (שלא היה מתוכנן).

כדי להבין מהו אותו פחת רעיוני יש צורך להסביר מהו פחת ביחס לדירת מגורים. בעל דירת מגורים מושכרת רשאי לדרוש בנוסף להוצאות השוטפות המותרות בניכוי מההכנסה החייבת לנכות פחת בגובה של 2% לשנה משווי הדירה וסכום זה יותר לניכוי כהוצאה מההכנסה וזאת בהנחה שהוא אינו מבקש פטור ממס בגין השכרתה.

כאשר אדם הינו בעלים של דירת מגורים אותה הוא משכיר ומבקש פטור מלא כלומר הוא אינו משלם מס בגין השכרתה (עד לתקרה) אזי הוא אינו רשאי לנכות את סכום הפחת כהוצאה שכן למעשה הוא פטור מתשלום מס ולפיכך בוודאי שלא יותר לו לנכות הוצאות.

אבל כשהוא מוכר את הדירה והוא אינו מבקש פטור ממס בגין מכירתה (מסיבות שונות כגון ששווי המכירה פחות שווי הרכישה המתואם והוצאות ניתנות בניכוי מביא לאי חיוב במס [מכירה בהפסד] או ללא רווח או בגלל שהוא "שרף" פטור קודם) אזי רשויות המס יפחיתו משווי הרכישה של הדירה סכום השווה לפחת השנתי כפול מספר השנים שהדירה מושכרת באופן שיביא להגדלת הרווח החייב במס.

דוגמא:
נניח דוגמא פשטנית לפיה מר תחכמוני קנה דירה בסכום של 1,000,000 ש"ח בשנת 2000ומכר אותה ב-1,000,000 ש"ח בשנת 2010. הדירה הייתה מושכרת במהלך כל השנים במסלול פטור מלא או פטור של 10%.

השבח בגין מכירת הדירה הוא 0 (1,000,000-1,000,000) ולכאורה לא חל חיוב במס.

ואולם האמור הינו רק לכאורה ובפועל המכירה תהיה חייבת במס. רשויות המס טוענות כי אומנם בפועל לא נוכה פחת במשך תקופת החזקת הנכס ואולם הסיבה לכך הייתה משום שמר תחכמוני ניצל את זכותו לפטור ממס בגין השכרת הדירה ואולם ברור שאם הוא לא היה מבקש פטור הוא היה תובע פחת. מנקודת מבטם לא יעלה על הדעת שמר תחכמני לא ישלם מס בגין השכרת הדירה ובמועד המכירה לא יופחת ממחיר הרכישה הפחת שהיה נתבע אלמלא היה מבקש פטור ממס. לכן במועד המכירה דורשים רשויות המס להשיב את סכום הפחת שהיה מנוכה כהוצאה אלמלא הפטור (לכן זהו פחת רעיוני כי הוא לא קרה בפועל).
והמשמעות – אם הפחת בגין כל שנה הוא 20,000 ש"ח ובסה"כ בתקופה של 10 שנים 200,000 ש"ח אזי סכום הרכישה יהיה 800,000 ש"ח (1,000,000 ש"ח פחות 200,000 ש"ח) ויווצר רווח של 200,000 ש"ח החייב במס (1,000,000-800,000).