כל מה שרצית לדעת על ייפוי כח ולא העזת לשאול

ייפוי כוח ככלי יזמי

יזם יכול לרכוש נכס עבור עצמו ו/או עבור אחרים, בין אם הם קרובי משפחה ו/או שותפים עסקיים. אפשר והוא גם יהווה חלק מהקבוצה ואפשר והוא ישמש רק כגורם מארגן עבורם. במקרים רבים היזם רוכש את הנכס ואולם משתמש בקרוב משפחה ו/או בתאגיד לפעילותו העסקית משיקולי מס ו/או שיקולים אחרים שנועדו להסתיר את זהותו כרוכש.

לצורך כך משתמש היזם בייפוי כוח באמצעותו הוא מבצע פעולות משפטיות לרבות רכישת נכסים, השבחתם ומכירתם תוך שימוש באדם ו/או גוף אחר.


מהו ייפוי כוח?

ייפוי כוח הנו הרשאה לשלוח (מיופה כוח) לעשות בשמו של שולח (מיפה כוח) פעולה משפטית כלפי צד שלישי. המסגרת המשפטית לייפוי הכוח הינה חוק השליחות, התשכ"ה-1965 ועל-פי דיני השליחות "שלוחו של אדם כמותו" וכל פעולה של השלוח, לרבות ידיעתו, מחייבת ומזכה את השולח.

השליחות על-פי ייפוי הכוח יכולה להקיף כל פעולה משפטית, פרט לפעולה שיש לבצעה אישית לפי מהותה או על-פי הוראת חוק. ייפוי הכוח חל, כל עוד לא צוין אחרת, על כל פעולה הדרושה באופן סביר לביצועו התקין של נושאו, אולם לגבי עניינים מסוימים אין הוא חל אלא אם צוין הדבר במפורש: הליכים בפני בית משפט או בית דין או בורר, פשרה, ויתור, פעולה ללא תמורה.

על מיופה הכוח, השלוח, יש חובה לנהוג כלפי מיפה הכוח בנאמנות ולפעול בהתאם להוראותיו. במקרה שאינו עושה כן מיפה הכוח זכאי לכל סעד הניתן בשל הפרת חוזה.


היקף ייפוי הכוח - מה ההבדל בין ייפוי כוח מיוחד לייפוי כוח כללי?

ייפוי כוח מיוחד – ייפוי כוח מיוחד ניתן לנושא ספציפי כלשהו המוגדר בייפוי הכוח. לדוגמה: מכירה ו/או רכישה של נכס ספציפי, ביצוע פעולות בחשבון בנק, העברת בעלות ברכב, הצבעה באסיפה כללית של חברה או באסיפה דיירים של ועד בית.

ייפוי כוח כללי - ייפוי כוח שאינו מיוחד לנושא מסוים אלא לכלל הפעולות המשפטיות או למספר פעולות. ייפוי כוח כללי יכול להיות מנוסח באופן גורף ככזה המעניק למיופה הכוח הרשאה לפעול בכל ענייניו של מייפה הכוח ללא יוצא מן הכלל. ייפוי הכוח מאפשר נקיטת פעולות רבות כגון: מכירה, קנייה, שיעבוד נכסים, לקיחת הלוואות, פתיחת חשבונות, ניהול הליכים ועוד.


האם כדאי לחתום על ייפוי כוח כללי או ספציפי?

אומנם בהתאם לפסיקת בית המשפט ייפוי הכוח אינו עומד בפני עצמו והוא קשור להסכם ו/או המטרה לשמה הוא ניתן ואולם יש לזכור שבמקרים רבים מדובר בחוכמה בדיעבד שכן בפועל מבחינה פרקטית מיופה הכוח יכול לעשות שימוש בייפוי הכוח לכל מטרה ושאלת החריגה מההרשאה תתברר רק לאחר ביצוע הפעולה במסגרת התדיינות משפטית כשלפעמים הסיטואציה הינה בלתי הפיכה.

לכן בדרך כלל מומלץ להעניק למיופה הכוח הרשאה מוגבלת במטרה למנוע חריגה של מיופה הכוח מההרשאה שניתנה לו. שאלת חופש ההרשאה שניתן תלוי במידת האמון של נותן ההרשאה למיופה הכוח (קרבה משפחתית, היכרות רבת שנים, מעמדו ואיתנותו הפיננסית של מיופה הכוח) וכן בהערכת הסיכונים הקשורים במתן ייפוי כוח בלתי מסויג (היקף הנכסים במסגרת ההרשאה ועוד).


העדר פירוט מספיק בייפוי הכוח ו/או ייפוי כוח המותנה בתנאים

לעיתים מתברר כי ייפוי הכוח שמכוחו בוצעה פעולה מסוימת אינו כולל הרשאה לביטול הפעולה על אף שביטולה נובע מהוראות ההסכם שעל פיו היא נרשמה מלכתחילה.
כך למשל, רישום הערת אזהרה במסגרת הסכם לרכישת נכס כשההסכם ומסמכי העסקה נחתמו על ידי מיופה הכוח. בשלב מסוים בוטלה העסקה בהסכמה והסכם הביטול נחתם על ידי מיופה הכוח בהתאם לייפוי הכוח ואולם אז התברר כי לשכת רישום המקרקעין סירבה לבטל את הערת האזהרה בהסתמך על חתימת מיופה הכוח וזאת בהעדר פירוט בדבר סמכותו של מיופה הכוח לבטל הערת אזהרה שנרשמה.


מה ההבדל בין ייפוי כוח לייפוי כוח בלתי חוזר ?

ייפוי כוח בלתי חוזר הינו ייפוי כוח שניתן לטובת צד שלישי מסוים ביחס לנכס מסוים ונועד להבטחת זכויותיו של אותו צד שלישי מסוים ולפיכך תוקפו של ייפוי הכוח אינו ניתן לביטול אלא בהתאם לתנאים שמכוחם ניתן בהתאם להסכם שנחתם בין הצדדים. כגון: במקרה שייפוי הכוח נועד לשם העברת זכויות הרי שלא ניתן לבטל את ייפוי הכוח אלא אם ייקבע בית המשפט כי הסכם המכר בוטל.

היות ייפוי הכוח בלתי חוזר תלוי בתוכן ייפוי הכוח ולא בכותרת ייפוי הכוח. האם ייפוי הכוח הינו ספציפי ומתייחס לצד שלישי מוגדר ונכס מוגדר שאז מדובר בייפוי כוח בלתי חוזר.


מהו תוקפו של ייפוי הכוח - מתי פוקע ייפוי הכוח?

ייפוי כוח כללי פוקע בכל אחד מהמקרים הבאים: ייפוי הכוח בוטל על ידי מייפה הכוח, ייפוי הכוח ניתן לתקופה מוגבלת, מייפה הכוח ו/או יופה הכוח נפטר, נגרעה כשרותו המשפטית של מייפה הכוח ו/או מיופה הכוח, חלפו למעלה מעשר שנים ממועד החתימה על ייפוי הכוח.

למרות האמור לעיל ייפוי כוח בלתי חוזר אינו ניתן לביטול בהתקיים אחד המקרים שפורטו לעיל והוא ימשיך לעמוד בתוקפו שכן על פי טיבו הוא נועדו להבטחת זכויותיו של צדדים שלישיים.


מהו ייפוי כוח נוטריוני ?

בהתאם לדין ייפוי כוח הניתן לאדם ו/או גוף שאינו עורך דין חייב להיות ייפוי כוח נוטריוני שייחתם בפני נוטריון ו/או בפני קונסול (מחוץ לישראל). כאשר ייפוי הכוח ניתן לעורך דין אין מניעה כי ייפוי הכוח יאומת על ידי עורך דין ששמו נזכר בייפוי הכוח.
משרדנו מספק שירותים נוטריוניים. לקבלת מידע על השירות לחץ כאן.

מתי ייחשב מתן ייפוי כוח כעסקה במקרקעין החייב במס?

ייפוי כוח בעסקאות מקרקעין יכול שיינתן במצבים שונים:

1. ייפוי כוח כללי או ספציפי על ידי המוכר או הקונה לנציג מטעמו על מנת שזה יפעל עבורו לביצוע העסקה במקרים בהם המוכר או הקונה מתגוררים בחו"ל.
2. ייפוי כוח בלתי חוזר ככלי להשלמת ביצועה של עסקה לעורך דינו של הקונה על מנת שיוכל להשלים את העסקה בהתאם להסכם המכר.
3. הרשאה לקבלן או למארגן קבוצת רכישה לקבוע עבור רוכשי דירות את תנאי העסקה ביחס לדירות שירכשו מבעלי הקרקע.
4. מתן הרשאה לבעל חברה לקבוע האם המקרקעין שרכש נרכשו עבורו או בשביל החברה שהקים.

בהתאם לסעיף 1 (3) לחוק מיסוי מקרקעין "הענקתה של זכות להורות על הענקה, העברה או הסבה של זכות במקרקעין או על ויתור של זכות במקרקעין וכן העברתה או הסבתה של זכות להורות כאמור או ויתור עליה" הינה מכירה החייבת במס".

לפיכך כל ייפוי כוח ו/או הרשאה כאמור בדוגמאות מעלה עשויה להיחשב כמכירה אף אם היא נועדה לשרת את עסקת היסוד.

סעיף 53 לחוק מיסוי מקרקעין קובע תנאים שנועדו לסייג ולהוציא חלק מייפויי הכוח מהגדרת "מכירה" החייבת במס:

1. ייפוי כוח למורשה שאינו בלתי חוזר וניתן לביטול בכל עת.
2. ייפוי כוח (רגיל או בלתי חוזר) שניתן לתקופה מוגבלת שלא תעלה על חצי שנה.
3. ייפוי כוח שניתן על ידי בעלי הזכות לאדם שחייב לפעול לטובתם (נציגו של המוכר) ולא להבטחת זכות הקונה; מיופה הכוח אינו זכאי ליהנות מתמורת המכירה למעט שכר סביר והוצאות שהוציא; ייפוי הכוח אינו ניתן להעברה. ייפוי הכוח יכול להיות בלתי חוזר וללא הגבלת זמן.

יובהר כי הסעיף מתייחס להעברת שליטה בזכות במקרקעין ואינו חל על העברת שליטה בזכות באיגוד מקרקעין ותכליתו לצייד את המוכר בכלי משפטי שיאפשר לו להעמיד מורשה מטעמו לעשות פעולה בנכס עבור בעל הנכס.

כן יובהר כי בכל המקרים מדובר בייפוי כוח הניתן למורשה של בעל הנכס - המוכר ולא לקונה ו/או מי מטעמו. מתן ייפוי כוח לקונה מהווה מכירה בהתאם לחוק.

בהתאם לפרקטיקה הנוהגת ניתן ייפוי כוח לבא כוחו של הקונה לצורך השלמת ביצוע הסכם המכר והעברת הזכויות על שם הקונה. ייפוי כוח כזה מוחזק בדר"כ אצל ב"כ המוכר ונמסר לב"כ הקונה כנגד תשלום יתרת התמורה. ברור כי מקרה כזה אינו נכלל בחריג (ג) שלעיל שכן החריג מתייחס למתן ייפוי כוח למורשה של המוכר. ייפוי כוח מסוג זה עוסק סעיף 51 לחוק מיסוי מקרקעין והוא מסווג כמכירה. ואולם מאחר שבמצב רגיל העסקה כבר דווחה הרי שייפוי הכוח אינו אלא כלי למימוש ההסכם והשלמת העסקה. כן ממילא ייפוי הכוח נמסר למורשה לש הקונה בשלב שסמוך להשלמת העסקה.


רכישת נכס מקרקעין על ידי חברה בהקמה

לעיתים, יזם רוכש נכס מקרקעין, אותו הוא מתכוון לרשום על שם חברה, משיקולים שונים (שיקולי מס או שיקולים ארגוניים ו/או אחרים). ואולם זו טרם הוקמה במועד הרכישה של המקרקעין.

מובן כי רכישת המקרקעין על ידי היזם ולאחר מכן העברתה לחברה עשויה להביא לתוצאה לא רצויה של כפל מס (מס שבח ומס רכישה) ויהפוך את העסקה ללא כדאית.

במקרה כזה ניתן לחשוב על מספר פתרונות אפשריים -

1. רכישת המקרקעין בנאמנות עבור החברה שבהקמה. פתרון זה מחייב מתן הודעה על הנאמנות בתוך 30 יום ועמידה בתנאים נוספים. ראה בפרק העוסק בנאמנות.
2. אשרור בדיעבד של העסקה לפי סעיף 6 (ג) לחוק השליחות על ידי החברה באופן שיראו כאילו היא בוצעה על ידי החברה ולא על ידי היזם.