סעיף 37 לחוק המקרקעין קובע שכל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש את פירוק השיתוף. לכן השאלה בפועל אינה אם השיתוף יפורק, אלא באיזו דרך, באיזה מחיר ובאיזה לוח זמנים.
שלוש דרכי הפירוק
- חלוקה בעין. ברירת המחדל שבחוק, כאשר הנכס ניתן לחלוקה. אפשר להוסיף תשלומי איזון כדי לגשר על פערי שווי בין החלקים.
- רישום כבית משותף. כאשר מדובר בבניין שניתן לחלקו לדירות, זו הדרך המועדפת על פני מכירה. היא שומרת על הנכס בידי השותפים.
- מכירה וחלוקת התמורה. כאשר החלוקה אינה אפשרית או תגרום להפסד ניכר. המכירה נעשית בדרך שנקבעת בהחלטת בית המשפט, ולעיתים בהתמחרות בין השותפים עצמם.
איך מתנהל ההליך
התביעה מוגשת לבית המשפט, ולרוב ממונים בה שמאי מקרקעין וכונס נכסים לביצוע. בשלב הראשון נבחנת האפשרות לחלוקה בעין, ורק אם היא אינה אפשרית או שתגרום להפסד ניכר עוברים למכירה. בפועל, מה שמכריע את התיק הוא חוות הדעת השמאית: היא קובעת את השווי, את היתכנות החלוקה ואת גובה תשלומי האיזון. לכן שלב שאלות ההבהרה לשמאי חשוב לא פחות מכתבי הטענות.
מה משפיע על התוצאה
- הסכם שיתוף קודם, ובעיקר אם נרשם בטאבו ומחייב גם רוכש עתידי
- השימוש שנעשה בנכס בפועל לאורך השנים, ודמי שימוש ראויים למי שלא השתמש
- השקעות ושיפוצים שביצע אחד השותפים, והאם הם מזכים בהשבה
- מגבלות תכנוניות שמונעות חלוקה פיזית
- שותף המתגורר בנכס, ובדירת מגורים של בני זוג גם ההגנה המיוחדת שבחוק
היבטי מס
לפירוק שיתוף יש תוצאה מיסויית שאינה מובנת מאליה. חלוקה שאינה כרוכה בתשלומי איזון מכספים חיצוניים נחשבת ככלל לאירוע שאינו מכירה. תשלום איזון מכסף שמחוץ לנכס עשוי ליצור מכירה חלקית החייבת במס שבח ובמס רכישה. בפירוק בין יורשים חלים כללים נוספים, והמועד שבו נערכת החלוקה משפיע. את הבדיקה עושים לפני שמגישים.
פירוק בתוך המשפחה
חלק ניכר מהתיקים אינו סכסוך על כסף אלא על מה ייעשה בנכס שהיה של ההורים. במקרים אלה לרוב עדיף הסדר, ואף תיק שנפתח בבית המשפט מסתיים פעמים רבות במנגנון התמחרות מוסכם בין השותפים עצמם. אנו מייצגים בשני המסלולים, וכן בהכנת הסכם שיתוף מראש שמייתר את ההליך.
אשמח להכיר ולתת לך פתרונות
מאמרים ומדריכים
