סעיף 5א לחוק קובע פיצוי חודשי הנגזר מדמי השכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה. לאחר תיקון מספר 9 לחוק, שנכנס לתוקף ביום 7 ביולי 2022, המדרג הוא עולה: הוא מתחיל נמוך ומחריף ככל שהאיחור מתארך. זו הפוך מן הדין שקדם לו, ורבים עדיין מתארים את הסדר הישן.

• הספירה היא מהמועד החוזי, לא מתום תקופת החסד. זו נקודה שמשנה חישובים. התקופה השנייה מסתיימת בתום ארבעה חודשים מהמועד החוזי, והשלישית מתחילה באחד עשר חודשים מאותו מועד.
• החודש הראשון אינו משולם. בדין שקדם לתיקון, איחור שעבר את סף הזכאות הצמיח פיצוי רטרואקטיבית מהמועד החוזי. היום החודש הראשון פשוט אינו מזכה.
• הפיצוי החוזי והפיצוי שבחוק אינם מצטברים. הסעיף מזכה בפיצוי הסטטוטורי או בסכום שהוסכם בחוזה בשל איחור, לפי הגבוה. כדאי לבדוק את שניהם ולא להניח שהחוק תמיד עדיף.
• התשלום חודשי. הסעיף קובע שהפיצויים ישולמו בתום כל חודש בעד אותו חודש, ולא כסכום אחד בסוף.

לגבי ראשי נזק אחרים, כגון הוצאות מעבר, אחסון או עוגמת נפש, הפסיקה נוטה לאפשר תביעה נפרדת בכפוף להוכחה פרטנית ולאיסור כפל פיצוי. זו אינה סוגיה שהוכרעה בהלכה מחייבת, וכדאי להיערך אליה בראיות ולא להסתמך עליה מראש.

חוק המכר (דירות) (תיקון מספר 9), התשפ"ב-2022, פורסם ביום 30 ביוני 2022 ונכנס לתוקף ביום 7 ביולי 2022. תחולתו פרוספקטיבית, כלומר על חוזי מכר שנחתמו מאותו יום ואילך. לחוזה שנחתם עד 6 ביולי 2022 חל הדין הקודם, ובמקרים רבים הדין הקודם דווקא מיטיב עם הרוכש.

בצד ההצמדה, התיקון הגביל גם את הצמדת התשלומים למדד תשומות הבנייה: ניתן להצמיד לכל היותר מחצית מכל תשלום, ובלבד שהחלק הראשון של התמורה לא יוצמד, ואין להצמיד לאחר המועד החוזי. בפועל מדובר בתקרה של כארבעים אחוזים ממחיר הדירה.

לאחר התיקון קיימים שני סייגים בלבד, והם סגורים. הראשון, האיחור נגרם ממעשה או ממחדל של הקונה בלבד. השני, האיחור הוא תוצאה של נסיבות לפי סעיף 18(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970, כלומר דוקטרינת הסיכול, ובלבד שמתקיימים כל שאר תנאי אותו סעיף. תניה חוזית שמרחיבה את הפטור מעבר לשניים אלה אינה תופסת, שכן סעיף 7א לחוק קובע שאין להתנות על הוראותיו אלא לטובת הקונה.

מלחמה ככוח עליון

מאז אוקטובר 2023 מועלית טענת הסיכול כמעט בכל תיק. התמונה המשפטית אינה אחידה, וראוי להציג אותה כפי שהיא.

• אין הוראת שעה שפוטרת קבלנים. חוק דחיית מועדים (הוראת שעה, חרבות ברזל) משנת 2023 חל על ציבור זכאים מוגדר, ובכללו משרתי מילואים, מפונים ונפגעים. הוא אינו מקנה פטור גורף ליזמים או לקבלנים כמעמד.
• הפסיקה חלוקה. יש הכרעות שקיבלו את הטענה שמצב מלחמה שנכפה לפתע על הצדדים עשוי להיחשב כוח עליון, ויש הכרעות שדחו אותה בהתבסס על הגישה הוותיקה שלפיה מלחמה בישראל אינה בגדר אירוע בלתי צפוי. אין הלכה מחייבת שמסדירה את הסוגיה.
• המכנה המשותף הוא הקשר הסיבתי. הקו שחוזר בהכרעות שבחנו את הטענה לגופה הוא שחפיפה בזמנים אינה מספיקה. נדרשת הוכחה עובדתית קונקרטית שהאירועים גרמו לעיכוב בפרויקט המסוים: מחסור מתועד בכוח אדם, סגירת אתר, עיכוב באספקה. הנטל על הקבלן.
• עיכוב שנוצר לאחר המועד החוזי. קבלן שכבר היה באיחור לפני האירוע יתקשה להיבנות ממנו.

עוד קודם לכן, בנייר עמדה של הממונה על חוק המכר במשרד הבינוי והשיכון משנת 2021, נדחו שלוש טענות פטור נפוצות: עיכובים מצד רשויות ציבוריות, עיכובים מצד קבלני משנה ובעלי מקצוע שהמוכר שכר, ותניות המאפשרות למוכר לקבוע בעצמו שהתקיים כוח עליון.

הדרך השכיחה שבה חוזי קבלן מנסים לעקוף את סעיף 5א אינה הכחשת האיחור אלא הזזת המועד החוזי עצמו. הנוסח המוכר: כל בקשת שינוי דיירים מזכה את המוכר בדחיית המסירה, לפי שיקול דעתו.

ברע"א 6605/15 שמש נגד ספייס בניה ויזמות בע"מ, מיום 21 בפברואר 2016, נדרש בית המשפט העליון לתניות מסוג זה. הקו שנקבע: תניה המקנה למוכר שיקול דעת לדחות את המסירה בלי לנקוב במועד חדש קונקרטי או בפרק זמן מוגדר היא תניית פטור מוסווית מפני סעיף 5א, ואינה תקפה. לעומת זאת, קביעה חוזית של מועד מסירה חדש ומוגדר, או טבלה הנוקבת בפרק זמן קצוב לכל סוג שינוי, עשויה לעמוד.

החוק אינו קובע שיטת חישוב ואין תקנות בנושא. הפרקטיקה מבוססת על חוות דעת של שמאי מקרקעין הנשענת על עסקאות שכירות משוות בגודל ובמיקום דומים, לצד ראיות שוק ישירות. במחלוקת ממנה בית המשפט שמאי מטעמו.

מכיוון שהפיצוי הוא הסכום החודשי כפול מספר החודשים, פער של כמה מאות שקלים בהערכה החודשית מצטבר לסכומים משמעותיים על פני שנה. ההשקעה בחוות דעת מסודרת בשלב הראשון משתלמת בדרך כלל.

החוק מבחין בין שתי תקופות. תקופת הבדק מתחילה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה, ואורכה נקבע לכל סוג ליקוי בתוספת לחוק. תקופת האחריות היא שלוש שנים נוספות שתחילתן בתום תקופת הבדק. ההבדל בין השתיים אינו באורך בלבד אלא בשאלה מי נושא בנטל ההוכחה.

• בתקופת הבדק הנטל על המוכר. די בכך שהקונה מראה שאי ההתאמה התגלתה בתקופת הבדק. המוכר יופטר רק אם יוכיח שאי ההתאמה נגרמה בשל מעשה או מחדל של הקונה.
• בתקופת האחריות הנטל על הקונה. עליו להוכיח שמקור אי ההתאמה בתכנון, בעבודה או בחומרים.
• לאחר תקופת האחריות נותרת אחריות מצומצמת לאי התאמה יסודית, זו שבגללה אין הדירה מתאימה לייעודה, ואף היא כפופה לתקרת זמן שנקבעה בחוק.

לצד הנטל קיימת חובת הודעה. אי התאמה שניתן היה לגלות בעת העמדת הדירה לרשות הקונה מחייבת הודעה בתוך שנה ממועד המסירה. אי התאמה שלא ניתן היה לגלותה בבדיקה סבירה מחייבת הודעה בתוך זמן סביר לאחר הגילוי. קיים חריג שלפיו המוכר אינו יכול להסתמך על היעדר הודעה כאשר ידע או היה עליו לדעת על אי ההתאמה, אך אין להסתמך על החריג מראש.

סעיף 4ב לחוק מקנה למוכר הזדמנות לתקן. התגלתה אי התאמה הניתנת לתיקון, על הקונה לתת למוכר הזדמנות נאותה לתקנה, ועל המוכר לתקנה בתוך זמן סביר. רוכש שדילג על השלב הזה ופנה ישירות לקבלן חיצוני עלול למצוא את עצמו מפוצה לפי עלות התיקון הזולה יותר, ולעיתים בכלל לא.

מנגד, הזכות אינה מוחלטת. בע"א 472/95 זלוצין נגד דיור לעולה בע"מ, מיום 26 בספטמבר 1996, נקבע כי זכות התיקון נתונה למוכר המודה בליקוי ומוכן לתקנו, והובע ספק רב אם היא עומדת למוכר המכחיש את עצם קיום הליקויים. אותו הגיון חל על קבלן שניסה לתקן שוב ושוב וכשל.

• שבע שנים לפי חוק ההתיישנות, התשי"ח-1958, וככלל המרוץ מתחיל ביום מסירת החזקה.
• תקופת הבדק אינה תקופת התיישנות. זו הנקודה שגורמת להכי הרבה נזק בפועל. גם כאשר תקופת הבדק לפריט מסוים היא שבע שנים, תביעה שהוגשה שמונה שנים לאחר המסירה עלולה להיחסם.
• ליקוי נסתר. סעיף 8 לחוק ההתיישנות עשוי לדחות את תחילת המרוץ ליום הגילוי, כאשר הקונה לא יכול היה לגלות את הליקוי בזהירות סבירה.
• מסלול נזיקי חלופי. סעיף 89(2) לפקודת הנזיקין מונה מיום התרחשות הנזק או מיום גילויו, בכפוף לתקרה של עשר שנים מיום אירוע הנזק. יתרונו שהוא אינו כפוף לדרישות ההודעה ולתקופות הבדק והאחריות, וכדאי לשקול אותו כשהמסלול החוזי חסום.

בתביעת ליקויים ממנה בית המשפט לרוב מהנדס או שמאי מטעמו, לפי תקנה 92 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018, שאף מאפשרת מינוי צוות ממספר תחומים. חוות הדעת מוגשת בתוך התקופה שנקבעה, ובפועל היא מכריעה את התיק.

ההלכה היא שבית המשפט יאמץ את ממצאי מומחה בית המשפט אלא אם נראית סיבה בולטת לעין שלא לעשות זאת. סטייה תתאפשר רק מטעמים כבדי משקל או בשל שגיאה בולטת. המשמעות המעשית ברורה: השלב שבו כדאי להשקיע הוא הכנת התיק למומחה בית המשפט, שאלות ההבהרה וחקירתו, ולא הסיכומים.

• בית משפט השלום דן בתביעות אזרחיות שסכומן אינו עולה על 2,500,000 שקלים. מעל לכך הסמכות של בית המשפט המחוזי, בהיותה סמכות שיורית.
• בית משפט לתביעות קטנות מתאים לתביעת פיצוי בגין איחור של רוכש בודד, כאשר הסכום נמצא בתקרה. ההליך מהיר וללא ייצוג.
• המפקח על רישום המקרקעין אינו הכתובת. סמכותו לפי סעיפים 72 עד 75 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, היא ייחודית וסגורה, והיא נוגעת לסכסוכים בין בעלי דירות. תביעת ליקויים נגד הקבלן היא תביעה חוזית והיא מוגשת לבית המשפט הרגיל. כך נפסק גם במקרה שבו הקבלן עצמו היה בעל דירה בבניין.
• ליקויים ברכוש המשותף. נציגות הבית המשותף משמשת מורשה של בעלי הדירות לפי סעיף 69 לחוק המקרקעין, וזהו הבסיס לתביעתה נגד הקבלן. בפרקטיקה מקובל להגיש את התביעה בשם הנציגות יחד עם בעלי דירות כתובעים נוספים, ובכך להימנע מוויכוח על היקף המעמד.

התחדשות עירונית

לגבי רוכשי דירות חדשות מהיזם, חוק המכר (דירות) חל במלואו. לגבי בעלי הדירות המקוריים בפרויקט תמ"א 38 או פינוי בינוי הסוגיה שנויה במחלוקת, משום שהעסקה בנויה כעסקת קומבינציה או שירותי בנייה ולא כמכר. ההמלצה המעשית אחת: לעגן במפורש בהסכם את תחולת הוראות חוק המכר, לרבות מנגנון פיצוי על איחור, ולא להסתמך על שאלה פרשנית פתוחה.

• לפני החתימה: בדיקת סעיפי המסירה, תניות הדחייה, מנגנון הפיצוי המוסכם וסעיפי ההצמדה, והצעת נוסח חלופי.
• בשלב האיחור: חישוב הזכאות לפי הנוסח שחל על החוזה הספציפי, מכתב דרישה מגובה בהערכת שכירות, וניהול המשא ומתן מול היזם.
• בשלב הליקויים: ניסוח ההודעה על אי התאמה, ניהול מסודר של הזדמנות התיקון, ותיאום חוות דעת הנדסית.
• ניהול ההליך: הכנת התיק למומחה בית המשפט, שאלות הבהרה, חקירה, וייצוג בערכאה המתאימה.
• רכוש משותף: ליווי נציגות בית משותף בתביעה מרוכזת, לרבות ארגון בעלי הדירות כתובעים.

רקע

עורך הדין דוד מלניק חבר בלשכת עורכי הדין בישראל משנת 1996. הוא מורשה לעריכת דין גם במדינת ניו יורק, ומשמש נוטריון. מאז 2008 הוא מכהן כנאמן משותף בקרן מסלובטי. הוא בעל תואר שני במינהל עסקים (MBA)‏, והשלים בהצטיינות את לימודי התואר השני במיסוי עסקי (MBT)‏.