זהירות מלכודת מע"מ לפניך ברכישת נדל"ן והשכרתו למגורים
רבים אינם מודעים למלכודת מס שעשויה לגרום לחיוב במע"מ בגין עסקה של רכישת נדל"ן מבלי יכולת לקזז את המע"מ בגינה. מלכודת כזו עשיה להיות הרת אסון למשקיע העשוי להיות מחויב בתשלום של מאות אלפי ש"ח נוספים בגין רכישת נכס באופן שהופך את השקעתו לבלתי כדאית.
חברה העוסקת בתחום רכישה והשכרה של נכסים מניבים רכשה נכס בקומת מרתף מאדם פרטי. הנכס על פי ייעודו היה מחסן. בהתאם לתוכנית "ע1" ניתן להפוך את הנכס למשרד לבעל מקצוע חופשי בכפוף לתשלום היטל השבחה. כרגע הנכס מושכר כדירת מגורים והסכם השכירות עומד להסתיים בעוד עשרה חודשים. ראוי לציין כי בהתאם לחוק התכנון והבנייה אסור להשכיר את הנכס למגורים.
החברה מתכננת להשכיר את הנכס למשרד בתם תקופת השכירות
ככלל רכישה של נכס מאדם פרטי אינה חייבת במע"מ ואולם אם הרוכש הינו "עוסק" הרי שהחיוב במע"מ חל על הקונה בדרך של הוצאת חשבונית עצמית על ידי הקונה וניכוי מס התשומות באון שהתוצאה הסופית הינה שלא משולם מע"מ בפועל.
לשם המחשה: אם הנכס עלה 1,000,000 ש"ח. החברה תוציא חשבונית עצמית לתשלום מע"מ בשיעור של 155,000 ש"ח ולאחר מכן תקזז את מס התשומות בגין ההוצאה בסך 155,000 ש"ח באופן שלא יהיה חיוב במס.
לאחר הרכישה ממשיכה החברה להשכיר את הנכס למגורים בהתאם להסכם השכירות הקיים. ההשכרה למגורים פטורה ממע"מ. כעבור חודשיים מקבלת החברה דרישה ממע"מ להשבת הסכום שנוכה על ידי החברה כמס תשומות בסך 155,000 ש"ח. הסיבה – בהתאם לסעיף 41 לחוק מע"מ לא ניתן לקזז מס תשומות אם העסקה פטורה מתשלום מע"מ.
תכנון מוקדם לפני עריכת העסקה היה יכול למנוע את התקלה המצערת הנ"ל. כך למשל ניתן היה לשקול רכישת הנכס באמצעות אדם פרטי שאינו עוסק, ניתן היה לבנות את העסקה באופן שהמוכר היה מקבל את דמי השכירות למגורים עד תם התקופה באופן שהחברה לא הייתה מקבלת דמי שכירות עד לתם התקופה (תוך קיזוז הסכום מסכום התמורה) כך שהחברה לא הייתה מקבלת כל הכנסה פטורה בגין השכרת הדירה למגורים**.
בדיעבד, הדרך היחידה העומדת בפני החברה, הינה לשלם את המע"מ בגין הרכישה ולאחר השכרת הנכס לשימוש מסחרי לדרוש את מס התשומות בגין הרכישה**.
* האמור לעיל אינו בגדר חוות דעת ומבטא את עמדת הכותב בלבד.
** האמור מבטא את עמדת מע"מ (3) ת"א כפי שהוצגה בפני הח"מ.
