הצעת חוק המכר (דירות) (תיקון מס 9) התשעו-2016

חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973(להלן: "החוק"), הוא חוק צרכני שנועד לתת הגנה לקונים במסגרת עסקאות מכר של דירות הנמכרות בידי מי שבנה אותן במטרה למכרן. בבסיס החוק ניצבת ההנחה שהמערכת החוזית בעסקאות של רכישת דירה מקבלן או מיזם אינה שוויונית, ויש פערי כוחות משמעותיים בין הקונה למוכר המצדיקים להעניק זכויות מוגברות לקונה.
הצעת חוק המכר (דירות) (תיקון מס' 9), התשע"ו-2016 נועדה לתקן את החוק בכמה עניינים שבהם ההסדר הקיים אינו מגן בצורה מספקת על קוני דירות, ומטרתה ליצור מערכת יחסים שוויונית יותר ולצמצם את הפערים בין הצדדים לעסקה.
להלן פירוט התיקונים המוצעים לחוק:
הרחבת המונח "דירה" ככולל גם את החלקים ברכוש המשותף ולפיכך הוראות החוק החלות על דירה לרַבּות ההוראות לעניין המפרט ואי התאמה יחולו גם על הרכוש המשותף.
קביעת איסור למכור דירה בטרם אושרה התכנית מכוחה ניתן היתר בנייה לבניית אותה דירה או לפני מתן הקלה להגדלת מספר יחידות דיור. נקבע כי חוזה שנכרת טרם אישור התכנית הוא חוזה בטל וחסר תוקף משפטי. מטרת הסעיף להבטיח כי דירה תימכר בחוזה מכר רק כאשר קיימת וודאות כי ניתן לבנותה בהתאם לתכנית תקפה ולמנוע מצב בו קונה דירה יחתום על חוזה מכר לגבי דירה שאין וודאות לגבי האפשרות לבנותה.
מוכר דירה שנתן התחייבות למי שמבקש להיות קונה, לשמור לו, לתקופה מסוימת, את הזכות לרכוש דירה מסוימת, בתנאים מסוימים (להלן: "תקופת ההתחייבות"), יהיה מוגבל בסכום שאותו יוכל לדרוש במקרה שבו לא ייחתם בסופו של דבר חוזה מכר בין הצדדים על פי התנאים שסוכמו. מוצע כי הסכום המרבי ייקבע על ידי שר הבינוי והשיכון בתקנות, וכי השר יהיה רשאי לקבוע סכומים שונים לתקופות התחייבות שונות.
חיוב המוכר לציין בחוזה המכר את המועד הצפוי למתן היתר בנייה לפי חוק התכנון והבנייה, לגבי הדירה, באותם מקרים שבהם חוזה המכר נכרת לפני שניתן ההיתר לבנייתה. עוד מוצע כי במקרה שבו לא ציין המוכר את המועד הצפוי לקבלת היתר הבנייה, יהיה רשאי הקונה לבטל את החוזה, כל עוד לא ניתן ההיתר. בנוסף מוצע לקבוע כי אם לא התקבל היתר בנייה עד המועד שצוין בחוזה המכר, יהיה רשאי הקונה, בחלוף 60 ימים וכל עוד לא התקבל היתר הבנייה, לבטל את החוזה. מכיוון שניתן להתנות על הוראות החוק לטובת הקונה (סעיף 7א לחוק), אין מניעה כי הצדדים לעסקת המכר יקבעו בחוזה כי מתן היתר בנייה עד למועד שנקבע בחוזה מהווה תנאי מתלה לקיומו של החוזה, כך שאי–מתן ההיתר עד אותו מועד יביא לביטול החוזה בלא תקופת המתנה של 60 ימים כמוצע.
הטלת חובה על מוכר הדירה להציג לפני הקונה, בכתב, מידע בדבר שינויים שונים המפורטים בסעיף אם יש בהם כדי להשפיע השפעה של ממש על השימוש הסביר בדירה וברכוש המשותף. בין השאר מדובר בשינויים שהמוכר או מי מטעמו יזם או שבכוונתו ליזום בתכנית החלה על החלקה שבה מצויה הדירה, בבקשות למתן הקלות שהוגשו על ידי המוכר או מי מטעמו, בתכניות שאושרו או שהופקדו המתייחסות למגרשים הגובלים למגרש שבו מצויה הדירה וכן במגבלות שנקבעו בתכנית או החלות על פי הסכם על השימוש החופשי ברכוש המשותף של הבניין שבו מצויה הדירה. הוראת הסעיף תחול למשל, ביחס לבקשה לשינוי תכנית או למתן הקלה, שהגיש המוכר, אשר נועדה להוסיף יחידות דיור לבניין שבו מצויה הדירה הנמכרת או ביחס לבקשה לשינוי המתייחס לחצר משותפת המיועדת לשימוש כל דיירי הבניין, למשל לצורך הפיכתה לחניון או לצורך הצבת מיתקנים שונים בשטחה או במקרה שבו קיימת תכנית להקמת בית ספר או מרכז מסחרי במגרש גובל. הטלת חובה על מוכר דירה להציג את כלל הנתונים התכנוניים המהותיים במועד מכירת הדירה, תביא לשיפור השקיפות והוודאות בכל הנוגע לעסקאות מכר דירה, כך שהקונה הפוטנציאלי יוכל להעריך באופן מדויק, טרם חתימה על ההסכם, את הדירה שאותה הוא רוכש ובכלל זה את הסביבה שבה היא מצויה, ובהתאם יוכל לכלכל את צעדיו לאחר ששקל את כלל הנתונים. עוד מוצע להחיל את חובת מסירת המידע לפי הסעיף המוצע גם ביחס לשינויים כאמור לעיל שיש בהם כדי להשפיע השפעה של ממש על השימוש הסביר בדירה, שנוצרו לאחר חתימת חוזה המכר ועד למסירת הדירה. עם זאת מוצע להגביל את החובה הנוגעת למידע תכנוני המתייחס למגרשים גובלים, כך שתחול רק בנוגע לתכניות אשר נודע למוכר על אישורן או הפקדתן בדרכים הקבועות לעניין זה בחוק התכנון והבנייה.
הרחבת חיובי מוכר דירה לאי–התאמה, גם למקרים שבהם אין התאמה בין חלקי הבניין, לרבות הרכוש המשותף, לאמור במפרט שהציג לקונה, ובכך להעניק הגנה רחבה יותר לקונה.
מוכר לא ידרוש מקונה השתתפות בהוצאות משפטיות הקשורות ברישום הזכויות בדירה על שם הקונה ולקבוע כי ההוצאות המשפטיות בקשר לרישום הזכויות בדירה הנרכשת שאותן דורש המוכר מהקונה, ייכללו במלואן במחיר הדירה וישולמו למוכר.